Noul Plan Urbanistic General (PUG) s-a dorit a fi unul flexibil şi adaptabil, însă lista nemulţumiţilor de noile reglementări creşte de la o zi la alta. La fiecare şedinţă a Consiliului local, clujenii scot la suprafaţă nelegalităţile la care au fost supuşi începând cu sfârşitul anului 2014. Mulţi dintre ei apelează la instanţele judecătoreşti pentru a li se respecta dreptul la proprietate, fiind de fapt singura speranţă a clujenilor.
Traian Marcu este proprietarul unei construcţii pe strada Voievodul Gelu nr. 11, iar jumătate din terenul curte aferent construcţiei este încadrat conform noului PUG într-o zonă unde autorizarea construirii se face direct, iar cealaltă jumătate a curţii, care deşi are acelaşi CF, este încadrat într-un UTR distinct, într-o zonă de urbanizare unde construirea este condiţionată de elaborarea în prealabil a unui Plan Urbanistic Zonal.
”Această încadrare este nejustificată întrucât este vorba de un singur corp de proprietate, al cărui proprietar sunt încă din anul 2000, înainte de aprobarea PUG, şi mai mult, parcela mea are acces direct din strada Voievodul Gelu care este viabilizată (are utilităţi şi este asfaltată), este situată în interiorul unei zone construite, astfel nemaifiind necesară procedura de urbanizare conform regulamentului de urbanism.
Chiar în cazul solicitării unei autorizaţii de construire pentru modificarea construcţiei existente ar fi imposibil de constatat care dintre cele două reglementate de urbanism UTR Liu sau UTR Uliu) ar sta la baza eliberării autorizaţiei de construire, deoarece sunt două regulamente de urbanism distincte”, susţine Traian Marcu.
Terenul grevat de servitute de utilitate publică
Cele două unităţi ale clujeanului sunt separate de o servitute de utilitate publică propusă pentru realizarea unei artere de circulaţie noi.
”Totodată, ca urmare a încadrării parcelei în Planul Urbanistic General aprobat în 2014, pe care mi-a transmis-o Serviciul Urbanism ca fiind anexa la certificatul de urbanism, am constatat că întreaga construcţie îmi este grevată de servitutea de utilitate publică prin care se propune realizarea unui drum nou cu lăţimea de 15m, în condiţiile în care traseul drumului propus nu are continuitate deoarece în zonă s-au emis autorizaţii de construire şi s-au aprobat studii de urbanism prin care nu s-a ţinut cont de această servitute”, mai spune clujeanul.
Traian Marcu, prin avocat Marius Luca arată că potrivit legislaţiei, ”pentru imobilele grevate de servituţi de utilitate publică, emiterea autorizaţiei de construire pentru alte lucrări decât cele de utilitate publică este strict interzisă, iar suprafeţele de teren grevate de servituţi de utilitate publică, vor fi dezmembrate din parcelele iniţiale şi înscrisă în CF cu destinaţia de teren rezervat pentru servitute de utilitate publică.
Această servitute care îmi grevează construcţia îmi limitează dreptul la construire, întrucât potrivit art. II din HCL 737/2017, pentru imobilele grevate de o servitute de utilitate publică până la aplicarea acesteia, pot fi autorizate lucrări care nu conduc la amplificarea volumului construcţiilor, cum ar fi: lucrări de întreţinere curentă, modificări interioare sau schimbări de destinaţie, lucrări cu caracter provizoriu: panouri de afişaj, firme şi reclame”.
Pentru toate aceste motive, clujeanul spune că această manevră a administraţiei locale este nelegală, susţinând că municipalitatea neavând un program de exproprieri pentru realizarea acestor obiective de utilitate publică şi pentru stabilirea unor eventuale despăgubiri, se află în imposibilitatea de a construi, până la o dată incertă, fiindu-i refuzat din start dreptul la proprietate.
Primăria nu-i dă dreptate
Direcţia Generală de Urbanism a comunicat faptul că ”cele două unităţi sunt separate de o servitute de utilitate publică propusă pentru realizarea unei artere de circulaţie noi. Şi în vechiul PUG parcela a fost încadrată în două unităţi teritoriale, respectiv în UTR CB4 (autorizarea construirii era condiţionată de PUZ) şi UTR Vla (spaţii verzi publice cu acces nelimitat).
Situarea parcelei în două unităţi teritoriale este justificată prin suprafaţa mare a parcelei, stabilirea a trei categorii de folosinţă în CF (curţi-construcţii, livezi şi arabil), faptul că cea mai mare parte a parcelei este liberă de construcţii, dar şi de încadrarea din vechiul PUG.
Referitor la servitutea de utilitate publică, traseul acesteia va putea fi modificat prin PUZ. Este evident că realizarea accesului la teritoriul reglementat prin PUZ va fi rezolvat ţinând cont de construcţia existentă”.
Astfel, Direcţia de Urbanism a propus Consiliului local respingerea plângerii prealabilă ca nefondată.
Proces pierdut de primărie în faţa clujenilor
În toamna acestui an, o clujeancă a solicitat Primăriei Cluj-Napoca revocarea unor acte administrative, considerând că este nelegal ca municipalitatea să instituie o servitute de utilitate publică pe terenul unor persoane particulare. Cazul a ajuns în instanţă, unde Tribunalul Cluj i-a dat acesteia câştig de cauză.
