În Cluj-Napoca piața imobiliară este într-o continuă expansiune iar apartamentele sunt scoase la vânzare într-un ritm alert în diverse stadii de finalizare. Totuși, se remarcă un fenomen controversat: vânzarea de apartamente semifinisate, aceasta este o practică care încalcă temeiul legal, Gazeta de Cluj a cercetat această practică.
Un apartament semifinisat reprezintă o unitate locativă care nu este complet finalizată și de obicei conține doar pereți tencuiți instalații electrice și sanitare montate fără aparate sau accesorii finale pardoseli brute fără finisaje și, în anumite cazuri, fără uși interioare sau finisaje de detaliu. Conform legislației românești în special Legea nr. 114 din 1996 privind locuințele: o locuință trebuie să respecte anumite criterii pentru a putea fi considerată aptă pentru locuit. Exigențele includ respectarea suprafeței și a dotărilor minime care să asigure un nivel decent de trai.
În procesul de obținere a autorizației de construire pentru un apartament, arhitectul elaborează documentația tehnică necesară, care include detalii despre finisajele interioare și exterioare planificate. Aceste informații sunt esențiale pentru a oferi autorităților o imagine completă a proiectului și pentru a asigura conformitatea cu reglementările în vigoare. Astfel, în documentația depusă, apartamentul este prezentat ca fiind finisat, conform specificațiilor și standardelor prevăzute în proiect.
Pentru ca un apartament să fie pus la vânzare, este necesară obținerea cărții funciare, document care atestă proprietatea și situația juridică a imobilului. Însă, pentru a emite cartea funciară, lucrarea trebuie să fie recepționată de autoritățile locale, ceea ce înseamnă că apartamentul trebuie să respecte întocmai stadiul prevăzut în autorizația de construire. Practic, doar după ce autoritățile confirmă că lucrările au fost finalizate conform specificațiilor aprobate, proprietarul poate înregistra apartamentul în cartea funciară și ulterior să-l scoată la vânzare.
Cu toate acestea, în practică, există situații în care autoritățile locale recepționează apartamente aflate în stadiul de nefinisat. Un arhitect din Cluj-Napoca, care a dorit să rămână anonim, a declarat pentru Gazeta de Cluj că autoritățile locale ocolesc această lege și recepționează apartamente la stadiul de nefinisate. Această practică poate duce la înregistrarea în cartea funciară a unor imobile incomplete, permițând vânzarea acestora înainte de finalizarea tuturor lucrărilor prevăzute în proiect.
O comparație între județele Cluj și Bistrița-Năsăud evidențiază practici similare în ceea ce privește recepționarea apartamentelor la stadiul de nefinisat, dar cu nuanțe diferite. În Cluj, autoritățile locale au o abordare mai largă, recepționând frecvent apartamentele fără finisaje, ceea ce simplifică procesul pentru dezvoltatori. În schimb, la Bistrița, această practică este aplicată selectiv, favorizând doar anumiți constructori. Conform unei discuții cu o avocată care a dorit să rămână anonimă, această practică de recepționare a apartamentelor nefinisate este disponibilă în special celor care au relații favorabile cu autoritățile locale. În acest context, piața imobiliară din Bistrița devine un spațiu cu o concurență neloială, unde unii dezvoltatori sunt constrânși să respecte toate etapele de finalizare a apartamentelor, în timp ce alții beneficiază de excepții, oferindu-le un avantaj considerabil pe piață. Această discrepanță nu doar că distorsionează concurența, ci și creează o lipsă de transparență și predictibilitate pentru cumpărători, care riscă să achiziționeze imobile incomplete, asumându-și costuri suplimentare și întârzieri.
Conform Legii locuinței nr. 114/1996, suprafețele minime utile ale apartamentelor variază în funcție de numărul de camere: garsonierele trebuie să aibă minim 37 m², apartamentele cu 2 camere 52 m², cele cu 3 camere 66-74 m², iar cele cu 4 și 5 camere între 87 și 110 m². Aceste valori includ toate spațiile esențiale (camere, bucătărie, băi, depozitare) și asigură un standard minim de confort pentru locatari.
La Cluj, piața imobiliară a atins un nivel neașteptat, unde chiar și apartamentele de doar 11 metri pătrați sunt scoase la vânzare pentru suma fabuloasă de 38,000 de euro. Aceste „micro-apartamente” oferă strictul necesar într-un spațiu redus la extrem, având un preț surprinzător pentru o locuință de dimensiuni atât de mici. Astfel, Clujul ilustrează perfect paradoxul pieței imobiliare actuale: suprafețele scad, iar prețurile continuă să urce, reflectând cererea mare și accesibilitatea limitată la locuințe.
Totodată Hotărârea Guvernului nr. 273 din 1994 actualizată prin HG nr 343 din 2017 reglementează procedura de recepție a lucrărilor de construcții și stabilește că recepția la terminarea lucrărilor este obligatorie. Aceasta confirmă că o construcție este realizată conform proiectului și poate fi utilizată legal.
Art. 4. — Recepţia la terminarea lucrărilor şi, respectiv, recepţia finală pot fi realizate şi pentru părţi/obiecte/sectoare din/de construcţie, în condiţiile legii şi ale prezentului regulament, dacă acestea sunt distincte/independente din punct de vedere fizic și funcţional.
Art. 5. — Construcţia poate fi dată în folosinţă doar în cazul admiterii de către investitor a recepţiei la terminarea lucrărilor, în condiţiile legii şi ale prezentului regulament preluării construcţiei de către proprietar şi obţinerii de către acesta a autorizaţiilor necesare utilizării construcţiei, potrivit legii. Prin admiterea recepţiei se certifică faptul că executantul şi-a îndeplinit obligaţiile în conformitate cu prevederile contractului de lucrări/de execuţie, ale documentaţiei privind proiectarea, ale autorizaţiei de construire/desfiinţare, precum şi ale documentatei privind execuţia.
…dar deschid ” jebul”