Oamenii de afaceri din domeniul imobiliarelor Nicolae Badiu, Radu Căciulă și Adrian Craznic, care au construit câteva zeci de blocuri pe strada Calea Baciului, la ieșirea din Cluj Napoca spre localitatea Baciu, au pierdut un proces care are o miză de câteva milioane de euro. Clujeanul Vasile Luca i-a dat în judecată pentru că imobilele construite au destabilizat un mal de pământ care riscă să se prăbușească peste proprietatea lui. După mai multe tergiversări în instanță, Tribunalul Cluj a dat o sentință cu titlu definitiv care îi obligă pe investitorii imobiliari să plătească lucrările de stabilizare a versantului, iar acest lucru, potrivit unei expertize mai vechi, costă peste 2 milioane de euro.
BADIU NICOLAE IULIAN, BADIU GABRIELA MARIA, CRAZNIC ADRIAN GAVRILA, CRAZNIC GABRIELA ANCA, CACIULA RADU CONSTANTIN și BALDEA PAVEL CRISTIAN ar trebui să scoată din buzunar câteva milioane bune pentru a consolida un mal de pământ din zona ansamblului de blocuri europort de pe str Calea Baciului. După ce au construit zeci de blocuri în zona respectivă, terenul a început să se surpe peste proprietatea lui Vasile Luca, un clujean care are un teren lângă blocurile pe care imobiliarii enumerați mai sus le-au cocoțat pe un deal.
În 2020, Luca a deschis un proces pe care l-a câștigat definitiv spre finele anului trecut. Sentința spune că din decembrie, oamenii de afaceri imobiliari au la dispoziție 60 de zile pentru a stabiliza malul de pământ. Însă, la administrația locală nu a fost depus niciun dosar în care să existe o cerere de intervenție pentru zona respectivă.
În paralele cu acest proces, oamenii de afaceri și-au lichidat majoritatea afacerilor pentru ca Luca să fie pus în imposibilitatea faptului de a scoate vreun ban de la ei.
Cele câteva afaceri lăsate să respire sunt EURO PORT CONSULTING SRL, în care asociați și administratori sunt Radu și Laurențiu Căciulă, însă firma merge pe pierdere și nu a declarat nicio cifră de afaceri pentru anul 2021.
Iulian Nicolae Badiu este acționar, alături de doi parteneri (Valentin Nica și Doru Dărăbuș), la firma Brain Plus din Târgu Mureș, însă și această societate nu a derulat nicio afacere în 2021. Tot Badiu și-a păstrat acțiunile la firma clujeană ADMIN DEVELOPMENT DESIGN SRL, dar firma nu a mai declarat o cifră de afaceri din 2005 până în anul fiscal 2021. În această firmă este asociat cu Maria Mateș, Valentin Nica și Petre Stefan.
Însă, de departe, cea mai interesantă afacere a oamenilor de afaceri care au pierdut procesul este Green Park SRL. În cadrul acestei firme a cărei activitate este, temporar, întreruptă, deci este o afacere ”pe țeavă”, se regăsesc parteneri de afaceri care au dat tunuri imobiliare memorabile și, culmea (!), au scăpat de pușcărie. În firma care are adresa sediului social pe adresa str Calea Baciului 27 A, adică unde ar trebui să execute lucrările, sunt asociate următoarele persoane: (17%) Caciula Radu Constantin, (17%) Repede Ioan Radu, (16%) Badiu Nicolae Iulian, (16%) Craznic Adrian Gavrila, (10%) Chezan Mihai Dumitru, (10%) Prunean Marius Calin, (9%) Bondane Ion Laurentiu, (1%) Bondane Cristina Ana, (1%) Badiu Gabriela Maria și (1%) Craznic Gabriela Anca.
Fără a intra în detalii, Bondane și Chezan au fost implicați în șmenul imobliar Tower, peste care instanțele clujene au tras ”capacul” denumit prescripția faptelor.
