Abuzurile de putere și conflictele de interese ale celebrului arhitect clujean Vlad Negru şi ale C.T.A.T.U. în urbanizarea unei zone din Borhanci

Un conflict urbanistic semnificativ, în care personajele principale sunt arhitectul Vlad Negru şi Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și de Urbanism (C.T.A.T.U), a apărut în Cluj-Napoca, în legătură cu o propunere de dezvoltare a unei zone rezidențiale, destinată inițial pentru locuințe unifamiliale de densitate mică. Proiectul propus de TRANS-FORM Arhitectura NV SRL, o firmă condusă de arhitectul Vlad Negru, membru al C.T.A.T.U., prevede construcția unor ansambluri de până la 10 nivele, ridicând semne de întrebare în rândul locuitorilor din cartier cu privire la legalitatea acestei propuneri. Proiectul adâncește suspiciunile privind posibile conflicte de interese și impactul pe care dezvoltările de mari dimensiuni l-ar putea avea asupra regimului urban din zonă.

Un nou Plan Urbanistic Zonal stârnește controverse în Cluj-Napoca

O parcelă de 17.740 m² situată într-o zonă din Cluj-Napoca, inclusă în Unitatea Teritorială de Referință (UTR) ULiu/PUZ, este în centrul unui conflict urbanistic ce amenință să schimbe semnificativ peisajul rezidențial al zonei. Potrivit Planului Urbanistic General (PUG), zona este destinată pentru dezvoltări rezidențiale cu densitate mică, în special pentru locuințe unifamiliale de diferite tipuri, precum cele izolate, cuplate, înșiruite sau tip covor. Acestea sunt încadrare într-o structură urbană coerentă, menită să păstreze caracterul rezidențial al zonei.

Totuși, un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) propus pentru dezvoltare pune sub semnul întrebării acest echilibru urbanistic. Proiectul prevede includerea unei subzone de activități economice cu caracter terțiar (S_UEt), într-o zonă cu destinație rezidențială. Regulamentul de urbanism aferent acestei subzone ar permite construirea unor ansambluri de locuințe și birouri de până la 10 nivele (1-3S + P + 5 + 1R), mult mai înalte decât construcțiile din jur, care nu depășesc înălțimea de un singur etaj (D+P).

Această propunere a stârnit nemulțumirea locuitorilor, care au sesizat autoritățile locale. În timp ce unii dintre ei au depus observații individuale, alții au apelat la o firmă de avocatură din Iași, după ce avocații clujeni au refuzat să se implice în caz. PUZ-ul este propus de TRANS-FORM Arhitectura NV SRL, o firmă condusă de arhitectul Vlad Negru, membru al Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și de Urbanism (C.T.A.T.U.) din Cluj-Napoca.

Acest proiect ridică întrebări cu privire la compatibilitatea noilor reglementări cu interesele locuitorilor din zonă și impactul pe care acesta l-ar putea avea asupra dezvoltării urbane sustenabile a orașului. De asemenea, faptul că dezvoltarea este susținută de un arhitectul Vlad Negru, care conduce firma ce a propus PUZ-ul, adâncește suspiciunile legate de posibile conflicte de interese în procesul de aprobare al planului.

Locuitorii din Borhanci contestă PUZ-ul propus

Locuitorii cartierului Borhanci din Cluj-Napoca sunt profund nemulțumiți de un nou Plan Urbanistic Zonal (PUZ) propus fima patronată de arhitectul Vlad Negru, deoarece ar putea aduce modificări semnificative regimului urban și ar afecta viața de zi cu zi a rezidenţilor, iar mai multe probleme au fost identificate punctual:

1. Conflict de interese și lipsă de transparență
   Locuitorii au ridicat o problemă legată de arhitectul Vlad Negru, cel care a elaborat acest PUZ, și faptul că acesta face parte și din Comisia de Urbanism a Municipiului Cluj-Napoca. Acest dublu rol al arhitectului creează suspiciuni de conflict de interese, deoarece același arhitect care propune proiectul va avea și dreptul de a-l vota în comisia de urbanism. În acest context, imparțialitatea procesului și de respectarea reglementărilor în vigoare pot fi puse sub semnul întrebării.

