Avocatii incaleca pe notari in cursa imobiliara

Castele notarilor şi ale avocaţilor sunt pe cale să intre în conflict pentru dreptul de a întabula actele din cadrul unei tranzacţii imobiliare. Miza este extraordinar de mare, pentru că, pe fondul scăderii numărului de tranzacţii imobiliare, fiecare încercă să încheie cât mai multe contracte. În Cluj-Napoca, un avocat a câştigat în instanţă acest drept acum şapte ani, dar adevărata explozie a acestei dispute a început abia acum, când avocaţii au început să îşi ceară partea. Reacţia notarilor nu a întârziat să apară, când, într-un comunicat al Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) avocaţii sunt atacaţi, asemănându-se calitatea actelor încheiate în faţa avocaţilor cu chitanţele de mână de pe vremea lui Ceauseşcu, documente care au generat numeroase procese. Pe de altă parte, în cursa pentru menţinerea clienţilor, ambele “caste” încearcă să facă reduceri de preţuri.

În momentul de faţă, unele cabinete notariale din oraş sunt ameninţate cu dispariţia, pentru că nimeni nu le mai trece pragul pentru legalizări de acte, acest lucru întâmplându-se din cauza faptului că tranzacţiile imobiliare au scăzut considerabil. Notarul Ileana Repede spune că afacerile celor din breaslă au scăzut considerabil, pentru că notarii fac bani în principal din afacerile imobiliare. “Nu mai avem de lucru, iar activitatea ne-a scăzut considerabil din cauza blocajului imobiliar care ne afectează în mod direct. Plus că oamenii nu mai au bani, aşa că nu mai apelează la serviciile noastre pentru legalizat diverse acte”, consideră Repede. Preşedintele Camerei Notarilor Publici Cluj, Viorica Moldovan, certifică faptul că taxele notariale au scăzut drastic din cauza crizei imobiliare. “Preţurile noastre sunt stabilite de piaţă şi clienţi, iar la evaluarea din decembrie anul trecut, valorile au scăzut destul de mult. Criza de pe piaţa imobiliară a însemnat o reducere semnificativă a onorariilor notarilor”, explică Moldovan. Acelaşi situaţie există şi în “casta” avocaţilor, care, din cauza lipsei generale de bani, au trebuit să reducă o parte din tarifele percepute. Reprezentantul unei firme de avocatură din oraş spune că, din cauza crizei, trebuie să se reorganizeze şi să aibă grijă de clienţii care au ales să rămână. “Cu criza asta întâmpinăm destule probleme şi mulţi clienţi ne-au plecat. Aşa că am învăţat că trebuie să ai grijă de clienţii care au rămas cu noi şi să depunem mai mult efort pentru cei care s-ar putea să vină la noi. Comparativ cu Bucureştiul, noi suntem case mici de avocatură. La ei, un contract pentru o expropriere în zona de centură ar putea dura până într-o lună, spre deosebire de noi unde lucrurile merg mai greoi, pentru că ne-am permite să lucrăm doar cu doi oameni”, spune unul dintre avocaţii clujeni.
În acest context, avocaţii încearcă să preia o parte din domeniul tranzacţilor imobiliare, care până de curând era gestionat exclusiv de notari.