Tunul cu boom-ul imobiliar
Potrivit studiului geo-tehnic, făcut înainte de edificarea blocurilor pentru obținerea autorizației de construcție, s-a recomandat executarea unor lucrări de sprijinire prin proiectarea și executarea unui ecran de sprijin în partea aval a amplasamentului iar prin documentația aferentă s-a stabilit că această operațiune premergătoare începerii edificării construcțiilor era obligatorie.
Însă, proiectul imobiliar a fost făcut fără a se respecta această cerință de siguranță, fără a respecta normele impuse de specialist și fără a adopta cele mai elementare măsuri de precauție, existând în continuare riscul de prăbușire.
Conform specialiștilor, lucrările pentru consolidarea malului de pământ costă peste două milioane de dolari.
Nicolae Badiu şi Radu Căciulă sunt cunoscuţi pentru faptul că au vândut la sute de clujeni apartamente în complexul Europort de pe Calea Baciului fără să respecte calitatea apartamentelor asumată în contract. În unele cazuri a căzut tavanul, în altele a apărut mucegaiul, iar alte apartamente au dimensiuni mai mici faţă de cele stipulate în contractul de vânzare-cumpărare. Chiar dacă oamenii au deschis procese, nefiind mulţumiţi de ce li s-a spus că cumpără faţă de ce au primit în final, justiţia sau vreo instituţie pentru protecţia consumatorilor nu s-a autosesizat.
În urmă cu câțiva ani, Inspectoratul Teritorial în Construcţii Cluj a făcut o plângere penală pe numele lui Radu Căciulă, Gabriela şi Nicolae Badiu, Ioan Repede, Anca Gabriela şi Adrian Craznic, investitorii proiectului cu probleme de pe Calea Baciului.
“Ca urmare a mai multor controale efectuate de către inspectorii din cadrul instituţiei noastre, începând cu luna noiembrie 2009, la imobilele de locuinţe colective (corp A, B1, B2, C) situate în comuna Baciu F.N. judeţul Cluj, s-a constatat că s-au executat lucrări de construcţie, fără a se respecta prevederile proiectului în ceea ce priveşte stabilizarea versantului dinspre proprietăţile vecine. Urmare a celor constatate s-a dispus oprirea imediată a lucrărilor de execuţie la blocul C, expertiza tehnică privind stabilitatea şi stabilizarea versantului, execuţia lucrărilor de stabilizare, în baza unui proiect întocmit şi verificat conform prevederilor şi reglementărilor în vigoare şi punerea în siguranţă a zonei până la începerea lucrărilor de stabilizare. Având în vedere cele arătate mai sus, precum şi a faptului că în luna iulie 2010 s-a constat neînceperea lucrărilor de stabilizare a versantului, ITC Cluj a comunicat investitorilor că neînceperea lucrărilor din cauză constituie infracţiune potrivit art 31 din Legea 10/1995 privind calitatea construcţiilor”, arată reprezentanţii Inspectoratului Teritorial în Construcţii Cluj.
Însă, dezvoltatorii imobiliari nu au suferit nicio repercusiune de pe urma plângerii respective.
Pericol pentru stabilitatea construcțiilor
Potrivit motivării judecătorești prin care imobiliarii sunt obligați să consolideze malul de pământ,
”Instanța reține că, în mod surprinzător, în litigiul anterior, pârâții au fost cei care și-au manifestat intenția de a realiza aceste lucrări de consolidare, solicitând concursul reclamantului și a altor persoane, iar instanța a concluzionat că aceste lucrări se impun a fi făcute întrucât există un pericol în ceea ce privește stabilitatea construcțiilor edificate de pârâți. Dar, cu toate că instanța a admis acțiunea pârâților, aceștia din urmă nu au făcut lucrările necesare, posibil fiindcă instanța nu a apreciat că se impunea și obligarea reclamantului și a societăților care dețineau terenurile din aval, la achitarea unei părți din costul acestor lucrări. Însă, faptul că aceste lucrări sunt costisitoare, nu reprezintă un impediment, pârâții având obligația de a proteja dreptul de proprietate al vecinilor, conform dispozițiilor art. 630 Cod civil.