2. Încălcarea reglementărilor urbanistice
   Terenul vizat este situat într-o zonă destinată în mod predominant locuințelor unifamiliale (UTR ULiu). Cu toate acestea, se încearcă, printr-o modificare a regulamentului urbanistic, includerea unei subzone S_UEt (Subzona de activități economice terțiare), ce permite construcții de până la 10 nivele și un coeficient de utilizare a terenului (C.U.T.) de 1,8. Acest coeficient este dublu față de cel reglementat pentru UTR ULiu și contravine caracterului rezidențial al zonei, în care majoritatea caselor au un regim de înălțime D+P+1.
3. Afectarea calității vieții și a mediului
   Dacă acest PUZ este aprobat, vor fi permise construcții de mari dimensiuni în mijlocul unei zone de case unifamiliale. Aceasta va afecta grav intimitatea și confortul locuitorilor, iar reducerea semnificativă a spațiilor verzi (de la 40% la 20-25%) va contribui la degradarea mediului înconjurător. De asemenea, proiectul va crește traficul într-o zonă deja sufocată și va diminua calitatea aerului, punând în pericol sănătatea locuitorilor.
4. Risc de alunecare de teren
   Studiul geotehnic realizat pentru zona respectivă menționează riscuri medii și mari de alunecări de teren. Având în vedere propunerea de a construi structuri masive, locuitorii sunt îngrijorați de faptul că aceste riscuri nu sunt suficient luate în considerare, ceea ce ar putea duce la consecințe grave pentru siguranța celor care locuiesc în zonă.
5. Autorizarea tăierii nucilor
   Pe terenul propus pentru dezvoltarea PUZ-ului se află doi nuci, unul dintre aceștia fiind cel mai impunător din zonă. Locuitorii sunt îngrijorați că arborii ar putea fi tăiați în cadrul proiectului, ceea ce ar reprezenta o pierdere considerabilă pentru peisajul local și pentru biodiversitate.
6. Justificarea legală dubioasă
   Deși au fost depuse obiecții formale în cadrul dezbaterii publice, autoritățile locale au transmis că legea permite dezvoltarea activităților economice terțiare în zone rezidențiale. Acest răspuns a ridicat noi semne de întrebare asupra modului în care reglementările legale sunt interpretate și aplicate. Locuitorii se tem că legea ar putea fi folosită abuziv pentru a facilita dezvoltări care contravin intereselor comunității și care afectează calitatea vieții acestora.

Observaţiile depuse de avocaţi şi răspunsul arhitectului Vlad Negru

Proiectul de Plan Urbanistic Zonal (PUZ) propus pentru zona Borhanciului a fost contestat pe mai multe temeiuri legale de unul dintre avocaţii care îi reprezintă pe rezidenţii din zonă, subliniindu-se, punctual, că documentația de urbanism nu respectă reglementările în vigoare și nu este completă:

1. Coeficientul de Utilizare a Terenului (C.U.T.): Conform Certificatului de Urbanism emis de Primăria Cluj-Napoca, coeficientul de utilizare a terenului pentru zona vizată este de maxim 0.9. Însă, în cadrul Memoriului de prezentare, se propune un C.U.T. de 1.8, ceea ce reprezintă o dublare a valorii aprobate, în contradicție cu prevederile legale (Legea nr. 350/2001). Propunerea de depășire a C.U.T.-ului nu poate depăși 20% din valoarea aprobată inițial.
2. Lipsa expertizei geotehnice: Memoriul nu este însoțit de o expertiză geodezică, deși propunerea include clădiri de 6 nivele (S+D+P+3E), iar zona este considerată una cu risc mediu spre mare de alunecări de teren. În Certificatul de Urbanism se menționează necesitatea unor studii de stabilitate, care nu sunt prezentate în documentația PUZ.
3. Modificarea funcționalității zonei: PUZ-ul propune construirea de imobile destinate activităților economice cu caracter terțiar, în condițiile în care Certificatul de Urbanism impune limitări stricte, inclusiv obținerea acordului vecinilor pentru anumite funcțiuni. Memoriul nu face referire la aceste condiționări, iar propunerile sunt vagi și insuficient detaliate.
4. Modificarea zonei UTR VE: PUZ-ul propune o schimbare a regimului zonei UTR VE, în contradicție cu reglementările stabilite de Planul Urbanistic General (PUG). Certificatul de Urbanism interzice modificarea destinației zonei, în care sunt incluse două cursuri de apă. Memoriul nu clarifică cum se respectă aceste reglementări.
5. Reducerea spațiilor verzi: Conform Certificatului de Urbanism, zona trebuie să păstreze cel puțin 40% din suprafața totală ca spații verzi, dar PUZ-ul propune doar 20% pentru zona S-Et-Bh și 25% pentru LiuBh. Această reducere a spațiilor verzi afectează atât mediul înconjurător, cât și calitatea vieții locuitorilor.
6. Lipsa detaliilor privind parcelele: Memoriul menționează 31 de parcele pe care vor fi construite clădiri, dar nu oferă detalii clare privind dimensiunea acestora sau respectarea indicatorilor urbanistici. Documentația este incompletă în ceea ce privește identificarea și reglementarea corectă a fiecărei parcele.
7. Regimul de înălțime al clădirilor: Certificatul de Urbanism permite construcții cu un regim de înălțime de maximum 2 niveluri supraterane, dar PUZ-ul propune clădiri de 5 niveluri, ceea ce încalcă reglementările legale. Aceste modificări nu sunt justificate corespunzător.
8. Neefectuarea studiilor de impact și a reglementărilor necesare: Proiectul nu include studii hidrologice, avize de la Apele Române și detalii despre protecția cursurilor de apă. De asemenea, nu sunt abordate cerințele referitoare la protecția unor nuci de valoare locală, care ar urma să fie tăiați fără respectarea reglementărilor legale.

Răspunsul arhitectului Vlad Negru