După ce au cheltuit peste 100.000 de euro, Primăria le-a stopat unor clujeni planurile urbanistice. Decizia Curții de Apel!

Începând cu anul 2009, mai mulți clujeni au început demersurile în vederea urbanizării zonei strada Fânațelor. După ce au cheltuit peste 100.000 de euro pentru a îndeplini condițiile ce le-au fost cerute de către autoritatea publică, Primăria i-a lăsat cu ochii-n soare pe clujeni, interzicându-le să urbanizeze zona respectivă.

Mai mulți clujeni au început în anul 2009 demersurile în vederea urbanizării zonei strada Fânețelor – strada Pomet în scopul realizării de construcții. Proprietarii unor terenuri din zonă au întocmit documentații în baza cărora li s-a emis avizul de oportunitate pentru întocmirea Planului Urbanistic Zonal (PUZ), aviz ce a fost aprobat printr-o Hotărâre de Consiliu Local. Însă, conform prevederilor noului Plan Urbanistic General (PUG), s-a prevăzut o altă încadrarea funcțională pentru terenurile deținute de clujeni, respectiv o încadrare în care urbanizarea este interzisă.

Clujenii au pus sub semnul întrebării legalitatea noului PUG, având în vedere existența avizului de oportunitate, a HCL prin care s-a aprobat acest aviz, aceștia realizând demersuri până în anul 2014 în baza acestor acte. Astfel că prin emiterea și aprobarea avizului de oportunitate, s-a derogat de la viziunea urbanistică consacrată a vechiului PUG și s-a adoptat o nouă viziune care caracterizează aceste terenuri ca fiind terenuri urbanizabile.

Mai mult, clujenii s-au conformat cerințelor din avizul de oportunitate, respectiv au extins traseele de utilități, viabilizând zona și au obținut autorizații de defrișare a plantațiilor vechi de pomi, în urma cărora au solicitat și obținut modificarea în CF a categoriei de folosință a terenurilor din livadă în arabil.

Pentru a îndeplini condițiile ce le-au fost cerute pentru aprobarea PUZ, obținând și certificatul de urbanism în acest sens, clujenii au efectuat cheltuieli substanțiale de peste 118.390 euro (pentru extinderea rețelei de apă și canalizare + acordul pentru racordare, extinderea rețelei de energie electrică + acordul pentru racordare, amenajare drum, taxe cadastru, dosar studiu livadă, taxe schimbare categorie teren, taxe și onorarii obținere aviz PUZ din partea OCPI, onorarii arhitecți).

În octombrie 2014, cu două luni înainte de aprobarea noului PUG, clujenilor li s-a eliberat și certificatul de urbanism, scopul fiind acela al introducerii în intravilanul localității al terenurilor în vederea construirii unui ansamblu de locuințe. Prin certificatul de urbanism acestora li s-a impus întocmirea unui PUZ și obținerea avizelor necesare de la furnizorii de utilități. Clujenii s-au conformat și au întocmit și chiar înregistrat documentația PUZ pentru avizare la Primăria Cluj-Napoca, conform cerințelor din certificatul de urbanism, însă documentația nu a fost aprobată întrucât au intrat în vigoare prevederilor noului PUG, adoptat la sfârșitul anului 2014. Conform noilor prevederi, pe terenurile deținute de clujeni s-a prevăzut o altă încadrare funcțională pentru care urbanizarea este interzisă.