(…) Instanța reține că pericolul existent pentru viața și integritatea fizică a persoanelor care locuiesc în imobilele edificate de pârâți, cu ignorarea obligației de efectuare a măsurilor anterioare de protecție, impune luarea cât mai rapidă a măsurilor necesare înlăturării stării de pericol.
În ceea ce privește responsabilitatea reclamantului pentru situația creată, instanța reține că, în această privință, s-a stabilit deja faptul că și acesta deține o parte din vină pentru situația existentă, însă, acțiunea pârâților de edificare a unor imobilelor este cauza principală care a condus la existența unei stări de pericol, instanța stabilind că reclamantul, și alți proprietari ai terenurilor aflate în aval, nu pot fi ținuți să achite o parte din costurile extrem de însemnate pe care le impune consolidarea versantului. În concluzie, instanța apreciază că pârâții, responsabili de situația periculoasă creată, au obligația de a o remedia”, arată motivarea judecătorească.
Sentința judecătorească prin care imobiliarii clujeni au fost puși să consolideze malul de pământ a fost atacată în apel.
Legea 10/1995 te bagă la zdup pentru construcții care pun viața în pericol.
“Constituie infracţiune şi se pedepseşte cu închisoare de la 5 la 10 ani şi interzicerea unor drepturi proiectarea, verificarea, expertizarea, realizarea unei construcţii ori executarea de modificări a acesteia, fără respectarea reglementărilor tehnice privind stabilitatea şi rezistenţa, dacă acestea ar putea produce una sau mai multe dintre următoarele consecinţe: pierderi de vieţi omeneşti, vătămare gravă a integrităţii corporale ori a sănătăţii uneia sau mai multor persoane, distrugerea totală sau parţială a construcţiei, distrugerea ori degradarea unor instalaţii sau utilaje importante, ori alte consecinţe deosebit de grave”, arată textul legii
O rețea cu multe ițe
în 2009, clujeanul Nicolae Badiu a fost inclus în Top Capital 300, cu o avere de peste 10 milioane de euro. Este unul din dezvoltatorii de proiecte hoteliere în parcurile industriale Tetarom I şi II şi a derulat o investiţie de 25 de milioane de euro pentru ridicarea unui centru integrat de business, Global Plaza, în parcul industrial Tetarom I. Badiu, împreună cu Valentin Nica şi Stefan Petre, au controlat şi afacerea CFO Integrator prin care s-a făcut reţeaua pentru pozarea în subteran a rețelei de cabluri care asigură transferul de date în Cluj-Napoca. După ce au primit de la Primăria Cluj Napoca, fără vreo licitație publică, acest contract, afacerea a fost vândută către RCS&RDS.
Ce spun sentințele care îi pun la plată pe imobiliarii clujeni
Tribunalul Cluj a dat o sentință care îi va costa câteva milioane de euro pe trei investitori imobiliari din Cluj Napoca.
”Respinge apelul declarat de apelanţii CĂCIULA RADU CONSTANTIN, BADIU NICOLAE IULIAN, BADIU GABRIELA MARIA, CRAZNIC ADRIAN GAVRILA, CRAZNIC GABRIELA ANCA şi BALDEA PAVEL CRISTIAN împotriva Sentinţei civile nr. 3570/2022 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. 4865/211/2020**, pe care o menţine în întregime. Definitivă.”, arată o decizie a Tribunalului Cluj.
Decizia judecătorilor îi va costa pe cei 6 inculpați peste 2 milioane de euro, bani pe care oamenii de afaceri din domeniul imobiliar, vor trebui să cheltuiască pentru a stabiliza un mal de pământ.
