Proprietarii Sopor lansează contra-atacul împotriva noului PUZ

În 2014 a fost trasat PUG-ul pentru cartierul Sopor, care în acest an a suferit modificări importante prin stabilirea unui nou PUZ. Acesta a adus schimbări majore la PUG-ul inițial, care stabilește că terenurile în cauză au ca scop construirea unui cartier de locuințe. Din luna martie au început dezbaterile publice cu scopul de a stabili un dialog între primărie și proprietarii pentru a negocia ce se va construi pe terenul lor și unde este cazul, să se clarifice exproprierile pentru spații comunitare. După ce au fost discutate modificările aduse vechiului PUG, proprietari s-au organizat și au depus un memoriu la primărie, deoarece nu au putut convinge arhitecții să respecte prevederile PUG-ul care este încă în vigoare.

Proprietari care sunt vizați exproprierilor și modificărilor noului PUZ Sopor și-au exprimat nemulțumirea în cadrul dezbaterilor online. Dar arhitecții urbaniști ai primăriei au fost în mare parte surzi la plângerile aduse de proprietari. În continuare nu le vine să creadă că persoanele în cauză nu vor să construiască blocuri de 6 etaje pe proprietățile care ori au fost moștenite, ori cumpărate special pentru construirea unor casa individuale. 

Arhitecți de neînduplecat

În mai multe dezbateri unul dintre arhitecți și-a exprimat confuzia legată de atitudinea proprietarilor față de noua valoare a terenurilor lor. Nu înțelege dece proprietari nu vor construirea de blocuri, având în vedere că valoarea terenului crește exponențial! Dar proprietarii în cauză nu urmăresc să profite de pe terenurile lor, vor pur și simplu un trai mai bun, într-o casă personală, nu într-un nou apartament.

Andreea Mureșan a promis să pună proprietarii în contact uni cu ceilalți pentru ai ajuta să se organizeze mai bine. Proprietarii au tot așteptat, dar promisiunea pe care a făcut-o Andreea Mureșan nu s-a mai realizat. După ce au realizat că au fost duși cu zăhărelul de arhitecta primăriei, aceștia s-au găsit uni pe ceilați cum au putut. În final s-au strâns în număr destul de mare. Deși arhitecții în cadrul dezbaterilor au fost sceptici că toți proprietari ar împotriva lor și schimbările pe care le-au adus vechiului PUG, acum pot vedea că nu este cum și-au imaginat ei.

Memoriul proprietarilor

40 de proprietari cu terenuri aflate în zona UV5 și UV7 au semnat memoriul care a fost depus la primărie. Alți 4 au depus primăriei memoriul în nume personal. Toți au semnat că nu sunt de acord cu nerespectarea PUG-ului și consideră că sunt victimele unui abuz din partea arhitecților urbaniști care sunt responsabili de trasarea noului PUZ. Memoriul menționează toate neregulile pe care proprietarii le-au observat în PUZ-ul Sopor. Nemulțumirea proprietarilor a fost însumată în 8 observații: 

“1. În urma consultării „Plan Urbanistic Zonal Sopor” am constat că terenurile poziționate potrivit proiectului de PUZ în zona UV 5A, UV 5B, UV 7.4, au statutul de VGC, DRUM, LCM, LC, SM, INSTITUȚII PUBLICE etc.,  încadrare care practic ne interzice să ne exercităm dreptul de proprietate asupra terenului (posesia, folosința și dispoziția prevăzute de dispozițiile art. 555 C.civ.) respectiv să edificăm o construcție individuală.

2. Prin încadrarea terenurilor în aceste ,,unități teritoriale de referință” s-a eliminat posibilitatea de a construi pe terenurile aflate în proprietate, fiind scoase din zona de ULi/c – Zonă locuinţe individuale, semicolective şi colective mici.

3. Potrivit Planului Urbanistic General aprobat prin Hotărârea consiliului Local al Muncipiului Cluj-Napoca nr. 493/2014, aflat în vigoare, terenul este încadrat în UTR- ULi/c – Zonă locuinţe individuale, semicolective şi colective mici, având așadar dreptul de a construi, autorizația de construire urmând a fi obținută după elaborarea și aprobarea unui Plan urbanistic de urbanizare. Astfel, reglementarea propusă aduce limitări nejustificate dreptului de proprietate, aducând atingere principiului securității juridice și încrederii legitime în actele autorităților publice. 

