Cacealmaua imobiliarelor

Luni, 6 octombrie este ziua în care noile norme ale BNR intră în vigoare. Sau nu? Această zi ar putea fi începutul unei perioade foarte grele pentru investiţiile imobiliare din România  Dar dacă această zi nu ar exista? Dacă totul a fost o alarmă falsă?.

Dacă zvonurile vor fi confirmate oficial luni, iar aplicarea normelor va mai fi amânată marii jucători imobiliari vor fi avantajaţi atât de faptul că oamenii, speriaţi au cumpărat în ultima perioadă mai multe imobile decât ar fi făcut-o în mod normal, cât şi de faptul că “vestea” bombă a reuşit să îi scoată din joc pe unii dintre concureţii mai mici sau mai creduli.

Pentru investitorii din domeniul imobiliar încep de luni vremuri grele. Şansele ca acesta să revină la amploarea de dinainte sunt slabe, dată fiind criza în care se află întreaga lume. Cutremurul de pe piaţa investiţiilor majore şi prăbuşirea unor bănci independente de prestigiu ca Bear Stearns şi Lehman Brothers şi preluarea Merrill Lynch. În România, potrivit preşedintelui Asociaţiei Oamenilor de Afaceri (AOAR), Florin Pogonaru, citat de Bussines Standard, cel mai afectat va fi domeniul imobiliar. De asemenea se preconizează că, de fapt, criza va afecta pe termen scurt investiţiile din domeniu.

Ziua de luni ar putea aduce, însă, o surpriză de proporţii: amânarea aplicării normelor BNR. Astfel, asupra Băncii Naţionale ar cădea o vină destul de gravă, aceea de a fi speriat românii, de a-i fi „stimulat artificial pentru a se împrumta. Astfel, după căderea din vară a creditării, pentru încă două luni oamenii au dat năvală la ghişeele băncilor pentru a cere credite şi, mai ales, s-au înghesuit la poarta ofertanţilor de imobile, de care unele dintre bănci nu sunt străine, pentru a investi în imobiliare.

Poveste fără sfârşit sau nu?

Potrivit statisticilor oferite de către Banca Naţională a României, în luna a şaptea a anului, numărul de credite imobiliare accesate a fost cu mult mai mic decât cel din perioada precedentă. Atât populaţia, cât şi firmele au apelat în aceeaşi lună a anului mult mai rar la împrumuturi. Soldul creditelor acordate de bănci s-a cifrat în luna de vară menţionată la 179,52 miliarde lei (aproximativ 50 mld. euro), în creştere cu doar 0,34% comparativ cu iunie. În schimb, restanţele acumulate de companii şi populaţie au urcat, calculat ca pondere în totalul creditelor, de la 0,95% în iunie, la 0,97% in iulie. Practic, creşterea de mai mult de două ori a numărului de credite imobiliare şi ipotecare, în 2007 a încetinit simţitor. Relaxarea creditării şi normele extrem de tolerante, care au permis băncilor să acorde împrumuturi cu un grad de îndatorare de aproape 70% din venituri.

De fapt, reprezentanţii BNR vorbeau, la începutul anului despre o “temperare a creditelor în primul semestru”.

Din păcate, ziua de luni ar fi putut reprezenta o lovitură dublă pentru unele dintre unităţile bancare româneşti. Pe lângă faptul că acestea vor acorda mai puţine credite, ele vor pierde şi ca parteneri direcţi la unele proiecte imobiliare. Dacă Reiffeisen şi-a anunţat clar intenţiile de a spijini demersurile unor investitori, alte bănci, în schimb, sunt mai discrete. În judeţul Cluj, de exemplu, dezvoltatorii proiectului Premium Residence din Turda arată pe un pliant, că “imobilele se pot achiziţiona prin credit ipotecar de la Pireus Bank”, cazul nefiind unul singular.

