Piața imobiliară din Cluj continuă să sfideze logica economică: tranzacțiile scad, dar prețurile urcă spre un nou record. În spatele acestei dinamici aparent paradoxale se află un cumul de factori ce pot trasa mai multe scenarii posibile: pe fondul marilor proiecte imobiliare anunțate – controversata reconversie a platformei Carbochim, ansamblul imobiliar Sanex, reconversia fabricii Remarul 16 Februarie, dar construcţia mall-ului ş propus pe amplasamentul târgului auto la ieșirea din Florești spre Gilău– Clujul s-ar putea confrunta curând cu un fenomen de supraofertă, iar prețurile ar putea ceda în fața realităților de pe teren.
În ultimii trei ani, piața imobiliară din România a traversat o perioadă marcată de fluctuații semnificative, influențate atât de factori economici interni, cât și de conjunctura internațională. Anul 2022 a adus o relativă stabilitate, în ciuda inflației în creștere și a incertitudinilor post-pandemice. Cererea s-a menținut ridicată, mai ales în marile orașe, iar prețurile au continuat să urce, alimentate de costurile tot mai mari ale materialelor de construcție și de presiunea pe zona urbană.
Anul 2023 a fost marcat de o scădere vizibilă a numărului de tranzacții la nivel național, mai ales în primele șase luni, pe fondul dobânzilor ridicate și al unei atitudini mai prudente din partea cumpărătorilor. Cu toate acestea, finalul anului a adus o revigorare, care a pornit în parte de modificările legislative anunțate — în special creșterea TVA-ului de la 5% la 9% pentru locuințele noi — ceea ce a determinat o accelerare a achizițiilor imobiliare.
În 2024, piața a intrat din nou pe un trend crescător, mai ales în marile orașe. Deși tranzacțiile nu au atins nivelurile din perioada pre-pandemică, prețurile pe metrul pătrat au continuat să urce, susținute de inflație, dar și de o ofertă tot mai limitată în zonele centrale și semi-centrale. Cererea s-a menținut consistentă în rândul tinerilor și al celor care caută proprietăți ca investiție, dar și în rândul celor care caută o alternativă la chirii.
Situaţia în Cluj-Napoca
Cluj-Napoca a fost, în toată această perioadă, o excepție notabilă în peisajul imobiliar național, păstrându-și statutul de cel mai scump oraș din România în privința locuințelor. În 2022, orașul a cunoscut o ușoară creștere a prețurilor, dar și o stagnare în ceea ce privește noile dezvoltări, în condițiile în care presiunea pe infrastructura urbană devenise tot mai evidentă. Tranzacțiile au continuat într-un ritm susținut, în special în cartierele consacrate, unde oferta era deja limitată.
În prima parte a lui 2023, piața imobiliară clujeană a resimțit frânarea generală de pe plan național. Numărul tranzacțiilor a scăzut, iar dezvoltatorii au devenit mai prudenți. Totuși, finalul anului a adus o nouă efervescență pe fondul grabei de a cumpăra locuințe înainte de intrarea în vigoare a noului TVA. Această presiune a generat o revenire rapidă a cererii și, implicit, o creștere ușoară a prețurilor. Interesul s-a concentrat în mod deosebit pe apartamentele cu 2 și 3 camere, iar zonele Florești, Apahida și Baciu au fost tot mai atractive pentru cei care nu își mai permiteau prețurile din interiorul orașului.
În 2024, Clujul a redevenit lider național la nivel de prețuri pe metru pătrat. Potrivit platformei Storia, apartamentele din Cluj-Napoca au ajuns la o medie de 2.737 euro/mp, în creștere cu peste 10% față de anul precedent. Cererea a rămas ridicată în ciuda acestor prețuri, iar apartamentele cu 3 camere au fost cele mai căutate. Dezvoltările imobiliare s-au extins și mai mult în afara orașului, în timp ce în Cluj, marile proiecte – precum reconversia zonei Carbochim a întâmpinat întârzieri și a atars numeroase critici şi controverse despre care Gazeta de Cluj a relatat pe larg.
