Potrivit Ziarul Financiar, mai bine de jumătate din proiectele imobiliare din Cluj-Napoca stagnează sau au fost amânate datorită lipsei finanţării pentru construcţie, pe fondul crizei economice. Încă de la începutul anului 2008, numărul tranzacţiilor imobiliare a înregistrat un declin semnificativ, iar preţurile au scăzut cu până la 30-40%. Scăderi chiar mai mari ale preţurilor s-au înregistrat în localităţile din jurul Clujului, de până la jumătate din preţul dinainte de criză. Şi dezvoltatorii imobiliari au fost nevoiţi să lase din preţuri, deşi au declarat în mod repetat că vânzările de apartamente noi merg bine în continuare. Potrivit surselor ZF, investitorii imobiliari care au reuşit în 2008 să ia credit bancar au avut tendinţa de a menţine constante preţurile sau cel puţin de a nu opera reduceri semnificative de preţ. De fapt, întreaga piaţă imobiliară pare să depindă în mare măsură de politicile bancare, atât în ceea ce priveşte investiţiile, cât şi puterea si disponibilitatea populaţiei de cumpărare.
Cartiere de câte 6.000 de locuinţe, fără finanţare
În 2007 se anunţa proiectul imobiliar Polus Real Estate, investiţie care urma să se ridice la peste 500 de milioane de euro. Demararea lucrărilor la acest proiect a fost însă amânată până la obţinerea unei finanţări. ”Cartierul Tineretului” mai are deci de aşteptat, deşi cei de la Polus Real Estate anunţaseră că în 2008 va începe construcţia primelor blocuri, iar prima etapă a lucrărilor va fi finalizată în a doua jumătate a anului 2009. Acest proiect este un parteneriat public-privat care ar trebui terminat în cinci ani de la demararea lucrărilor. Cele 6.000 de locuinţe din Cartierul Tineretului vor adăposti peste 16.000 de oameni pe o suprafaţă de 384 de hectare. Terenul din partea de nord a municipiului Cluj-Napoca este proprietatea primăriei, iar în urma construcţiei Consiliul Local Cluj va beneficia de un număr de 384 de locuinţe sociale şi 180 de locuinţe pentru municipalitate. Pentru TriGranit, firma-mamă a Polus Real Estate, Cartierul Tineretului ar fi cel de-al doilea proiect realizat în Cluj-Napoca, după finalizarea Polus Center. Pe lângă dezvoltatorul imobiliar şi Consiliul Local Cluj-Napoca, la realizarea proiectului imobiliar de anvergură mai participă firmele Assix, ca proiectant general, Energobit, pentru execuţia reţelei electrice, şi Diferit, pentru cea de drumuri şi alimentarea cu apă şi canal. Municipalitatea contribuie cu terenul, evaluat în 2008 la peste 8 milioane de euro.
“Întârzierea predării locuinţelor sociale spre Primărie reprezintă o modalitatea prin care municipalitatea poate retrage concesiunea în cazul Cartierului Tineretului. Primarul nu negociază termenul de predare şi îi aşteptăm la o întâlnire pe cei de la Polus Real Estate pentru a vedea care este situaţia”, a declarat Oana Buzatu, purtătorul de cuvânt a Primăriei Cluj-Napoca pentru City News. Paszkany a explicat însă că demararea lucrărilor este puţin probabilă în viitorul apropiat datorită lipsei finanţării: “La Cartierul Tineretului eu am o parte foarte mică şi anume 13% din 49%, dar vă spun sincer că nici Papa Pius nu găseşte acum finanţare pentru 60 de locuinţe, cu atât mai puţin pentru 6.000. Băncile nu finanţează cumpărătorii, iar daca nu exista client, nu există finanţare la producător”.
Un proiect similar este cel din Dealul Lomb, estimat la 650 de milioane de euro, care va cuprinde în jur de 6000 de locuinţe, dintre care 3.200 de case şi 2.500 de apartamente. La sfârşitul anului trecut Dan Ioan Popp, proprietarul dezvoltatorului imobiliar Impact, a declarat că în condiţiile actuale proiectul ar putea fi finalizat în 20 de ani şi nu în opt, aşa cum era prevăzut. În 2007, Impact a câştigat licitaţia pentru realizarea unui cartier de locuinţe în parteneriat cu primăria, care a contribuit prin asociere cu 204 hectare de teren. Dezvoltatorul imobiliar va realiza locuinţele şi infrastructura, iar cartierul va cuprinde la final şi zone de agrement, centre comerciale, unităţi de învăţământ şi centre medicale.
