Corupție urbanistică la Cluj-Napoca: traseul unui arhitect-șef către influență și profituri colosale

Examenul de admitere pentru arhitect-șef Pop Claudius s-a dat în anul 2016. Lucrarea de diplomă a constat în emiterea a două autorizații de construire pentru profesorul său, auto-recomandatul „expert în urbanism și drept urbanistic”, Iancu Adrian, fostul arhitect-șef al orașului, prietenul cel mai bun al arhitectului-șef de la acea dată, Ligia Subțirică, de această dată aflat în calitate de solicitant.
Prin emiterea a două autorizații de construire verificate și întocmite de către promițătorul inspector al serviciului de autorizări, Primăria Cluj-Napoca a făcut cadou expertului în drept urbanistic Iancu Adrian și investitorului sirian Malhem Mohamed, interpusul lui Neag Nicoleta, alte 2 milioane de euro.

Pentru că întotdeauna este loc de mai bine, pentru închirierea spațiilor comerciale la un preț maxim, în anul 2021, de această dată în calitate de arhitect-șef, Pop Claudius participă din plin la modificarea nelegală a destinației spațiului comercial din imobilul situat pe strada Nicolae Steinhardt 2-4, astfel încât acesta să ajungă la clientul pregătit, supermarketul Carrefour, care a câștigat în fața Mega Image.
„Operațiunea” de schimbare a destinației a dus la dublarea valorii de piață a spațiului comercial, posibilă datorită închirierii către un supermarket. Pentru a autoriza funcționarea magazinelor de acest tip, este obligatoriu ca funcțiunea spațiului să fie „spațiu comercial”.

Cele două autorizații întocmite în mare grabă în anul 2016 au fost verificate de inspectorul Daniel Pop și semnate de către Primarul Emil Boc, arhitectul-șef Ligia Subțirică și Directorul Executiv Corina Ciuban. Ambele autorizații au fost emise în aceeași dată: AC 743/13.06.2016 și AC 739/13.06.2016, semnate de aceiași funcționari publici, pe baza unor încălcări grave ale atribuțiilor de serviciu în folosul lui Mohamed Emad. Graba emiterii acestor autorizații a fost cauzată de executarea silită demarată de bănci împotriva lui Neag Nicoleta și de necesitatea comercializării urgente a autorizațiilor.

Conform evaluării din 2015, valoarea terenului urbanizat a crescut de 5 ori, de la 2 milioane de euro la 10 milioane, în urma investiției de 30.000 de euro în „urbanizare”. Prețul tranzacțiilor și al autorizărilor s-a ridicat la milioane de euro, prin multiple falsificări ale distanțelor, indicilor urbanistici, precum și prin depășirea CUT-ului legal.

Doar prețul de tranzacționare al celor două autorizații de construire a fost de 2,4 milioane de euro + spațiile comerciale situate la parter. Valoarea de piață doar a celor două spații comerciale este acum de 3 milioane de euro + TVA. Suprafața totală autorizată a fost de 12.500 mp.

Operațiunea de schimbare a destinației, în acest caz, se putea face doar prin Modificarea PUZ aprobat. Chiar și în lipsa obligației modificării regulamentului de urbanism prin PUZ, se putea face (datorită lucrărilor impuse) doar prin obținerea autorizației. Calculațiile volumelor ar fi trebuit să fie întocmite într-o documentație de urbanism PUD. Imobilul cu autorizația de construire AC 739/2016 nu avea acces legal, nici drum de servitute.

Autorizațiile de construire au fost emise nelegal pentru “sferturi” de drumuri de acces. Acestea au fost emise prin falsificarea distanțelor în planșe, cu desenarea unor parcări în lungime de 4 m pentru a încăpea pe planșă. Doar prin modul de calcul al CUT asupra zonei de protecție, nerespectarea distanței și a retragerilor față de aliniament (5 m în loc de 6 m), drumuri de acces, retrageri posterioare, magistrala de gaz, suprafața autorizată nelegal și ulterior comercializată a fost mai mare cu cel puțin 5.000 mp. Suma încasată suplimentar doar din aceste semnături (cele de pe spatele autorizațiilor de construire) este de aproximativ 2 milioane de euro.