Notarii le arată avocaţilor chichiţa

Legea spune foarte clar, fără nicio interpretare defavorabilă pentru avocati, că doar pentru terenuri este cerută forma autentică. Legea 247/2005 prevede că “terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”. Aceasta înseamnă că doar tranzacţiile cu terenuri trebuie autentificate la notar pentru a avea valabilitate.
“Spre deosebire de acestea (terenuri, n.red.), pentru construcţii nu există dispoziţii speciale în acest sens, ceea ce înseamnă că se merge pe dreptul comun. Codul Civil spune că actul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat în momentul în care părţile au consimţit în scris. Asadar, nimic nu ne împiedică să mergem doar la avocat ca să verifice dacă au fost respectate cerinţele legii şi să ateste acest lucru”, explică, Maria Varga.
Cu toate acestea, unii notari spun că, în cazul în care două persoane, care doresc să încheie o tranzacţie imobiliară pentru o locuinţă, ar merge doar la avocat, până la urmă, pentru ca actul de vânzare-cumpărare să nu poată fi atacat, tranzacţia ar trebui să se încheie şi în faţa notarului, pentru că în vânzarea oricărei locuinţe este inclus şi terenul pe care este edificată construcţia.
„Contractul încheiat doar în faţa unui avocat nu are nici o aplicabilitate practică, pentru că nicio construcţie nu stă în aer. Şi pentru un apartament există o cotă parte din teren, iar dacă apartamentul este la etaj nu poţi să ai acces doar cu elicopterul. Mai mult, indiferent dacă faci un act de vânzare-cumpărare prin notar sau prin instanţă, codul fiscal nu face diferenţa între avocat şi notar, pentru că taxa de cadastru e aceeaşi. Iar onorariul avocatului plus taxa de timbru nu cred că este mai mică decât ce se plăteşte la notar. Iar ca să faci o hârtie de mână la o tranzacţie imobiliară este periculos pentru că nu poţi şti cu cine ai de-a face”, spune notarul clujean Laviania Marincaş.
Conform UNNPR, în Cluj-Napoca există 60 de notari, iar în judeţ lucrează 82 de persoane. Tagma avocăţească din Cluj numără peste 500 de avocaţi şi peste 10 cabinete de avocatură. În acest context, dacă şi avocaţii ar reuşi să întăbuleze sau să ateste acte de tranzacţii imobiliare, competiţia dintre aceste două caste ar fi la sânge.

Cearata onorariilor

În situaţia în care taxele de timbru sunt aceleaşi, fără a se face o diferenţă între taxele plătite pentru o tranzacţie imobiliară încheiată în faţa notarului sau avocatului, deosebirea ar fi de onorariul perceput.
“Codul Fiscal prevede impozitul pe tranzacţie imobiliară între 2 şi 3%, în funcţie de valoare, indiferent în faţa cui se face tranzacţia. Notarii arată într-un comunicat că taxa de timbru pentru astfel de cereri în instanţă este de 10% din valoare, la care se mai adaugă onorariul avocatului plus TVA, de parca notarii n-ar percepe şi ei onorariu. Şi aici este un adevăr spus pe jumătate, care pus în acest context, ajunge să fie un neadevăr. Este adevărat că sunt multe acţiuni în justiţie care au ca obiect imobile şi sunt taxabile procentual din valoare, şi nu neapărat 10%. Însă acţiunea de la care a pornit intriga este una taxabilă cu taxa fixă, de 8 lei, conform Legii nr.146/1997 privind taxele judiciare de timbre. În timp ce notarii percep niste onorarii foarte mari, impuse de reglementările speciale, avocatul are posibilitatea să perceapă  onorariul convenit cu clientul său, neexistând o normă specială care să impună niste onorarii avocaţiale maximale sau minimale, aspect ce determină o micşorare a costurilor. Atunci când este realizată cu respectarea strictă a normelor legale, activitatea notarului referitoare la verificările prealabile autentificării contractului de vânzare-cumpărare  este importantă privind stabilitatea circuitului civil, însă să nu excludem existenţa unor tranzacţii simple, care se bazează pe încredere şi bună-credinţă şi fiecare avocat sau notar trebuie să urmărească aplicarea corectă a legii”, susţine avocatul Camelia Leceanu.

Potrivit unui comunicat emis de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR), notarii vor să scadă onorariile pentru a nu îşi pierde cei mai mai mulţi clienţi în favoarea avocaţilor. Scăderea propusă a onorariilor ar fi de până la 90%. “Având în vedere faptul că piaţa imobiliară din România nu pare să se revigoreze semnificativ prea curând, notarii publici propun ministrului justitiei reducerea considerabilă a onorariilor pentru serviciile notariale cu impact direct asupra populaţiei: vânzări, ipoteci, moşteniri, etc. Astfel, micsorarea onorariului notarial pentru autentificarea actelor de garanţie mobiliară sau imobiliară în cadrul programelor sociale adoptate de statul român atinge limite semnificative. De exemplu, la o creanţă de 400.000 lei, onorariul notarial va scădea, în baza propunerilor UNNPR, de la 1.775 lei la 500 lei” au precizat reprezentanţii notarilor publici. De asemenea, scăderi semnificative se vor înregistra şi la autentificarea celorlalte acte de garanţie, acestea atingând limita de 35%. Astfel, onorariul pentru autentificarea unui contract de ipotecă la un împrumut în valoare de 100.000 lei va fi de 575, lei faţă de 875 lei cât este în prezent.

Răzvan Robu