Primăria Cluj-Napoca a deprins de-a lungul timpului o practică mai puțin ortodoxă prin care condiţionează acordarea autorizaţiilor de construire de donarea bucăţilor de teren necesare pentru amenajarea noilor drumuri acolo unde oraşul de cinci stele nu deţine proprietăţi. „Tradiția” prin care mai mulți clujeni au rămas fără o bună parte din terenuri, fără să primească nici măcar un leu în schimb, va deveni istorie, după ce Înalta Curte de Casație și Justiție a pus frână municipalității în șantajul din imobiliare.
La începutul acestei săptămâni, Gazeta de Cluj a prezentat în exclusivitate Decizia nr. 542 din 17 martie 2022, prin care Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit definitiv că Primăria Cluj-Napoca nu mai are dreptul să le solicite investitorilor imobiliari să cedeze o parte din teren pentru emiterea autorizației de construire sau a certificatului de recepție a lucrărilor.
Până să obțină victoria la ÎCCJ, Carmen Nicula s-a războit în instanță cu Primăria Cluj-Napoca timp de doi ani, cerând despăgubiri pentru o bucată de teren de 43 de metri pătrați de pe strada Fagului, pe care a cedat-o, în anul 2016, în schimbul emiterii unei autorizații de construire. Într-un final, Carmen Nicula a reușit să pună primăria cu botul pe labe și să le deschidă ochii celorlalți investitori imobiliari care au căzut în plasa întinsă de municipalitate de-a lungul timpului.
Cum a încercat municipalitatea să pună mâna pe terenuri fără să scoată un leu din buzunar
În anul 2016, Carmen Nicula a început demersurile necesare pentru obţinerea unei autorizaţii de construire pentru edificarea unui imobil cu destinaţia locuinţă unifamilială şi birou pe un teren cu o suprafață de 800 metri pătrați de pe strada Fagului. La scurt timp, Primăria Cluj-Napoca a emis o adresă prin care i-a comunicat faptul că parcela este grevată de servitute de utilitate publică instituită în noul PUG, prin art. 25 din RLU, aprobat prin HCL nr. 493/22.12.2014, motiv pentru care anterior obţinerii autorizaţiei de construire este necesar să procedeze la dezmembrarea suprafeţei de teren proprietatea sa şi la înscrierea suprafeţei astfel dezmembrate în C.F. cu titlu „de drum” în favoarea municipalității. Carmen Nicula a procedat la dezmembrarea terenului în două parcele distincte şi a renunţat, fără vreo contraprestaţie, la o suprafaţă de 43 metri pătrați, în favoarea Primăriei Cluj-Napoca, astfel cum i-a fost pus în vedere, cu titlu de condiţie pentru autorizarea construcţiei pe care dorea să o edifice.
După 4 ani de la semnarea documentelor, Carmen Nicula a formulat o acțiune împotriva Primăriei Cluj-Napoca prin care a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută a declaraţiei, să constate exproprierea terenului și să oblige Primăria Cluj-Napoca la acordarea a unei juste despăgubiri reprezentând contravaloarea imobilului expropriat.
Tribunalul Cluj a reţinut că „este fără echivoc faptul că reclamanta a fost constrânsă să procedeze la darea declaraţiei notariale de cedare a unei suprafeţe de teren, în caz contrar, nefiindu-i emisă autorizaţia de construire.
Contrar susţinerilor pârâţilor, cauza care a determinat-o pe reclamantă să dea curs solicitărilor autorităţilor publice locale este una ilicită şi imorală. Din probatoriul administrat este fără putinţă de tăgadă că motivul determinant al acestei declaraţii nu a fost acela de a gratifica statul cu o suprafaţă de teren, ci acela de eludare de către pârâţi a procedurii de expropriere pentru utilitate publică.
Raportat la datele cauzei, s-a reţinut de către instanţă că imobilul teren proprietatea reclamantei este grevat de o servitute de utilitate publică, impusă de către pârâţi, cu privire la care, în mod legal, ar fi trebuit demarată procedura de expropriere.
