La câțiva pași de blocurile groazei ale renumitului țepar imobiliar Traian Onuc, pe strada Miko Imre, firma Robacon Impex SRL din Cluj se luptă de 14 ani să obțină o autorizație de construire pentru a ridica un imobil pe un teren de 709 mp din zona Calea Turzii – Strada Miko Imre pentru a dezvolta o mică afacere, după ce terenul a fost încadrat greșit în PUZ.
Firma Robacon Impex SRL își are are sediul în Gherla, județul Cluj și este deținută de Roxana Maria Chiorean și Bazil Chiorean. În 2007, proprietarii firmei au cumpărat un teren de 709 mp în zona Calea Turzii, pe strada Miko Imre, unde își doreau să ridice un imobil cu funcțiuni mixte. În anul 2014, Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca a aprobat HCL nr. 493/22.12.2014, prin care s-a aprobat documentația de „Actualizare a Planului Urbanistic General al municipiului Cluj-Napoca”, fapt care a dus la modificarea documentației în ceea ce privește regimul urbanistic al terenului, încadrându-l într-o zonă de terenuri agricole sau libere situate în intravilan.
De atunci și până acum câteva luni când Tribunalul Cluj s-a pronunțat în dosarul deschis în 2019 și a dat câștig de cauză firmei Robacon Impex SRL, proprietarii au trăit într-o continuă alergătură în vederea obținerii documentelor necesare ridicării imobilului. Din păcate, nici acum nu pot fi prea liniștiți, deoarece dosarul a fost trimis la Curtea de Apel Cluj, iar joi, 16 septembrie 2021 a fost amânată pronunțarea.
PUZ actualizat peste noapte
În anul 2019, firma Robacon Impex SRL a depus o plângere prealabilă către Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca prin care solicita revocarea parțială HCL nr. 493/22.12.2014, prin care s-a aprobat documentația de „Actualizare a Planului Urbanistic General al municipiului Cluj-Napoca”, pentru a modifica documentația în ceea ce privește regimul urbanistic al terenului.
În plângerea prealabilă se arată că firma Robacon Impex SRL a făcut un proiect imobiliar în anul 2008 pentru construirea unui imobil cu funcțiuni mixte, în acest sens proprietarii au cerut aprobarea pentru o documentație de urbanism PUD care a fost aprobată prin HCL nr. 18/2008. După aprobarea documentației, s-a aprobat și organizarea urbanistică a proprietății după cum urmează: încadrare în UTR-Z, POT 20% și un regim de P+3-8. Ulterior, pe întreaga zonă reglementată de PUZ s-au realizat majoritatea lucrărilor de urbanizare, precum: dezmembrarea suprafețelor de teren în parcele, realizarea rețelelor de utilități, respectiv rețele de apă, canalizare menajeră și pluvială, rețea electrică și rețea de gaz și au fost realizate străzi de acces. După ce noul PUG al municipiului Cluj-Napoca a fost aprobat prin HCL nr. 493/22.12.2014, regimul urbanistic a fost schimbat și terenul firmei Robacon Impex SRL a fost inclus într-o zonă u UTR – ULc, mai exact, o zonă de terenuri agricole sau libere situate în intravilan, pentru care se impune în mod obligatoriu o procedură de urbanizare prin PUZ. Proprietarii au afirmat că includerea imobilului în zona de UTR – ULc constituie o eroare, o încălcare a dreptului de proprietate și are la bază o analiză greșit a situației zonei.
Proprietarii, împiedicați să construiască din cauza unei erori
„O primă observație care se impune este aceea că includerea terenului nostru întru într-un UTR – ULc este neconformă cu realitatea din teren și starea faptică actuală a imobilelor. Potrivit art. 44 din Legea 350/2001 privind Amenajarea Teritoriului și Urbanismul «Documentațiile de urbanism sunt rezultatul unui proces de planificare urbană referitoare la un teritoriu determinat, prin care se analizează situația existentă și se stabilesc obiectivele, acțiunile, procesele și măsurile de amenajare și de dezvoltare durabilă a localităților. Documentațiile de urbanism se elaborează de către colective interdisciplinare formate din specialiști atestați în condițiile legii.» În cazul proprietății noastre, se poate lesne observa faptul că elaboratorul PUG nu a studiat sau analizat situația reală a imobilului nostru în condițiile în care ne-a inclus în categoria terenurilor agricole sau neurbanizate, în condițiile în care întreaga zonă este organizată sau construită. Eroarea regăsită în documentația PUG, în ceea ce privesc imobilele noastre, este evidentă și dacă lecturăm condițiile stabilite pentru UTR -ULc, în vederea urbanizării, condiții care în cazul de față și raportat la configurația zonei sunt imposibil de îndeplinit.
