Comuna din Cluj care a i-a trimis la plimbare pe investitorii imobiliari

De curând, Primăria Feleacu a reușit să obțină o victorie importantă în procesele intentate de investitorii imobiliari care au încercat să construiască blocuri în localitate.  Cel mai recent proces a fost inițiat de o familie de investitori care dețineau o autorizație de construcție pentru un bloc P+8, emisă în 2008. În anul 2019, Consiliul Local al comunei Feleacu a modificat regulamentul local de urbanism, interzicând explicit construcția de blocuri în zonă. Gazeta de Cluj a luat legătura cu Mihnea Iuoraș, coordonatorul echipei de avocați a Primăriei Municipiului Feleacu, pentru a vedea exact cum s-a ajuns la această situație. 

Text: Totul a început în 2007, când Petran Vasile Dănuț și Petran Gabriela Ramona au demarat procedura de autorizare a unui bloc cu regimul de înălțime  subsol + demisol + parter + 6 etaje pe terenul pe care îl dețin în proprietate și care este situat în Comuna Feleacu (în apropierea sensului giratoriu din vârful dealului Feleacului). 

Deși regimul de înălțime propus se referea la D+P+6 etaje, practic, construcția propusă era efectiv de 8 etaje întrucât și demisolul și parterul s-ar afla, în caz de construire, deasupra liniei naturale a solului. La momentul anilor 2007-2008, Planul Urbanistic General (PUG) al comunei Feleacu nu permitea edificarea unor astfel de construcții (nici ca și regim de înălțime și nici prin faptul că edificiul depășea 2 unități locative). 

Cu toate acestea, Consiliul Local și conducerea primăriei din acea perioadă au solicitat întocmirea de către reclamanți a unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), în vederea eliberării autorizației de construire și nu a unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), după cum ar fi fost legal pentru a se putea deroga de la PUG-ul comunei. 

„Contrar prevederilor Legii nr. 350/2001, prin HCL nr.3/2008 a fost adoptat de către Consiliul Local al comunei Feleacu un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) care deroga în mod vădit nelegal de la prevederile Planului Urbanistic General (PUG) unde există interdicția expresă de a se construi blocuri de locuințe pe raza comunei Feleacu. Imediat după, reprezentanții Primăriei Comunei Feleacu din anul 2008 au avizat pozitiv documentația întocmită de reclamanți și au eliberat de îndată autorizația de construire cu încălcarea evidentă a regulamentului local de urbanism, care nu permite investiții cu un regim de înălțime mai mare decât demisol + parter + etaj sau parter + etaj + mansardă”, a precizat Mihnea Iuoraș.

Lovitură pentru investitorii imobiliari ce au vrut să pună mâna pe Feleacu 

Trebuie amintit faptul că autorizația eliberată reclamanților a expirat având în vedere că lucrările autorizate nu au fost demarate efectiv din cauza crizei imobiliare începută în anul 2009. Reclamanții au încercat să extindă valabilitatea autorizației de construire, însă Curtea de Apel Cluj prin Decizia nr. 664/2020 a constatat în mod definitiv că autorizația de construire a expirat și a impus emiterea unei noi autorizații de construire.

După aproape 15 ani, mai exact în perioada  anilor 2020-2021, reclamanții au încercat să se folosească de documentația aprobată în anul 2008 (Planul Urbanistic de Detaliu obținut ilegal) și au solicitat eliberarea unui certificat de urbanism identic cu cel din anul 2008 care să cuprindă același regim de înălțime cu cel din Autorizația de construire eliberată în anul 2008 pe considerentul că Hotărârea de Consiliu Local al Comunei Feleacu nr.3/2008 de aprobare a Planului Urbanistic de Detaliu s-ar află încă în termen de valabilitate.

Curtea de Apel Cluj a respins în mod definitiv pretențiile dezvoltatorilor imobiliari

Cererea reclamanților a fost respinsă de către Primarul Comunei Feleacu și de actualul Consiliu Local, astfel încât dezvoltatorii imobiliari s-au adresat instanței de judecată. Prin Cererea lor de chemare în judecată înregistrată sub nr. 3920/117/2021 pe rolul Tribunalului Cluj, ei au solicitat instanței obligarea Primăriei Comunei Feleacu să elibereze certificatul de urbanism în scopul emiterii autorizației de construire.  