Aceasta se adaugă la suma obținută anterior prin sustragerea suprafeței de drum și autorizarea acestei suprafețe pentru construcții de locuințe, urmată de comercializare. Suma este completată și în prezent, în fiecare lună, de sumele încasate de către Neag Nicoleta și Neag Alexandru din închirierea spațiilor comerciale rezultate.

Pentru îngreunarea urmăririi operațiunilor și a atragerii răspunderii, terenurile au circulat pe următorul traseu: Latino Imobiliare SRL – Neag Nicoleta – cumpărate de către Malhem Mohamed, Rațiu Dorina, Farcaș Vasile, în urma executării silite asupra terenurilor deja urbanizate fără înștiințarea creditorilor – partajate cu Neag Eugenia și Neag Alexandru – donate către Neag Alexandru – spațiile comerciale donate către Neag Nicoleta în anul 2022, cu mențiunea că eventuale obligații de plată ale lui Neag Alexandru (TVA, impozite sau de altă natură) nu se transmit către Neag Nicoleta. Circuitul s-a realizat între anii 2015-2017.

Parcursul actelor și asistența au fost asigurate de către doi notari din oraș. Toate terenurile au fost situate în două UTR-uri diferite: unul cu interdicție de construire și al doilea cu POT = 40% și CUT = 2,0, conform certificatului de urbanism nr. 239/22.01.2016, în baza căruia s-au emis nelegal nu mai puțin de 10 autorizații de construire fără a exista nicio propunere de construire la solicitarea lui! Practic, autorizațiile de construire s-au emis „în alb”.

CUT calculat pentru cele două autorizații de construire a fost de 3,58 și, respectiv, 3,73. A calculat chiar și un CUT mediu! Doar prin depășirea CUT = 2,0, Iancu autorizează în plus o suprafață de aproximativ 5.000 mp.

Pentru a acoperi această scamatorie, întocmește un al doilea tabel în care se raportează la suprafața unui teren încadrat în zona Vpr, teren neconstruibil, CUT = 0. Aceeași procedură i-a funcționat de minune domnului expert și pe strada Emil Racoviță. În planșe au reprezentat în mod fals un CUT mult mai mic prin calcul raportat la o altă suprafață de teren care avea interdicție de construire de orice fel, suprafața magistralei de gaz Transgaz.

Planul de situație, anexă la CU, a fost întocmit cu falsificarea datelor chiar de către expertul Iancu Adrian, împreună cu Neag Nicoleta și asociatul acesteia, în calitate de topometrist, Bondrea Mircea.

În anul 2017, am achiziționat un teren împreună cu o autorizație de construire de la Neag Eugenia și un anume Farcaș Vasile (al cărui rol nu l-am înțeles), autorizația de construire emisă de către Primăria Cluj-Napoca pentru edificarea unui număr de 61 de apartamente, a unui spațiu comercial, plus parcări. Autorizația de construire a fost obținută de către expertul în urbanism, “dom’ profesor” de drept urban Iancu Adrian. În schimbul acestei autorizații de construire, am achitat o sumă de peste 1 milion de euro și, în plus, la final urma să mai plătesc și prin predarea spațiului comercial aflat la parterul imobilului.

Două aspecte relevante: multitudinea de tranzacții făcute prin donații/partaje între membrii grupării pentru a ascunde activitățile economice, pe de o parte, și, pe de altă parte, pentru a îngreuna atragerea răspunderii patrimoniale.

Autorizația de construire a fost emisă asupra a trei CF-uri diferite, în lipsa căilor de acces, cu parcări subdimensionate în lungime de 4 m, fațade necorelate cu secțiunile etc. Din acest motiv, am fost obligat să îndrept toate aceste greșeli prin obținerea unei noi autorizații de construire, operațiune care a durat 1 an de zile. În acest fel, am ajuns în situația imposibilă de a face recepția fără imobilul învecinat și am și stat blocat 1 an de zile.