Este evident în acest punct de vedere că proprietățile învecinate nouă, pe suprafața cărora au fost executate imobile în baza PUZ, nu mai pot fii reconfigurate sau reparcelate. În mod evident zona în care se află terenul nostru nu sa putut „involua” din punct de vedere urbanistic, în sensul că în perioada 2004-2014 pe suprafața ei s-a permis edificarea de construcții colective, iar în anul 2015 zona a devenit una neurbanizată, agricolă, liberă de construcții, ipoteză ce este evident una absurdă. Această încadrare urbanistică nu respectă reglementările în materie de urbanism și nici realitatea urbanistică existentă a imobilului din proprietatea noastră. Raportat la dispozițiile legale menționate, apreciem încadrarea unilaterală dată de autoritatea locală a UTR care vizează imobilul nostru duce la încălcarea reglementărilor și a realităților urbanistice existente, fără a ține cont de evoluție a unitară.” au afirmat proprietarii.
Primăria a respins plângerea prealabilă
Direcția Generală de Urbanism a analizat plângerea prealabilă și a comunicat că este necesară parcurgerea unei proceduri de urbanizare prin PUZ, deoarece zona nu este organizată și chiar dacă pe o parte dintre parcelele învecinate au fost amplasate construcții, majoritatea parcelelor sunt libere, nu există o rețea stradală suficient de dezvoltată, un sistem de spații publice și lipsesc dotările și echipamentele publice. Este necesar un proces de structurare a zonei, respectiv stabilirea de reglementări prin PUZ ce va trata teme ca: integrarea în contextul urban, accesibilitatea, organizarea spațial-funcțională, infrastructura edilitară, traficul, reparcelarea terenurilor, parametrii tehnico-economici. Direcția Generală de Urbanism a propus Consiliului Local să respingă plângerea prealabilă pe motiv că este nefondată și să mențină reglementările stabilite prin PUG 2014. Astfel firma Robacon Impex SRL a apelat la justiție.
Firma Robacon Impex SRL a câștigat procesul, dar Primăria Cluj-Napoca a făcut recurs
Potrivit portalului instanțelor de judecată, în dosar au calitatea de pârât Municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca
Instanța de fond a înțeles problemele și a dat dreptate firmei Robacon Impex SRL
„Solutia pe scurt: Admite acţiunea civilă formulată de reclamanta R. I.SRL în contradictoriu cu pârâţii C.L. AL M. C.-N., M. C.-N. PRIN P., . Dispune anularea în parte prevederilor Hotărârii Consiliului Local al municipiului Cluj-Napoca nr. 493/22.12.2014 în ceea ce priveşte regimul urbanistic al imobilului teren proprietatea reclamantei în suprafaţă de 709 mp, înscris în CF nr. 121332 Cluj-Napoca, nr. topo 12873/2/1 şi 12874/3/2/1, situat în zona Calea Turzii, str. Miko Imre în sensul anulării încadrării date imobilului din UTR tip Ulc/PUZ si încadrarea acestui imobil în UTR tip Lc. Obligă pârâţii, în solidar, la plata în favoarea reclamantei a sumei de 9000 lei, cheltuieli de judecată. Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare, care se va depune la Tribunalul Cluj. Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, azi, 23.02.2021.”
Atât Municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca au făcut recurs chiar în ultima zi în care era posibilă acțiunea, dosarul fiind trimis la Curtea de Apel Cluj pentru o decizie definitivă.
La fel ca firma Robacon Impex SRL, în Cluj-Napoca există nenumărate cazuri în care oamenii pierd ani de zile în sălile de judecată încercând să-și câștige drepturile, să construiască legal, însă în timp ce persoanele de bună credință se luptă cu autoritățile pentru obținerea unor documente pentru a face totul pe cale legală, cei care au prieteni puși în locurile potrivite reușesc să obțină autorizațiile fără probleme, ba chiar nu se mai obosesc să le solicite nefiind afectați în vreun fel.
