Certificat de urbanism anulat în instanță pentru un imobiliar care a construit o casă fără autorizație

Un om de afaceri din domeniul imobiliarelor, Moș Ioan Călin, a obținut în instanță anularea unui certificat de urbanism prin care primăria impunea o serie de restricții de construire. Zona vizată în certificatul de urbanism prezintă, potrivit documentului anulat în instanță, „zonă cu risc mare / foarte mare de teren” și se află vizavi de Ferma Steluța, în cartierul Iris. Omul de afaceri a edificat o casă acolo, dar nu putea intra

Soții Mariana și Călin Moș au cumpărat în 2016 o parcelă de teren pe strada Ernest Hemingway, aflată lângă Livada steluța din cartierul Iris. În 2017, în baza unui Plan Urbanistic Zonal din 2012 s-au apucat să facă demersuri pentru construirea unei case cu un regim de înălțime S+P+E.

În 2017 au cerut autorizarea lucrărilor de construire și li s-a cerut elaborarea unui nou PUZ, respectiv cu mențiunea privind procedura de constatare a finalizării procedurii de urbanizare. De asemenea, primăria a refuzat să emită un nou certificat de urbanism. Trebuie menționat că în intervalul 2012 și 2017 în urbanismul local au intervenit o serie de schimbări impuse de adoptarea Planului Urbanistic General în anul 2014.  

În 2021, pe șantier a venit un control de la poliția primăriei constatându-se edificarea unei case unifamiliale fără autorizaţie de construire, fiind sancționați cu amendă de 20.000 lei. Suplimentar s-a mai dispus măsura desfiinţării lucrărilor executate fără autorizaţie de construcţie.

În 2022, au dat primăria în judecată considerând că refuzul emiterii certificatului de urbanism în scopul solicitat ca fiind nejustificat. În perioada de timp până la deschiderea acestui proces, lucrările de construire au continuat și casa a fost terminată. Însă, ea nu putea fi întabulată, astfel că au încercat, prin intermediul unui proces, să oblige administrația locală să emită un nou certificat de urbanism prin care să înceapă demersurile de intrare în legalitate.

În septembrie 2022, Tribunalul Cluj le-a respins cererea

„Admite excepția inadmisibilității, invocată prin întâmpinare, și pe cale de consecință: Respinge, ca inadmisibilă, cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanții M. I.-C.și M. M. în contradictoriu cu pârâții Primăria  Municipiului Cluj Napoca și Munipiul Cluj Napoca. Respinge ca neîntemeiată solicitarea de obligare a intimaților la plata cheltuielilor de judecată. Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare”, arată soluția pe scurt a instanței.

Ei au contestat decizia, dar în 2023 Curtea de Apel Cluj a menținut cu titlu definitiv soluția de respingere a plângerii.

”Motivele pentru care certificatul de urbanism nu poate fi emis în scopul intrării în legalitate: baza HCL nr. 579/2018 se modifică parțial și se completează Regulamentul Local de Urbanism aferent documentației ”Actualizare Plan Urbanistic General al municipiului Cluj-Napoca aprobat cu HCL nr. 493/22.12.2014.

Pârâţii au menţionat că în cauză nu este vorba de un refuz nejustificat de soluționare a cererii reclamanților în sensul Legii nr. 554/2004, cererea fiind soluționată, prin emiterea certificatului de urbanism în scop de informare, chiar dacă reclamanții nu sunt mulțumiţi de conținutul răspunsului primit. În speță autoritatea publică  nu și-a exercitarea dreptul de apreciere prin încălcarea limitelor competenței prevăzute de lege sau prin încălcarea drepturilor și libertăților cetățenilor, ci soluționarea cererii reclamanților s-a făcut cu respectarea întocmai a dispozițiilor legale și a regulamentului de urbanism aplicabile.”, arată punctul de vedere al primăriei clujene.

Până la urmă certificatul de urbanism a fost anulat

Pentru ca Primăria Cluj-Napoca să nu obțină un ordin de executare silită și să trimită utilajele de demolări la casa de la str Ernest Hemingway nr 8, soții Moș au deschis un alt proces. Ei au cerut judecătorilor de la Tribunalul Cluj anularea certificatului de urbanism din 2022 în care este stipulat că imobilul a fost construit ”fără acte”. ”Folosință actuală: teren (livadă) și construcția C1 „fără acte” , casă cu regim de înălțime S+P+E”, se arată în certificatul de urbanism atacat în instanță.

La finele lunii mai 2024, Tribunalul Cluj le-a dat soților Moș câștig de cauză și a dispus obligarea primăriei să emită un nou certificat de urbanism de urbanism

”Admite cererea de chemare în judecată formulată și completată de reclamanții MOȘ IOAN-CĂLIN si MOȘ MARIANA, în contradictoriu cu pârâții PRIMARUL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA și MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA, Dispune anularea Certificatului de urbanism nr. 2647/11.10.2022 emis pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. Ernest Hemingway, nr. 8, identificat în CF nr. 310334/ nr. cadastral 310334, în scop de informare, respectiv anularea Certificatului de urbanism nr. 286/15.02.2023 emis pentru același imobil, in scop de informare. Obligă primarul municipiului Cluj-Napoca la emiterea unui certificat de urbanism având scop: construire locuință unifamilială, împrejmuire, racordări și bransamente la utilităti, conform PUZ Ernest Hemingway aprobat prin HCL nr. 437/06.11.2012, pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. Ernest Hemingway, nr. 8, identificat în CF nr. 310334/ nr. cadastral 310334. Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare, recursul se va depune la Tribunalul Cluj sub sanctiunea nulității. Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instantei, azi 28.05.2024.”, arată soluția pe scurt a instanței.

Anularea documentațiilor în cadrul anulării actelor subsecvente reprezintă unul dintre cazurile de anulare frecvente când nu se intră pe fondul respectivei documentații anulate. Dacă documentul inițial ce a stat la baza adoptării unor alte acte este anulat, atunci și actele subsecvente acestuia vor fi de asemenea anulate. Un prim exemplu cu titlu general ar fi cel al anulării unui plan urbanistic general (PUG), care ar atrage după sine anularea planurilor urbanistice zonale sau de detaliu (PUZ sau PUD) sau oricăror alte documentații adoptate în baza lui. Un alt exemplu este acela al unui PUZ care a fost anulat pe motiv că fusese adoptat în baza unui ordin nelegal (acesta fiind declarat nul întrucât odată cu publicarea lui nu se publicasera și anexele ordinului în Monitorul Oficial).

În general, motivul principal de fond care stă la baza anulării unor documentații de urbanism constă în protejarea dreptului de proprietate privată. Deși interesul general primează asupra interesului privat, există situații în care interesul general nu este suficient de bine conturat pentru a i se da prioritate. Nu de puține ori instanțele constată o ingerință nejustificată în exercitarea dreptului de proprietate privată. Prin urmare, prin anularea respectivelor documentații de urbanism, instanțele încearcă să restabilească echilibrul și să pună capăt atingerilor asupra proprietății private.

Afaceri de 14 milioane lei

Ioan Moș are mai multe afaceri, cu precădere în domeniul imobiliar și al construcțiilor.

Firma El Ganador se ocupă de construcții și colectarea deșeurilor din construcții. Cifra de afaceri pe anul 2023 a fost de peste 14 milioane lei, profitul de aproximativ 500.000 lei, datorii de 6,8 milioane lei și 30 de angajați. Este cea mai mare societate dintre firmele deținute de Moș.