Noul PUG a intrat în vigoare. Motiv de procese pentru oricine vrea să construiască!

De la mijlocul acestei săptămâni, noul Plan Urbanistic General (PUG) a intrat în vigoare, chiar dacă proiectul a fost contestat de aproape majoritatea clujenilor care au dorit să edifice imobile locuințe în ultimul timp. Acest Plan Urbanistic General a funcționat, timp de aproape doi ani de zile, în paralel cu PUG-ul vechi, fapt care a dus la multe dispute și procese privitoare la amenajările teritoriale din Cluj Napoca. Până acum, PUG-ul nou nu a fost finalizat din cauza unui cerc vicios al avizelor pe care proiectul trebuia să le primească de la Primăria Cluj Napoca, Consiliul Județean Cluj și Oficiul Județean de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) Cluj.

Începând cu data de 22 iunie 2016, vechiul Plan Urbanistic General (PUG), elaborat în cursul anilor 90, a ieșit din uz, intrând în vigoare noul PUG făcut de Universitatea Tehnică Cluj Napoca și firma de arhitectură Planwerk. Potrivit noului PUG, Clujul a fost împărţit în trei zone de importanţă: zona de locuire, zona de urbanizare, unde au fost incluse şi zona Borhanci şi zona de restructurare de 593 de hectare, care se suprapune peste fosta zonă industrială şi un parcelar riveran de 250 de hectare. Potrivit noului PUG, 60% din suprafaţa municipiului reprezintă zona de locuinţe, mai exact 1.660 de hectare, 25 de hectare reprezintă spaţiile de servicii, 197 de hectare zona de activităţi economice, zona mixtă are 47 de hectare, iar 147 de hectare este zona verde nou constituită. De asemenea, se măreşte zona protejată din centrul oraşului la 614 hectare, datorită includerii Canalului Morii şi a Someşului.

Timp de 18 luni vechiul PUG a funcționat în paralel cu cel nou, creând tot felul de contestări care au dus la sute de procese administrative deschise împotriva municipalității clujene. Această situație s-a datorat unui cerc vicios al avizelor care trebuiau eliberate de OCPI Cluj, Consiliul Județean Cluj și municipalitate.

Noul PUG ”labirint”

Situația PUG-ului este total atipică pentru că fără recepția lucrărilor de ridicare topo, în mod normal, PUG-ul Clujului ar fi imposibil de trasat.

“Este destul de ciudat modul în care arhitecții care s-au apucat de acest proiect au reușit  să îl facă fezabil fără să aibă ridicarea topo, care înțeleg de la dumneavoastră că nu a fost încă recepționată. Pe de altă parte, eu am văzut proiectul respectiv și îmi ridică destul de multe semne de întrebare. Sunt o serie de direcții,făcute peste PUG-ul care era în vigoare în anii 70, au apărut o serie de profiluri care nu se regăsesc în teren, iar codurile europene pentru catalogarea structurilor existente la fața locului sunt complet greșite”, explică unul dintre arhitecții din Cluj.

De asemenea, el mai adaugă și faptul că arhitecţii care au consultat proiectul Planului Urbanistic General al Clujului prezintă o serie de greşeli.

“PUG-ul are multe aberaţii pentru că hărţile au fost făcute fără a studia realitatea din teren. Există foarte multe parcele care nu se regăsesc pentru că nu s-au documentat corect cei care au făcut  lucrarea. O să vedeţi că după ce va fi adoptat, PUG-ul va genera o adevărată avalanşă de procese pentru că va fi ușor contestabil. De fapt asta s-a şi urmărit! Nu a fost aprobat până acum pentru că fiecare birou mare de arhitectură a urmărit să obţină o reglementare mai bună unde are în derulare proiecte şi, nu în ultimul rând, l-au făcut contestabil din acelaşi motiv. Cei care ştiu hibele PUG-ului vor putea profita din asta”, spune arhitectul clujean sub protecţia anonimatului.