În urma procedurii de reautorizare, Neag Nicoleta mi-a solicitat mai multe modificări ale fațadelor. Am anunțat-o de mai multe ori despre problemele întâmpinate din cauza deficiențelor documentației de autorizare, mai ales că răspunderea privind legalitatea autorizației de construire îi revenea în totalitate împreună cu elaboratorii.

La finalul lucrărilor, consiliată de expertul Iancu Adrian, mi-a solicitat suma de 600.000 de euro pentru o pretinsă lipsă de folosință a spațiului comercial pentru perioada de 1 an de zile și pentru o presupusă schimbare a destinației acestuia din spațiu comercial în spațiu de servicii. Concomitent, a contactat promitenții cumpărători și i-a amenințat că, dacă nu îi plătesc suma de bani, vor pierde apartamentele. Informațiile i-au fost furnizate de către notarul Ionuț Popa.

Neag Nicoleta a încercat să îmi impună să reautorizez eu funcțiunea spațiilor de servicii ca spații comerciale, modificare de care avea nevoie pentru închirierea spațiului către un magazin comercial de tip Mega Image sau Carrefour.

La fel ca și în cazul terenurilor, a căror valoare de piață este dată în funcție de ce se poate construi pe ele, valoarea spațiilor comerciale este dată de funcțiunea acestora și de bonitatea chiriașului care le folosește.

Conform autorizației de construire inițiale, AC nr. 743/2016, a fost autorizat un număr de 61 de apartamente, un spațiu comercial în suprafață de 217 mp și un depozit în suprafață de 302 mp. Conform PUG 2014, în vederea autorizării unor spații cu destinație economică, având diferite funcțiuni, se verifică și asigurarea numărului de parcări, conform reglementărilor din PUG 2014.

În anul 2021, pentru a putea închiria spațiul comercial la o valoare mai mare și, totodată, pentru a obține o suprafață mai mare destinată activităților comerciale, întreaga suprafață a parterului blocului a fost transformată în spațiu comercial. Carrefour avea nevoie, pentru a funcționa, de o suprafață de aproximativ 400 mp, realizarea unor camere frigorifice, zone de pregătire, depozitare a deșeurilor etc.

Operațiunea de schimbare a destinației, în acest caz, se putea face doar prin modificarea PUZ aprobat. Chiar și în lipsa obligației de modificare a regulamentului de urbanism prin PUZ, aceasta era posibilă (datorită lucrărilor impuse) numai prin obținerea autorizației de construire, care presupunea implicit asigurarea locurilor de parcare și respectarea RGU, Anexa 2. În urma schimbării destinației, valoarea de piață a spațiului comercial astfel obținut s-a dublat.

Această “operațiune” a fost girată, de data aceasta, în calitate de arhitect-șef, de către Pop Claudius, același care a emis autorizațiile de construire. Conform regulamentului de urbanism aprobat, structura funcțională a spațiului comercial (terțiar) era destinată unui “spațiu de servicii” de 217 mp și unui “spațiu de depozitare” de 302 mp. Structura a fost stabilită astfel din cauza imposibilității de a asigura locurile de parcare necesare (pentru spațiile de depozitare, RGU nu impune calculul unui număr de parcări, iar pentru spațiile comerciale terțiare, calculul locurilor de parcare necesare presupune un loc de parcare la fiecare 35 mp). Situația era deja mult forțată și înghesuită, iar această împărțire a fost făcută și pentru a evita intrarea sub incidența reglementărilor aplicabile spațiilor comerciale de peste 500 mp.