Tribunalul Cluj menține în totalitate verdictul dat în acest dosar de Judecătoria Cluj Napoca care stipulează: ”obligă pârâţii (CĂCIULA RADU CONSTANTIN, BADIU NICOLAE IULIAN, BADIU GABRIELA MARIA, CRAZNIC ADRIAN GAVRILA, CRAZNIC GABRIELA ANCA şi BALDEA PAVEL CRISTIAN, n.red.) în solidar ca în termen de cel mult 60 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri, să efectueze demersurile necesare în vederea obţinerii autorizaţiei de construire pentru lucrările ce se impun a fi realizate pe terenul înscris în CF nr. 50772 Baciu cu nr. cad. 50772, pentru consolidarea versantului imobilului teren proprietatea acestora înscris în CF nr. 50772 Baciu cu nr. cad. 50772. Obligă pârâţii în solidar la efectuarea şi finalizarea, pe terenul înscris în CF nr. 50772 Baciu cu nr. cad. 50772, a lucrărilor ce se impun pentru consolidarea versantului imobilului teren proprietatea acestora înscris în CF nr. 50772 Baciu cu nr. cad. 50772, lucrări care să fie realizate şi finalizate în termen de cel mult 90 de zile, termen care începe să curgă de la data emiterii autorizaţiei de construire, dar nu mai târziu de 60 zile de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri”, arată o parte din soluția pe scurt a instanței.
În cadrul procesului, dezvoltatorii imobiliari susțin că cererea lui Luca a venit prea târziu și că a intervenit termenul de prescripție. ”Atât pretinsa faptă ilicită, cât și prejudiciul cauzat prin aceasta, îi erau cunoscute reclamantului (lui Vasile Luca, n.red.) încă din perioada 2008-2009”. Astfel, în opinia lor acțiunea demarată ”este prescrisă iar faptul neemiterii certificatului de urbanism de către Consiliul Județean Cluj nu constituie în sine un element care să influențeze cursul prescripției extinctive, respectiv momentul de debut al curgerii termenului de prescripție”.
Restaurantul Sinaia vândut de Badiu pentru o afacere imobiliară
Una dintre cele mai cunoscute afaceri ale soților Badiu a fost restaurantul Sinaia din cartierul Grigorescu. Inițial, el a fost vândut societății AH Intermed SRL administrate și patronate de Horea Indolean, unul dintre partenerii de afaceri de-a lui Iulian Badiu. Indolean este administratorul firmei ADMIN DEVELOPMENT DESIGN SRL la care Badiu este coacționar alături de Nica și Petre. La scurt timp după ce firma lui Indolean a preluat restaurantul, terenul și clădirea au fost vândute unui investitor imobiliar din Bistrița Năsăud.
”Subscrisa AH INTERMED – S.R.L., cu sediul in Romania, jud. Cluj, mun. Cluj-Napoca, str. Sinaia nr. 43, jud. Cluj, J12/1596/2010, CUI 27454394, reprezentata prin INDOLEAN HOREA, (…) si Subsemnatul ROLAND STEFAN BIZAU, cetatean roman, (…) – in calitate de asociati ai S.C. RESTAURANT SINAIA – S.R.L.,(…) am hotarat cesionarea tuturor partilor sociale pe care Societatea AH INTERMED – S.R.L. le detine la RESTAURANT SINAIA – S.R.L. catre asociatul ROLAND STEFAN BIZAU”, arată o notă din Monitorul Oficial al României.
Potrivit datelor din piața imobiliară clujeană, noul proprietar al restaurantului vrea să dărâme clădirea și să înceapă un proiect imobiliar pe amplasamentul respectiv. În paralel, el are o altă investiție în Bistrița de 400 de apartamente. Poate că, soții Badiu ar putea plăti aproximativ un milion pentru a se achita de sentința procesului pe care l-a pierdut.
Întrebat despre afacerea restaurantului Sinaia, avocatul lui Horea Indolean a transmis că ”Nu cred că domnul Indolean va dori să comenteze despre vânzarea restaurantului Sinaia. Dar îi voi transmite și dacă dorește vă va contacta”, a declarat avocatul Gânscă Aurelian Tudor.