Clujeanca Maria Viscan este proprietara unei parcele pe strada Antonio Gaudi şi a solicitat revocarea parţială a unei Hotărârii nr. 737/2017 (privind completarea Regulamentului Local de Urbanism şi de reglementarea situaţiei terenurilor afectate de servitute publică) în ceea ce priveşte revizuirea art. 25 din Regulamentul Local de Urbanism (RLU) şi revocarea parţială a Hotărârii nr. 493/2014 privind aprobarea documentaţiei ”Actualizare Plan Urbanistic General al Municipiului Cluj-Napoca”, în sensul modificării documentaţiei în ceea ce priveşte terenul aflat în proprietatea acesteia, respectiv a eliminării menţiunii existenţei unei servituţi de utilitate publică.
Prin plângerea prealabilă formulată de Maria Viscan, aceasta a solicitat Primăriei Cluj-Napoca revocarea parţială a Hotărârii nr. 493/2014 în ceea ce priveşte obligativitatea implementării noilor profile stradale, obligativitatea respectării profilului tip III E – 16 m pentru toată strada Antonio Gaudi şi modificare UTR (unitate teritorială de referinţă) atribuită parcelei pe care o deţine din ULiu (adică terenuri cu destinaţie agricolă – păşuni, fânaţe, arabil – sau libere situate în intravilanul municipiului) în Liu (zonă caracterizată de funcţiunea rezidenţială de densitate mică). Plângerea pe care clujeanca a înaintat-o a fost prezentată Consiliului local şi a fost dezbătută în 31 mai 2016, însă a fost respinsă, menţinându-se astfel respectarea profilelor stradale stabilite prin Planul Urbanistic General (PUG) şi menţinerea încadrării funcţionale UTR ULiu.
Şi-a căutat dreptatea în instanţă iar, prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, clujeanca Maria Viscan a solicitat anularea parţială a HCL nr. 493/2014 privind aprobarea PUG în sensul modificării încadrării date imobilului deţinut de aceasta din UTR ULiu în UTR Liu.
De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea primăriei la emiterea autorizaţiei de construire în condiţiile impuse de HCL nr. 86/2015 privind aprobarea PUD (Planul Urbanistic de Detaliu) pentru locuinţa D+P+E pe strada Antonio Gaudi nr. 48 şi în conformitate cu documentaţia DTAC (documentaţia tehnică pentru obţinerea autorizaţiei de construire) depusă în aprilie 2016.
Prin sentinţa civilă pronunţată de Tribunalul Cluj s-a hotărât anularea art. 25, alin. 3 şi 4 şi art. 31, alin 5 din Regulamentul Local de Urbanism (RLU), iar primarul este obligat să emită în favoarea clujencei autorizaţie de construire. Sentinţa nu este definitivă, primăria a depus recurs şi procesul se va judeca luna viitoare.
Reprezentanţii primăriei consideră corectă modalitatea de lărgire şi modernizare a drumurilor, prin impunerea unor retrageri şi păstrarea liberă a suprafeţelor de teren adiacente drumurilor şi nu prin instituirea de servituţi. Astfel, Direcţia Generală de Urbanism a propune Consiliului local respingerea plângerii prealabile ca nefondată în ceea ce priveşte revocarea parţială a Hotărârii nr. 737/2017 şi revocarea parţială a Hotărârii nr. 493/2014.
Încă o victorie pentru clujeni
În plângerea respectivă, Maria Visan a făcut referire la o cerere parţial identică înregistrată la Tribunalul Cluj, unde instanţa a dispus modificarea PUG în sensul eliminării din RLU a art. 25, alin. 1, alin. 3 şi alin. 4 şi a art. 27, alin. 4, anularea parţială a unei Hotărâri de Consiliu Local şi obligarea primăriei la emiterea autorizaţiei de construire. În această speţă, clujenii Ioan şi Ana Marian-Muncaciu au cerut instanţelor clujene anularea acestor acte emise de autorităţile publice locale. Referitor la sentinţa dată în acest dosar, instanţa a constatat că ”în competenţa autorităţii locale este doar delimitarea servituţilor de utilitate publică şi nu instituirea de servituţi noi”. Se mai afirmă în sentinţă că ”stabilirea regimului de folosinţă a terenurilor, atâta timp cât nu mai are caracterul unei exproprieri forţate, este în competenţa autorităţii locale, prin urmare această modalitate trebuie urmărită în atingerea obiectivelor de lărgire şi modernizare a drumurilor, prin impunerea unor retrageri şi păstrarea liberă a suprafeţelor de teren adiacente drumurilor, desigur, cu iniţierea ulterioară a procedurilor de expropriere, dacă şi când se va decide lărgirea”. Procesul a fost câştigat definitiv de clujeni.
”Respinge recursurile declarate de pârâţii P.M. Cluj-Napoca şi C.L. al M. Cluj-Napoca împotriva sentinţei civile nr. 3504 din 18.11.2016 pronunţată în dosarul nr. 2729/117/2016 al Tribunalului Cluj pe care o menţine în întregime. Fără cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este definitivă”, se arată în soluţia pe scurt.