”La întocmirea noului PUG, autoritatea locală nu a ținut cont de propria sa hotărâre și nici la efectele acesteia, respectiv că subsemnații am procedat la obținerea autorizațiilor de la Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale pentru defrișarea plantațiilor vechi de pomi, iar ulterior am schimbat categoria de folosință a terenului din livadă în arabil, mențiuni care au fost înregistrate atât la registrul agricol cât și la cartea funciară. Schimbarea categoriei de categorie de folosință a terenului nu a fost necesară doar ca urmare a emiterii avizului de oportunitate prin care s-a stabilit o altă încadrare funcțională a terenului, ci a fost în primul rând necesară datorită realității din teren. În urma expertizării tehnice de specialitate, în septembrie 2012, Stațiunea pentru Cercetare și Dezvoltare pentru Pomicultură Cluj, ne-a prezentat rezultatul evaluării din punct de vedere tehnic și fitosanitar al livezii de cireș situate pe suprafața de teren în proprietatea noastră. Concluziile studiului de specialitate au fost: pomii au intrat în declin fiziologic avansat, fiind mulți uscați în totalitate, iar restul uscați parțial; este evidentă prezența numeroaselor goluri; potențialul productiv este diminuat considerabil; volumul mare al coroanelor împiedică un tratament fitosanitar eficient;declinul fiziologic este amplificat de complexul de boli și dăunători existenți în livadă; cancerul ramurilor provocată de agentul patogen Nectria galligena este evident în livadă, iar singura posibilitate de eliminare a acestuia este tăierea ramurilor; au apărut diverse ciuperci xiloface care au provocat putrezirea în profunzime a masei lemnoase; tratamentele fitosanitare cu pesticide sunt de evitat datorită învecinării acestei livezi cu locuințe; livada este o sursă de infecție a zonelor pomicole adiacente municipiului Cluj-Napoca”, au arătat clujenii.

Tăcerea administrației

În martie 2015, Direcția de Urbanism a respins documentația depusă de clujeni pe motiv că zona respectivă a fost încadrată în zonă teren agricol – livezi, fiind interzisă urbanizarea pentru aceste categorii de terenuri fiind interzisă. Ulterior, autoritatea locală a revenit asupra hotărârii prin care s-a aprobat noul PUG, reglementând o excepție de la acesta, respectiv situațiile în care s-a obținut PUZ sau aviz de oportunitate, își produce efectele încă 18 luni de la aprobarea noului PUG. Clujenii au redepus documentația pentru PUZ, însă autoritatea locală a refuzat din nou aprobarea PUZ-ului solicitat.

”Într-adevăr, modificările într-o viziune urbanistică nu se fac rapid. Aceasta este și motivul pentru care demersurile începute de autoritatea publică cu avizul de oportunitate din 2009, însușit prin HCL, au putut fi finalizare numai după parcurgerea unor etape desfășurate prin eforturile noastre financiare și finalizate prin obținerea unui certificat de urbanism. Apare astfel ilegală modificarea bruscă de „viziune urbanistică” pentru o zonă în care proprietarilor li s-a stabilit cu efecte juridice oportunitatea încadrării într-un regim construibil, cărora li s-a solicitat demersuri costisitoare având ca finalitate obținerea unui PUZ și cărora li s-a eliberat un certificat de urbanism în concordanță cu avizul de oportunitate. Numai în lipsa acestor pași parcurși de noi, ar putea fi legale aprecierile instanței de judecată”, arată clujenii.

Împotriva Hotărârii de Consiliu Local, clujenii au formulat plângere prealabilă, plângere care însă nu a fost soluționată de către autoritatea locală, astfel că aceștia au fost nevoiți să se adreseze instanței. Clujenii au considerat că este necesară modificarea documentației aferente PUG, în ceea ce privește regimul urbanistic al suprafeței de teren deținută de aceștia.

”Acest aviz de oportunitate pentru întocmire PUZ strada Fânețelor a fost aprobat prin HCL și a fost emis în scopul: stabilirii reglementărilor urbanistice necesare organizării urbanistice, a parcelării și reparcelării terenurilor, a introducerii lor în intravilan, a construirii de locuințe și a realizării de dotări și reparcelării terenurilor, a introducerii lor în intravilan, a construirii de locuințe și a realizării de dotării și servicii. Prin același aviz de oportunitate s-a solicitat prelungirea traseelor de utilități prin investiția proprie a solicitanților”, au arătat aceștia.

Clujenii au câștigat la Curtea de Apel

În primă instanță, clujenii au pierdut procesul, însă aceștia au formulat recurs care a fost admis de către Curtea de Apel Cluj. Astfel că, instanța a obligat autoritatea locală să adopte o hotărâre de consiliu local prin care aceste parcele să fie încadrate într-o zonă care să poată fi urbanizată prin PUZ. De asemenea, Consiliului Local trebuie să le plătească clujenilor 9500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.