Situația este pe scurt este în felul următor, reprezentanții primăriei Cluj-Napoca au trimis o înștiințare către deținătorii unei clădiri pentru a le aduce la cunoștință că aceasta trebuie renovată deoarece a fost încadrată la “clădiri neîngrijite”.
Neconformarea celor notificate va aduce sancțiuni conform hotărârilor Consiliului Local, în cazul de față majorarea impozitului imobilului pe anul 2021 cu 200%. Proprietarii susțin că au început demersurile și că sancțiunea este nejustificată, reprezentanții primăriei susțin contrariul. În această situație sunt mai multe clădiri de pe raza municipiului dar în acest articol este analizată o clădire situată în centrul orașului.
Totuși, ce înseamnă o “clădire neîngrijită” în Cluj-Napoca?
Conform legislației în vigoare este vorba despre clădirea aflată în stare avansată de degradare, stare de paragină, insalubră, cu fațada nereparată/netencuită/nezugrvăvită, cu geamuri sparte sau alte situații de asemenea natură. Prin HCL a fost aprobat în anul 2020 regulamentul de stabilire a criteriilor de identificare a clădirilor neingrijite de către Direcția Inspecție și Control din cadrul Poliției Locale prin efectuarea de constatări în teren. În urma unei astfel de evaluări, clădirea cu pricina a obținut un punctaj de 25,26% fiind încadrată în categoria 1(25-34,99 %), ceea ce atrage supraimpozitarea cu 200%. Se poate și mai rău de atât, supraimpozitarea de până la 500% în funcție de punctajul obținut. O clădire este considerată îngrijită dacă obține un punctaj între 0,00 – 24,99, neîngrijită dacă depășește această limită. Clădirea neîngrijită este situată pe Strada Universității, nr.8, compusă din 25 de apartamente, 7 proprietari iar pe lângă alte utilizări, la această adresă este situat și un restaurant. Din acest total de imobile, 15 sunt deținute de către DEAL PROPRIETĂȚI SRL, care a formulat și o plângere prealabilă cu privire la respingerea hotărârii cel puțin pentru proprietățile deținute.
Proprietarii susțin că s-ar fi ocupat de renovări
Aceștia susțin că întreaga clădire unde se regăsesc apartamentele deținute a beneficiat în ultimii ani de diferite îmbunătățiri fiind una dintre cele mai bine conservate și renovate din zonă. Deal Proprietăți, menționează în plângere că a depus eforturi pe lângă Asociația de proprietari pentru a continua lucrările de renovare și drept urmare a fost obținută Autorizația de construcție în martie 2008. Aceștia precizează că au achitat cheltuielile necesare renovării doar că în acest imobil sunt și alți proprietari care nu au la dispoziție resursele financiare necesare și drept urmare lucrările sunt încă în stadiul de proiect cu mențiunea că vor începe când situația epidemiologică o va permite. În final, proprietarii afirmă că și-au renovat apartamentele și că au oferit perioade de grație chiriașilor pe fondul crizei actuale iar lucrările de renovare a clădirii nu s-au finalizat nu din culpa sau neglijență lor.
Primăria este de altă părere
Evaluarea experților de la Poliția Locală, a relevat starea tehnică neîngrijită a imobilului, mai exact degradări la cornișă, șarpantă, tencuială, zugrăveală, pereți și elemente decorative. Tot aceștia susțin că din punct de vedere legal, pentru anularea deciziei, se presupune îndeplinirea a trei condiții cumulative până la sfârșitul anului fiscal în care proprietarul a fost somat și anume deținerea unei autorizații de construire valabilă în vederea renovării, anunțarea Inspectoratului de Stat în Construcții începerea lucrărilor și notificarea autorităților locale. Conform reprezentanților primăriei, nici una dintre condiții nu a fost îndeplinită deoarece firma nu a notificat instituțiile competente iar autorizația de construcție a expirat în luna martie a anului 2020. Aceștia au motivat că însăși petenta recunoaște în cuprinsul plângerii că lucrările sunt încă în stadiul de proiect și că urmează să fie demarate pe viitor. Un alt aspect precizat în favoarea deciziei luate este acela că printr-o hotărâre a consiliului local nu pot fi introduse noi excepții de la aplicarea majorării impozitului pentru clădiri neîngrijite generate de situația pandemică actuală. Pe baza acestor argumente, primăria a respins plângerea proprietarilor iar majorările rămân în vigoare.