4. Potrivit dispozițiilor Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul,  PUZ-ul trebuie elaborat în conformitate cu PUG-ul . Art. 47 alin. (1) prevede următoarele: Planul urbanistic zonal este instrumentul de planificare urbană de reglementare specifică, prin care se coordonează dezvoltarea urbanistică integrată a unor zone din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamică urbană accentuată. Planul urbanistic zonal asigură corelarea programelor de dezvoltare urbană integrată a zonei cu Planul urbanistic general.

5. Or, prin PUZ s-a schimbat încadrarea zonei din ULi/c – Zonă locuinţe individuale, semicolective şi colective mici, în VGC, DRUM, LCM, LC, SM, INSTITUȚII PUBLICE ș.a.m.d. deși prin PUG era prevăzută ca zonă construibilă, după parcurgerea procedurii de urbanizare de către proprietarii cuprinși în acest UTR.

6. La nivel de Masterplan, modul de delimitare a zonelor cu reglementări specifice ( UTR-uri noi) și modul de reglementare a acestor zone  atestă o discriminare gravă a diferiților propritari de terenuri din zonă. Astfel, exemplificativ UV3 deși este prevăzută ca o zonă mult mai densă, are reglementate suprafețe restrânse de spații verzi comparativ cu UV7, care deși la nivel pur afirmativ trebuie să conțină acea zonă de „grădini comunitare”, are reglementate suprafețe suplimentare generoase de spații verzi sau spații pavate publice. Aceași situație se regăsește în UV 5 A,B, care este afectată de utilități publice ( școală, drum public, teren de sport) în favoarea UV3 

 Nu există nicio justificare rezonabilă pentru o asemenea ingerință în dreptul de proprietate.

7. Raportat la cifrele menționate pe planurile suspuse dezbaterii publice, din suprafața de 94.519 mp aferentă UV7, o suprafață de 62.675 mp este afectată de trama stradală interioară, spații verzi și grădini comunitare. Astfel, dacă s-ar aplica principiile de la procedura de urbanizare, 66,67% ar deveni teren afectat unor obiective de utilitate publică (tramă stradală, spații verzi), iar 33,33% ar rămâne în proprietate pentru a se putea dispune. O diminuare a dreptului de proprietate cu aproape 67% este inacceptabilă și cu o valoare dublă față de valoarea reglementată prin PUG. 

8. Suplimentar față de neregulile semnalate mai sus, apreciem că prezintă relevanță și următoarele aspecte care decurg din dezbaterea publică din data de 01.04.2021, 07.04.2021, când arhitecții elaboratori ai proiectului și reprezentanți ai autorității publice locale:

1. nu au explicat în ce mod se vor rezolva inechitățile rezultate între proprietarii din aceeași zonă, care potrivit PUG-ului avea teren reglementat în același UTR. Spre deosebire de propunerea de reglementare din cadrul proiectului Masterplan „Planul Urbanistic Zonal Sopor”, în cadrul procedurii clasice de urbanizare, toate terenurile cu aceeași destinație urbană a fi urbanizate, iar toți proprietarii urmau să suporte proporțional cu suprafața de teren avută „costurile urbanizării”, contribuind echitabil la asigurarea tramei stradale, a spațiilor verzi și a altor obiective de utilitate publică. 
2. În cadrul proiectului Masterplan „Planul Urbanistic Zonal Sopor” terenurile primesc deja o destinație fără ca proprietarii să fie de acord cu modul de parcelare, cu regimul de construire sau cu funcțiunile propuse, astfel că proprietarii având terenuri propuse în UTR , VGC , DRUM, LCM, LC, SM, INSTITUȚII PUBLICE nu mai au nicio putere de decizie și nicio posibilitate în a obține în viitor o autorizație de construire, deși terenul a fost achiziționat tocmai în acest scop.”

Când a fost organizat concursul pentru noul PUZ al viitorului cartier Sopor au fost depuse mai multe proiecte, printre care și cel câștigător. Pe primele 3 locuri au ieșit 2 proiecte care au respectat PUG-ul Clujului care este în vigoare și în momentul prezent, dar în mod halucinant, tocmai proiectul care se abate de la PUG a fost cel câștigător.