Dezvoltatorii mai mici joacă cu prudenţă
Pe locaţia fostei fabrici de dulciuri Feleacul a fost anunţată în 2008 construcţia unui ansamblu imobiliar numit Resident Park. Dezvoltatorii sunt oamenii de afaceri clujeni Octavian şi Călin Buzoianu, proprietarii singurului hotel de cinci stele din Cluj. În 2006, pe una dintre locaţiile fabricii Feleacul, cei doi au finalizat lucrările la hotelul de cinci stele Opera Plaza. Investiţia, care iniţial era estimată la 3 milioane de euro, a depăşit în final 4,5 milioane de euro. Nici la Resident Park nu s-au început încă lucrările, deşi lucrările de demolare a imobilelor de pe vechiul amplasament al fabricii Feleacu au fost demarate încă din 2007. Prudenţa băncilor şi reticenţă cumpărătorilor au determinat investitorii să aibă răbdare şi să aştepte momentul oportun pentru demararea construcţiei. Proiectul Resident Park va cuprinde atât reşedinţe, cât şi spaţii comerciale şi pentru birouri pe o suprafaţă totală construită de 100.000 de metri pătraţi. Investiţia se ridică la 35 de milioane de euro şi va pune în vânzare 660 de locuinţe.
Scala Residence, proiect imobiliar al STK Properties, aştepta în 2009 diminuarea crizei economice pentru a demara lucrările, deşi proiectul era anunţat deja de un an. Construcţia ansamblului de 400 de apartamente va costa 60 de milioane de euro şi va cuprinde parcări, SPA, grădiniţă, teren de sport şi spaţii comerciale. Cei de la STK anunţau în 2008 că vor demara în decursul a doi ani mai multe investiţii în Cluj-Napoca a căror valoare totală se ridică la 150 de milioane de euro.
Ziarul Financiar arăta în octombrie 2009 că pe lângă stagnarea proiectelor imobiliare, şi pe piaţa de retail doar 50% din proiectele anunţate au fost finalizate. Andrei Vacaru, retail consultant al companiei Jones Lang LaSalle a declarat pentru ZF că ”100 de proiecte de care se vorbea pe piaţă, doar şase merg mai departe. Mai grav este că au fost îngheţate şi proiecte aflate în stadiu avansat de dezvoltare. În cazul celor 100 de proiecte anunţate dezvoltatorii au cumpărat terenurile în 2007-2008, când preţurile se situau la un nivel mult prea mare. Pe piaţă este încă panică, simţită atât din partea dezvoltatorilor, cât şi din partea retailerilor. Proiectele de mari dimensiuni nu mai sunt sustenabile pentru oraşe din afara Bucureştiului. Încă se caută modalităţi de adaptare la noua situaţie de pe piaţă. Se dau reduceri de chirii şi alte facilităţi, dar fără un nivel minim al chiriei este greu să mergi mai departe.”
La pomul lăudat să nu te duci cu sacul…
Nici cumpărătorii nu o duc mai bine decât piaţa. În Cluj au existat mai multe cazuri în care cei care au cumpărat locuinţe noi s-au trezit fără ele. Realitatea.net relatează nemulţumirile celor păgubiţi. 40 de familii şi-au cumpărat cu banii jos locuinţe într-un bloc din comuna Baciu, iar, conform contractelor, constructorul era obligat să plătească daune pentru fiecare zi de întârziere. Din iulie 2008, când era termenul de predare a apartamentelor, oamenii aşteaptă în zadar, iar unii dintre ei s-au adunat în faţa casei investitorului, pentru a-şi cere dreptul.
Însă se poate şi mai rău. Şapte familii au plătit pentru apartamente noi într-un alt imobil din Cluj, dar pe când să se mute, locuinţele erau vândute a doua oară. Când firma a întârziat iniţial cu predarea apartamentelor, cumpărătorii au intentat proces, însă în timp ce ei se judecau, apartamentele au fost vândute încă o dată, către alte persoane. Deşi au dat în judecată firma, aceasta a fost declarată falimentară şi a cerut radierea din evidenţele Registrului comerţului.
Diana Gabor