Statul este scutit de la plata impozitului
Conform referatului de aprobare, în imobil există și două apartamente aflate în proprietatea Statului Român, care este exceptat de la plata impozitului pe clădire potrivit prevederilor legale, ca urmare nu este supus majorării impozitului aflat totuși în proprietatea unei persoane fizice. Tot în această clădire, mai există și două apartamente aflate în proprietatea unei văduve de veteran de război care este exceptată de la plata impozitului pe clădire.
Cum se calculează “punctajul” unei clădiri?
După completarea fișei de evaluare se va calcula punctajul total pentru încadrarea clădirii în categoria îngrijită sau neîngrijită. Punctajul procentual reprezintă valoarea exprimată în procente cu două zecimale în urma împărțirii punctajului total la punctul de referință (punctaj total/punctaj de referință X 100). Punctajul de referință, în cazul în care imobilul evaluat nu permite elemente supuse evaluării (de exemplu, construcțiile cu acoperiș tip terasă nu vor putea fi evaluate din punct de vedere al învelitorii și al șarpantei sau construcțiile care nu sunt împrejmuite nu vor putea fi evaluate din punct de vedere al împrejmuirii), punctul maxim al respectivelor categorii neevaluate se va scădea din punctajul maxim de 100 puncte al fișei de evaluare, punctajul obținut astfel reprezintă punctajul de referință.
Evaluarea clădirii de la numărul 8
Având în vedere că acum cunoaștem aceste aspecte de ordin “tehnic”, clădirea de pe Strada Universității a plecat de la un punctaj de referință de 95. În prima evaluare efectuată pe data de 05.05.2020, a primit 26 de puncte, reprezentând 27,36% punctaj procentual. La cea de-a doua evaluare după data de 30 noiembrie a anului fiscal în curs, a primit 24 de puncte reprezentând 25,26% procentual, în ambele cazuri fiind considerată neîngrijită.
Cum de “s-a reparat” clădirea de la o evaluare la alta vă întrebați?
De exemplu, clădirea a primit 6 puncte pentru categoria “degradări locale ale tencuielii (15/50% din suprafața fațadelor), igrasie ușoară, risc de desprindere. A mai primit 10 puncte pentru “zugrăveală exfoliată și/sau deteriorată peste 50% din suprafață” și 3 puncte pentru elemente decorative incomplete de maximum 15%.
Departe de mine de a ține partea “clădirii” în acest caz dar aceste criterii sunt cel puțin interpretabile din punctul meu de vedere, de exemplu categoria “elemente decorative, componente lipsă, zugrăveala și/sau vopsitoria împrejmuirii sunt exfoliate în proporție de 15%-50% din suprafață. Împrejmuire înclinată, deformată în proporție de 15%-50%, cu risc de cădere”. Toate aceste valori sunt încadrate la rândul lor în degradări minore, medii și majore. Există și criterii “palpabile” care nu lasă loc de interpretări cum ar fi elemente lipsă, fisuri de dimensiuni mari, elemente decorative desprinse sau care prezintă risc de cădere. Toți acești indici, intră în categoria degradări majore care pot fi contestate destul de greu atât timp cât lipsesc elemente sau există riscul de accidentare a trecătorilor. În schimb, rapoartele menționate anterior dacă nu sunt realizate într-un soft cu proiecția 3D a clădirii și a avariilor acesteia, eu personal sunt în dubii că se poate lua o decizie 100% corectă, dacă tot am adus în discuție atâtea procente. Factorul uman și subiectivismul în acest caz sunt concludente având în vedere că două persoane au atribuit punctaje diferite aceleași clădiri, ba mai mult, în urma reevaluări un punctaj mai mic chiar dacă renovările în acest moment sunt în stadiul de proiect după cum a fost menționat în plângere.
Un alt aspect dintr-o notă internă a aceluiași subiect, părțile comune ale imobilului menționat sunt: fundațiile, fațadele, podul, învelitoarea, casa scării, “precum și altele”. Se mai precizează că, fațadele imobilului se află în stare de indiviziune, suprafața deținută de fiecare apartament nu poate fi localizată, iar folosința acesteia se face în comun. Aceste suprafețe nu pot fi “localizate” dar în schimb procentul deformării înclinării poate fi calculat.