Instituirea acestei servituţi afectează proprietatea reclamantei, astfel că aceasta este îndreptăţită la obţinerea unei juste despăgubiri, în condiţiile în care dreptul de proprietate este un drept fundamental, reglementat de dispoziţii constituţionale – art.44 din Constituţia României care stabileşte că „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
Carmen Nicula a invocat caracterul nelegal al declarației de renunțare la drept, autentificată de Dorina Mureșan, „notarul de casă” al țeparului imobiliar Traian Onuc. Aceasta a susținut că declarația i-a fost impusă, nefiind emisă în mod voluntar, ci ca obligaţie pentru emiterea autorizaţiei. Susținând că prin această convenție extrem de benefică pentru municipalitate s-a încercat eludarea unor prevederi legale cu caracter imperativ, care prevedeau necesitatea parcurgerii unei proceduri de expropriere, în cazul în care primăria avea nevoie de terenuri private pe care să construiască drumuri publice.
Municipalitatea, bună de plată
La sfârșitul anului 2020, Tribunalul Cluj a hotărât că documentul prin care Carmen Nicula a cedat suprafața de teren municipalității este lovit de nulitate absolută și a obligat Primăria Cluj-Napoca să plătească reclamantei suma de 7.396 de euro cu titlu de despăgubiri.
“Admite cererea de chemare în judecată, şi în consecinţă: Constată nulitatea absolută a declaraţiei autentificate sub nr. 564/20.05.2016 de notar public Mureşan Dorina Aurora Silvia. Constată exproprierea de fapt a terenului în suprafaţă de 43 mp înscris în CF 320543 Cluj-Napoca nr. cad. 320543 situat în Cluj-Napoca, str. Fagului nr.15. Obligă pe pârâtul Municipiul Cluj-Napoca să plătească reclamantei suma de 7.396 Euro cu titlu de despăgubiri. Obligă pe pârâţi, în solidar, să plătească reclamantei suma de 11.137 lei cheltuieli de judecată – taxă judiciară de timbru şi onorariu avocaţial. Cu drept de ape în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel şi motivele se vor depune la Tribunalul Cluj. Pronunţată în şedinţa publică din 10 decembrie 2020.”
Primăria a atacat sentința cu apel, însă magistrații clujeni au menținut decizia primei instanțe. În încercarea disperată de a ține sub papuc clujenii care încearcă să scoată la iveală neregulile cu care se confruntă în orașul de cinci stele, municipalitatea a formulat recurs împotriva deciziei, la data de 31 martie 2021, la Înalta Curte de Casație și Justiție. După aproape un an, ÎCCJ a decis definitiv că primăria nu a avut voie să condiționeze emiterea autorizației de construire de cedarea unei cote de teren, menținând definitiv hotărârea primei instanțe.
Pentru evaluarea despăgubirilor, în cauză a fost efectuat un raport de expertiză tehnică judiciară de către o comisie de experţi, care au stabilit că valoarea de piaţă a suprafeţei din litigiu de 43 m.p. este de 7.396 euro (173 euro/m.p.).
Prin urmare, Primăria Cluj-Napoca trebuie să plătească suma de 7.396 Euro cu titlu de despăgubiri, la care se adaugă suma de 11.137 lei cu titlul de cheltuieli de judecată – taxă judiciară de timbru şi onorariu experţi.
Situația nu este singulară! Clujenii s-au trezit!
Reporterii gazeta de Cluj au solicitat Primăriei Cluj-Napoca să ne comunice în câte litigii de acest tip au ajuns pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție și câte au fost câștigate, respectiv pierdute de instituția condusă de Emil Boc.
„Conform evidențelor Serviciului Contencios, la această dată sunt în instrumentare un nr de 12 litigii aflate pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție.
În perioada 01.01.2021-08.09.2022, au fost soluționate definitiv de către Înalta Curte de Casație și Justiție un nr total de 18 litigii în care UAT Cluj-Napoca a avut calitatea de parte, după cum urmează: 8 litigii cu soluții nefavorabile autorității; 10 litigii cu soluții favorabile pentru autoritate.”, au informat reprezentanții biroului de presă al Primăriei Cluj-Napoca.
La solicitarea reporterilor Gazeta de Cluj, reprezentanții primăriei ne-au comunicat următoarele: „Decizia Civilă nr. 542/17.03.2022 a fost pronunțată de către Înalta Curte de Casație și Justiție într-un dosar în care UAT Cluj-Napoca a avut calitatea de parte. Prin aceasta decizie a fost respins recursul autorității, fiind menținută ca legală hotărârea judecătorească de admitere a cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat să se constate exproprierea de fapt a unei suprafețe de teren de 43 mp. Acest teren fiind afectat de servitute de utilitate publică, a fost cedat cu titlu gratuit municipiului de către proprietar în cursul anului 2016, în baza art. 25 din RLU aferent PUG aprobat prin HCL 493/2014 în vigoare.”