Solicitări de modificare a destinației

În anul 2020, Neag Nicoleta a solicitat o modificare a destinației, motivând că s-ar fi produs o eroare de scriere. A încercat să apeleze la soluții rapide, dar solicitarea i-a fost respinsă.
În anul 2021, de această dată, Neag Alexandru, cu sprijinul arhitectului-șef Pop Daniel și al Corinei Ciuban, a solicitat un certificat de urbanism în vederea schimbării destinației, conform prevederilor Legii nr. 50/1991, art. 11, alin. (1), lit. o:

o) schimbarea de destinație, numai în situația în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/desființare pentru care legea prevede emiterea autorizației de construire/desființare, cu încadrarea în prevederile documentațiilor de urbanism aprobate;

Astfel, pe data de 7 mai 2021, a fost înregistrată la Primăria Cluj-Napoca cererea cu nr. de înregistrare 285631, prin care solicita eliberarea unei adrese privind schimbarea de destinație conform art. 11, lit. n, din Legea nr. 50/1991:

n) modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare.

Modificările reale ale spațiului

Motivarea oficială a fost că destinatarul ar fi realizat compartimentări interioare demontabile, obținând astfel schimbarea destinației din “depozit” în “spațiu comercial”. În realitate, lucrările de construire au fost mult mai complexe, incluzând: realizarea unei camere frigorifice, recompartimentări, modificări ale grupurilor sanitare, și un depozit interior pentru deșeuri – toate acestea necesită autorizație de construire.

Același tip de schimbare a destinației a fost aplicat și celuilalt spațiu din aceeași clădire. La spațiul destinat serviciilor, transformat în spațiu comercial, s-a reușit chiar și creșterea suprafeței de la 217 mp la 228,80 mp în cartea funciară, obținându-se astfel un venit suplimentar de aproximativ 120 euro lunar.

Nerespectarea reglementărilor

Conform Anexei 2 din PUG 2014 și documentației de urbanism aprobate, noii funcțiuni îi erau necesare aproximativ 32-35 locuri de parcare pentru un spațiu comercial extins la 500 mp, fără a se aplica reglementările stricte pentru spațiile comerciale de peste 500 mp.

Chiar și în cazul destinației unor servicii terțiare, era necesară autorizarea lucrărilor și asigurarea unui număr suplimentar de 9 locuri de parcare. În plus, legalitatea depozitării deșeurilor menajere în interiorul clădirii de către Carrefour este discutabilă, mai ales în contextul cerințelor stricte privind colectarea deșeurilor “pe 5 fracții”.

Înscrierea în CF

După obținerea schimbării de destinație în baza unei simple “adeverințe”, Neag Alexandru, sprijinit de topometristul Bondrea Mircea, a înscris în CF următoarele elemente: 2 spații comerciale, depozit, cameră frigorifică, cameră de congelare, grup sanitar, și cameră pentru deșeuri. Documentul aferent este semnat de viceprimarul Dan Tarcea, Daniel Pop și Corina Ciuban.

Falsificarea documentației

Toate aceste operațiuni s-au realizat în lipsa unei autorizații de construire, în baza unei dispoziții de șantier emise de arhitectul Mihai Schmidt. Dispoziția de șantier, deși este un document tehnic, nu poate modifica proiectul tehnic decât cu acordul proiectantului inițial, având protecție legală prin drepturi de autor.

În urma unei sentințe definitive, Primăria Municipiului Cluj-Napoca nu a putut comunica niciun fel de dispoziție de șantier legal emisă. În data de 28 noiembrie 2022, primăria a emis un răspuns prin care a invocat existența unui UTR H cu un CUT de 4,9 ADC – o reglementare care nu a existat niciodată în istoria orașului. Răspunsul nu oferă detalii privind asigurarea locurilor de parcare necesare, ci doar mențiuni vagi și informații nesolicitate.

Concluzie

Toate aceste operațiuni ilustrează un șir de încălcări flagrante ale reglementărilor urbanistice, însoțite de falsificarea declarațiilor și modificarea documentației. Primăria Cluj-Napoca nu a oferit explicații clare privind modul în care s-au emis aceste autorizații și cum s-au gestionat consecințele nerespectării reglementărilor urbanistice.

Articol scris de Victor Nebunu