PUG-ul făcut pe genunchi

Printre nemulțumirile referitoare la noul PUG pot fi enumerate situații în care realitatea din teren nu coincide cu cea din însemnările celor de la Urbanism. În cadrul ședințelor de consiliu local, proprietarii nemulțumiți au menționat că au parcele prea mici pentru a putea să construiască ceea ce permite noul PUG – vile și pensiuni – și că o eventuală înțelegere între proprietari pentru comasarea parcelor nu ar implica decât costuri în plus și obligația ca ei să se lanseze în afaceri în turism, risc pe care nu doresc să și-l asume. În consecință, în opinia lor, ar fi obligați să lase terenurile tot neîntreținute, dacă ar urma calea noului PUG.

De asemenea, și Adrian Iancu, fostul arhitect șef al municipiului Cluj Napoca, se numără printre contestatarii PUG-ului. Reprezentat de avocatul Ioana Crina Ciocian, Iancu a anunțat că va ataca în instanță atât faza trei a noului Plan Urbanistic General, aprobată la începutul lunii decembrie, cât și întreaga documentația aprobată de Consiliul Local la ultima ședință din 2015, scrie Actual de Cluj. Obiecțiile lui Iancu sunt legate de statutul urbanistic al unor suprafețe de teren pe care le are în proprietate. Acestea parte dintr-un Plan Urbanistic Zonal – Borhanci Sud aprobat de primăriei în august 2004. În noul PUG, parte din terenul care face obiectul PUZ-ului apare ca făcând parte din Ulid, adică zona de urbanizare unde cei care dețin proprietăți trebuie să rezerve o zonă verde care să deservească noile construcții, dar și să cedeze o suprafață de teren pentru lărgirea străzii Borhanci de la un profil de 12 metri la 18 metri.

De asemenea, o parte dintre locuitorii cartierul Dâmbu Rotund s-au constituit într-o asociație și contestă Planul Urbanistic General (PUG) care ar “atenta” la locuințele lor. Conform noului PUG, municipalitatea clujeană vrea să schimbe regimul de înălțime din zonă și să le bage locuitorilor din acest cartier blocuri între case. Ei mai spun că, viitorul PUG propune o ampriză (lățimea fâșiei de teren pe care urmează să se construiască un drum sau o sosea, n.red.) mai mare decât ar permite, practic, zona respectivă.

Cine a făcut proiectul

Licitația pentru PUG a fost câștigată de Universitatea Tehnică Cluj Napoca (UTCN) care a cerut pentru realizarea PUG-ului 2,4 milioane de lei fără TVA. Pe lângă arhitecții UTCN-ului s-au mai asociat birourile de arhitectură Planwerk și Bogart, subcontractorii USAMV și societățile IHS România și DASAT Invest. DASAT Invest este deținută de profesorul UTCN, Gavril Torsin, cealaltă societate, IHS Romania (Institute for Housing and Urban Development Studies Romania) este deținută de off-shore-ul Institute for  Housing and Urban Development Studies BV, de Nicolaie Țarălungă și de Sorina Racoviceanu.

PUG-ul vechi de 12 ani

În momentul de faţă, Planul Urbanistic General a fost conceput în 1999, însă de atunci, strategia de dezvoltare a oraşului a depăşit acest PUG. Spre exemplu, în 1999 nu exista actualul flux rutier sau cele două mari centre comerciale din oraş. Zona centrală a oraşului care ar trebui supravegheată şi reglementată prin intermediul unui PUZ (Plan Urbanistic Zonal) este în „aer” din pricina faptului că Primăria nu este în stare să comunice cu societatea care a obţinut trasarea PUZ-ului central. Acest plan ar trebui să includă Zona Centrală Protejată, arie în care se află Centrul Istoric al municipiului, dar în care prin lipsa unor reglementari clare au apărut şi vor continua să apară construcţii care în mod normal nu ar avea ce căuta într-un spaţiu arhitectural protejat. Zona centrului istoric al oraşului (600 de hectare) este delimitată între Fabrica de bere „Ursus” (la Vest), zona Gării (la Nord), strada Tutunului din cartierul Mărăşti (la Est) şi strada Măceşului din cartierul Zorilor (la Sud).

Sebastian Albescu