„Am invocat în fața Tribunalului Cluj excepția de nelegalitate a Planului Urbanistic de Detaliu, având în vedere că acel PUD a fost aprobat cu încălcarea dispozițiilor Regulamentului Local de Urbanism a Comunei Feleacu și a Legii nr.350/2001. Practic, Primăria comunei Feleacu și Consiliul Local au recunoscut că în anul 2008 au adoptat un Plan Urbanistic nelegal care ar fi putut afecta profund pe locuitorii comunei Feleacu, primarul Costea Gabriel dând dovadă de suficient curaj și asumare încât să ceară instanței de judecată să anuleze un act administrativ emis nelegal de către predecesorii săi”; a mai precizat Mihnea Iuoraș. 

Criticile dezvoltate de apărătorii primăriei au vizat faptul că regimul de înălțime propus de reclamanți în anul 2008 încalcă în mod flagrant regulamentul local de urbanism din prisma esteticii urbane consacrată la nivelul comunei de atâția ani, fiindcă până în prezent nu au fost autorizate investiții de tip bloc (locuințe colective) și că o eventuală derogare atât de grosieră de la regimul de înălțime locuințelor din localitatea Feleacu se poate face doar printr-o amplă consultare a locuitorilor comunei Feleacu.

Anul trecut, în iulie, Tribunalul Cluj a respins cererea de chemare în judecată formulată de către dezvoltatorii imobiliari și a admis excepția de nelegalitate invocată de avocații Primăriei Comunei Feleacu considerând că Planul Urbanistic de Detaliu este un act administrativ cu caracter individual (în beneficiul unui investitor clar determinat spre deosebire de PUZ sau PUG care sunt acte administrative cu caracter normativ -în beneficiul unei categorii mai largi de persoane).  

Dezvoltatorii imobiliari au formulat calea de atac a recursului împotriva sentinței pronunțate de prima instanță și au criticat soluția de admitere a excepției de nelegalitate a Planului Urbanistic de Detaliu pe considerentul că în cursul unui proces poate fi cercetată doar pe o durată limitată de timp la 5 ani (în cazul de față trecând practic 15 ani de la momentul adoptării actului ilegal care ar fi permis că în Feleacu să fie înceapă să fie construite blocuri înalte în imediată vecinătate a caselor).

La data de 03 mai 2023 Curtea de Apel Cluj a respins în mod definitiv pretențiile dezvoltatorilor imobiliari și a menținut soluția că excepția de nelegalitate poate fi invocată și față de Planul Urbanistic de Detaliu care este are natura unui act administrativ individual, indiferent de termenul scurs de la momentul adoptării sale nelegale, astfel încât comună Feleacu rămâne în continuare singură localitate din imediată vecinătate a municipiului Cluj Napoca în care nu este permisă construcția de blocuri, strategia urbanistică a comunei fiind aceea de a asigura predictibilitate persoanelor care locuiesc sau urmează să locuiască în comună că nu urmează să se construiască blocuri în imediată vecinătate a caselor lor.

Soluția pe scurt: Cu majoritate: Respinge recursul declarat de reclamanţii PETRAN VASILE DĂNUŢ şi PETRAN GABRIELA RAMONA împotriva sentintei civile nr. 1988 din 15.11.2022, pronunţată în dosarul nr. 3920/117/2021 al Tribunalului Cluj, pe care o menţine în întregime. Obligă recurenţii să plătească intimatei-pârâte suma de 4000 lei, cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este definitivă şi executorie. Pronunţată în data de 03.05.2023, prin punerea soluției la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei. ………. cu opinie separată a doamnei judecător Vida-Simiti în sensul admiterii recursului, casării sentin?ei atacate şi trimiterii cauzei spre rejudecare.

Document: Hotarâre  625/2023  03.05.2023