Exerciţiu de resticţie

Până una alta, majoritatea băncilor au apelat în ultima perioadă la o serie de măsuri menite să pregătească terenul pentru introducerea noilor norme. Chiar dacă campanile mediatice s-au intenisficat pentru ca pe ultima sută de metri să atragă cât mai mulţi clienţi, reprezentanţii acestora afirmă cu tărie că deja sunt mai reticenţi la aprobarea împrumuturilor. De aceea, în ultimele săptămâni, majoritatea băncilor au aplicat o cutumă nouă, creditarea doar a trei sferturi din valoarea unui imobil nou, nefinisat. În compensare apare, astfel, obligaţia finisării în regim de urgenţă a construcţiei.

Purtătorul de cuvânt al recent restructuratei CEC Bank, Florin Vlad a declarat pentru Gazeta că încă nu s-a stabilit în ce formă banca pe care o reprezintă va aplica noile norme şi că nu ştie exact când o va face, dacă schimbările vor fi puse în practică de luni sau nu. El a fost extreme de rezervat când a venit vorba de proiecte imobiliare la care CEC să fie coparteneră şi a specificat că aceste date “sunt strict confidenţiale”

Reprezentanta Reiffeisen Bank, Corina Vasile a explicat că “banca noastră este, într-adevăr implicată în anumite proiecte, nu ştiu dacă şi la Cluj, dar nu este exclus”. Nici Reiffesen, care a promovat o divizie specială pentru imobiliare “Casa Ta”, nu a stabilit exact care va fi reflectarea exactă a normelor în procesul de creditare. Totuşi, reprezentanta băncii a specificat că “de obicei, dracul nu este atât de negru pe cât pare, normele nu vor sufoca creditarea”. Surse din interiorul băncii au precizat că, cel mai probabil, normele impuse de  către Banca Naţională nici măcar nu se vor aplica de luni, ceea ce ar însemna că întreaga agitaţie de pe piaţa imobiliară şi a crditelor a fost, de fapt, o “furtună într-un pahar cu apă”.

Un, doi trei, la pereţi cam stop

Potrivit unui studiu de piaţă realizat cu ocazia ultimului târg imobliar la Cluj, de acum patru luni, 43% dintre vizitatori erau interesaţi să achiziţioneze în perioada imediat următoare un apartament cu 2 camere, în timp ce 36% dintre aceştia erau tentaţi de locuinţe cu 3 camere, cel mai puţin interesante dovedindu-se locuinţele cu 4 camere (12%) şi garsonierele (8%).

În privinţa materialelor de construcţii şi a finisajelor utilizate, românii rămân, din câte se pare, conservatori, fiind adepţii sistemelor clasice pe care le consideră cele mai trainice, deşi casele din lemn ar putea constitui o variantă pentru cumpărătorii cu bugete mici, românii nu vor să faca nicio concesie, preferă cărămida şi structurile cele mai rezistente de beton.

Pentru constructorii din judeţul Cluj, vestea că vor fi înăsprite condiţiile de creditare a căzut ca un trăznet. Micii întreprinzători s-au văzut într-un impas de care au crezut că nu vor mai trece, iar unii au ales chiar să îşi vândă afacerile din starea de proiect sau să îşi închidă, pur şi simplu şantierele. Deşi Clujul a intrat în topul judeţelor cu cele mai multe locuinţe date în folosinţă în acest an, cifra de imobile noi fiind de cca. 10.800, acesta a fost grav afectat de panica de pe piaţă.

Totuşi, dacă zvonurile vor fi confirmate oficial luni, iar aplicarea normelor va mai fi amânată marii jucători imobiliari vor avea de câştigat. Ei vor fi avantajaţi atât de faptul că oamenii, speriaţi au cumpărat în ultima perioadă mai multe imobile decât ar fi făcut-o în mod normal, cât şi de faptul că “vestea” bombă a reuşit să îi scoată din joc pe unii dintre concureţii mai mici sau mai creduli.

Ligia Popa