Anul 2025 a venit cu o scădere de 7% a numărului tranzacţiilor
În primele luni ale lui 2025, piața imobiliară din Cluj a intrat într-o nouă fază: numărul tranzacțiilor a început să scadă – cu aproape 7% în aprilie față de aceeași lună din 2024 – dar prețurile au continuat să crească. Printr-o evoluţie aparent paradoxală, în ianuarie 2025, media a urcat până la 2.981 euro/mp, un nou record pentru oraș, deşi tranzacţiile au scăzut.
Teoria economică ne spune că prețurile pe piața imobiliară sunt influențate în principal de cerere și ofertă. Atunci când cererea scade, adică există mai puțini cumpărători, iar oferta rămâne constantă sau crește, prețurile tind să scadă. Însă, dacă și oferta scade în același timp, din cauza faptului că dezvoltatorii amână proiectele sau opresc construcțiile, atunci prețurile pot rămâne ridicate, chiar dacă numărul tranzacțiilor este mai mic.
În cazul pieței imobiliare din Cluj-Napoca, în 2024 și 2025 s-a observat o scădere a numărului de tranzacții, ceea ce indică o încetinire a pieței. Cu toate acestea, prețurile au continuat să crească, ajungând în ianuarie 2025 la un nivel record de 2.981 euro pe metru pătrat. Această situație arată că, deși cererea solvabilă este mai redusă, ea nu a dispărut complet. În același timp, oferta de locuințe este limitată, în special în zonele centrale și semicentrale ale orașului. În plus, proprietarii și dezvoltatorii nu sunt încă nevoiți să vândă la prețuri mai mici, ceea ce menține nivelul ridicat al prețurilor.
Există însă câțiva factori care ar putea duce în viitor la scăderi ale prețurilor. Printre aceștia se numără creșterea sau menținerea dobânzilor ridicate, ceea ce face creditele mai scumpe și reduce accesul la finanțare. De asemenea, o scădere a veniturilor populației sau o instabilitate economică ar putea diminua cererea. Totodată, o creștere a stocului de locuințe nevândute, adică o supraofertă, ar putea pune presiune pe scăderea pe prețuri. Însă, deși numărul tranzacțiilor în scădere indică o răcire a pieței imobiliare, acest lucru nu înseamnă automat o scădere a prețurilor. Situația din Cluj reflectă un paradox: cererea este mai redusă, dar prețurile continuă să crească. Dacă această tendință se va menține, pe termen mediu ar putea urma o corecție a prețurilor, dar momentul și intensitatea acesteia rămân incerte.
Scenarii posibile, ce ar putea conduce la scăderea preţurilor în Cluj-Napoca
Unul dintre factorii care ar putea determina o scădere a prețurilor pe piața imobiliară din Cluj-Napoca şi imprejurimi este creșterea stocului de locuințe nevândute, adică o supraofertă. Aceasta poate apărea mai ales dacă marile proiecte imobiliare aflate în desfășurare reușesc să aducă pe piață un volum semnificativ de locuințe într-un timp relativ scurt, iar cererea nu ține pasul cu această ofertă.
În acest context, proiecte precum reconversia controversată a zonei Carbochim sau proiectele imobiliare de pe platforma Sanex şi Remarul 16 Februarie, dar și centrul comercial planificat pe amplasamentul târgului auto, la ieșirea din Florești spre Gilău, pot aduce o cantitate importantă de locuințe și spații comerciale pe piață. Dacă aceste proiecte vor fi finalizate și dacă nu vor găsi cumpărători în ritmul estimat, numărul locuințelor nevândute ar putea crește semnificativ.
Această supraofertă ar putea pune presiune asupra prețurilor, mai ales în zonele mai puțin centrale unde cererea este mai sensibilă la modificările de preț. Dezvoltatorii și proprietarii, confruntați cu un stoc mare de proprietăți nevândute, ar putea fi nevoiți să ajusteze prețurile în jos pentru a stimula vânzările.
În plus, această situație ar putea amplifica reticența cumpărătorilor de a plăti prețuri ridicate, mai ales în condițiile în care dobânzile la credite ar rămâne ridicate și accesul la finanțare ar deveni mai dificil. Astfel, presiunea din partea supraofertei combinată cu o cerere mai prudentă ar putea duce la o corecție a prețurilor pe termen scurt și mediu.
Citeşte şi:
