Imobiliarii gramada la fentat impozitul

O mare parte din afacerile cu imobiliare derulate până acum la Cluj au ”îngrăşat” economia subterană prin neplătirea TVA-ului aferent tranzacţiilor cu locuinţe. Printre cei care au fentat impozitul la vânzarea unor locuinţe se numără afacerişti de top din oraş, cum ar fi soţii Buzoianu, Anca şi Octavian, patronul Transbeton, Chimu Căpuşan, omul de afaceri Nicolae Badiu, implicat în vânzarea apartamentelor din complexul imobiliar Europort din comuna Baci, dar şi anonimi care au cerut de la municipalitatea clujeană autorizaţii de construire de blocuri pe persoană fizică.

Ştefan Trandafir

În cursul anului trecut, Primăria Cluj-Napoca a eliberat peste 1.700 de autorizaţii de construcţie. Mulţi dintre beneficiarii autorizaţiilor sunt persoane fizice care nu doresc să ridice locuinţe pentru folosul propriu, ci pentru a le vinde fără să plătească TVA-ul, taxa pe care societăţile imobiliare trebuie să o plătească la stat. “Persoanele fizice” care vor scoate la vânzare blocuri şi hoteluri nou construite spun că au plătit TVA-ul odată cu achiziţionarea materialelor de construcţie, iar acest gen de afacere este perfect legal.
Reprezentanţii Finanţelor spun că, din toamna anului trecut, inspectorii au început să facă controale pentru a-i descoperi pe samsarii imobiliari care eludează statul prin neplata impozitelor, prin simplul fapt că se ascund în spatele titulaturii de „persoană fizică” atunci cînd construiesc locuinţe pentru a le vinde. Conform unui reprezentant al biroului de presă al agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală (ANAF), instituţia a început din toamna anului trecut o acţiune în care sunt verificate persoanele fizice care au încheiat mai mult de cinci tranzacţii imobiliare într-un an.
„Inspectorii ANAF colaborează cu notarii care sunt obligaţi să pună la dispoziţie o listă cu persoanele care au încheiat mai mult de cinci tranzacţii imobiliare pe an. Dacă o persoană fizică a construit peste cinci imobile într-un an se consideră activitate constantă şi trebuie impozitată. Până când anchetele nu sunt finalizate nu putem pune la dispoziţie numele acestor persoane pentru că legea nu ne permite acest lucru”, a declarat reprezentantul biroului de presă al ANAF. Pe lângă aceste controale, Reprezentanţii Ministerului Finanţelor Publice spun că, începând din 2010, normele de procedură a Codului fiscal urmează a fi schimbate pentru a nu mai permite persoanelor fizice să obţină câştiguri din tranzacţii imobiliare fără să plătească TVA-ul. Potrivit noilor norme de plată care aşteaptă avizele legislative, impozitarea se va face pe loc şi nu în termen de 60 de zile, ca până acum.

“Peştişorii” din balta imobiliară

Cei care construiesc şi vând locuinţe fără a plăti impozite spun că ceea ce fac este perfect legal pentru că au plătit taxe la stat când au cumpărat materialele de construcţie. „În primul rând, TVA-ul este plătit prin materialele de construcţie pentru că, în preţ, se calculează oricui. Eu când vând un imobil nu este un act comercial, iar, potrivit Codului Comercial, chiar şi cu caracter de continuitate, noi nu putem intra sub incidenţa acestor prevederi pentru că eu nu sunt producător, comerciant sau prestator de servicii. La imobile, e vorba de patrimoniu personal, care nu se impozitează”, spune unul dintre cei care construiesc locuinţe ca persoană fizică.
Din tabăra celor nemulţumiţi, adică a investitorilor care fac afaceri în mod legal, unul dintre reprezentanţii unei firme imobiliare spune că este înglodat în taxele şi impozitele pe care trebuie să le plătească de pe urma firmei pe care o are. „Firmele plătesc angajaţi, apoi 19% TVA, 16% impozit pe profit, 16% impozit pe dividende, plătesc procentul de 0,7% din preţul de cost la primărie şi 0,8% din preţul de cost la Inspectoratul de Stat în Construcţii, 1% din preţul de cost impozite pe cladiri, care este anual. Persoanele fizice plătesc TVA pe materiale, 3% din valoarea de vânzare, 0,7% din preţul de cost la primărie şi 0,8% din preţul de cost la ISC, 0,03 % din preţul de cost impozite pe clădiri/anual şi, conform legii, ar trebui să plătească 19% din vânzări, dar nu se aplică legea nicăieri în ţară”, spune patronul unei firme de dezvoltare imobiliară.
Pentru a da câteva exemple de “persoane fizice” care pot fi suspectate că vând imobile fără să plătească TVA-ul, Gazeta de Cluj a identificat câţiva beneficiari ai autorizaţiilor de construcţie depuse la Primăria cluj-Napoca. Pe strada Răsăritului, Lucian Duca Adrian a primit o autorizaţie de construcţie pentru o locuinţă colectivă cu şapte apartamente care va avea trei etaje. Bogdan Nemeş şi Valeria Corciu au obţinut autorizaţia de construire a unui ansamblu de locuinţe cu opt corpuri de clădire. Soţii Balc şi soţii Chindriş au obţinut o autorizaţie pentru amenajarea unui sediu de bancă cu un etaj şi mansardă. Ioan Viorel Souca, care în 2007 obţinuse o autorizaţie pentru construirea unei spălătorii, anul trecut a obţinut schimbarea destinaţiei imobilului în hotel şi va ridica o clădire de două etaje plus mansardă. Arpad Gile pentru un sediu de firmă şi locuinţă, adică o clădire cu trei etaje pe strada Dâmbu Rotund, iar Teodor Molnar a primit autorizaţie pentru ridicarea unui hotel de trei stele pe Traian Moşoiu.

Business de familie fără TVA

Însă cei enumeraţi mai sus sunt micii afacerişti care pot obţine câştiguri de cel mult câteva mii de euro din acest gen de tranzacţii imobiliare. Marii “rechini” sunt însă cei care au vândut, pe “persoană fizică” zeci de apartamente, chiar dacă ei deţin firme de dezvoltare imobiliară. Printre aceştia se număra soţii Anca şi Octavian Buzoianu, care au vândut apartamentele unui complex de locuinţe din Floreşti, în zona Muzeul Apei, pe persoană fizică. Mai grav este că, după ce au încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare, soţii Buzoianu s-au “spălat pe mâini” de această afacerea şi au vândut-o unei firme de construcţii care nu a mai finalizat apartamentele. În momentul de faţă, pe rolul instanţelor clujene cei păgubiţi I-au dat în judecată pe soţii Buzoianu pentru a încerca să îşi recupereze prejudiciul.
„Trebuiau ca pînă la 31.08.2008 să predea construcţia, iar în caz contrar să plătească 0,2%/zi până la finalizarea şi recepţia apartamentelor”, arată cererea de chemare în judecară. Preţul mediu al unei locuinţe de circa 60-70 de metri pătraţi cumpărată din acest ansamblu imobiliar a fost în jur de 30.000 de euro. Afacerea a fost gândită acum trei ani, când Octavian Buzoianu a cumpărat lângă Muzeul Apei din Floreşti un teren cu o suprafaţă de aproape 8.000 de metri pătraţi. Tot în 2007, clienţii nu au întârziat să apară şi au încheiat antecontracte de vânzare cumpărare de la Octavian Buzoianu, care îl împuternicise, la acea dată, pe Sandu Părţilă, reprezentantul omul de afaceri clujean. Părţilă este din judeţul Ialomiţa, comuna Feteşti.

Afaceri cu blocuri

Un alt imobiliar care a făcut vânzări de locuinţe pe “persoană fizică” este Chimu Căpuşan, care deţine o agenţie imobiliară şi mai multe firme de construcţii, dar uneori, preferă să facă tranzacţii pe “persoană fizică”. Spre exemplu, în urmă cu cinci ani, Căpuşan a vândut locuinţele din mai multe blocuri edificate în cartierul Andrei Muresanu, pe strada Trifoiului. La data respectivă, preţul aparatamentelor dintr-un bloc se ridica la 1,527 milioane euro. Conform unui calcul simplu, în urma vânzării locuinţelor de pe Trifoiului, Căpuşan a obţinut un profit de 630%
În mod normal, în cazul în care o persoana juridică vinde un imobil, ea are de plătit o serie de taxe catre stat, cum ar fi impozitul pe profit (16%) sau impozitul ce se plăteşte la ridicarea dividentelor (10%). Dacă beneficiarul este o persoană fizică, care vinde mai departe imobilele respective, nu se vor mai plăti impozitele către bugetul de stat.
Un mod de operare asemănător l-au avut Nicolae Badiu şi Radu Căciulă, cei doi oameni de afaceri clujeni care au vândut apartamente în cadrul complexului imobiliar Europort, edificat în comuna Baciu. Conform unor surse, cei doi au vândut fără a plăti impozitul, în jur de 300 de apartamente.
Dezvoltatorul proiectului Luxembourg, Simion Gorgan, a preferat să lucreze în regie proprie, tocmai pentru beneficiile acestei metode, printre care şi “discount-ul” de 19 %, valoarea TVA. Gorgan a vândut astfel apartamentele ca persoană fizică şi a semnat antecontracte de vânzare-cumpărare cu peste o sută de familii.

8 ani de puşcărie pentru tranzacţii fără taxe

În cluj-Napoca, inspectorii fiscali au în verificare peste 360 de persoane acuzate că s-au sustras de la plata TVA atunci când au realizat tranzacţii imoliare. Aceştia au realizat în perioada 2006 – 2008 nu mai puţin de 7.742 de tranzacţii imobiliare cu caracter de continuitate. În cazul infracţiunii fiscale, dacă prejudiciul creat este de până la 100.000 de euro fapta se consideră pericol social. Conform juriştilor, dacă se dovedeşte că o persoană a acţionat cu bună stiinţă şi a încheiat tranzacţii cu intenţia de a eluda plata taxelor către stat, ea poate primi o pedeapsă de până la 8 ani de inchisoare.
“În cazul nedeclarării unor tranzacţii imobiliare cu caracter civil, legea privind combaterea evaziunii fiscale prevede o pedeapsă cu închisoare de la 2 la 8 ani. În plus, potrivit Legii 12/1990 privind protejarea populaţiei împotriva unor activităţi comerciale ilicite, „mărfurile sau produsele, ca şi sumele de bani şi lucrurile dobândite, în mod vădit, prin săvârşirea contravenţiei se confiscă şi se valorifică, contravaloarea făcându-se venit la bugetul administraţiei centrale de stat. Beneficiile obţinute ilicit de persoanele fizice sau juridice, precum şi încasările în întregime din vânzarea mărfurilor a căror provenienţă nu poate fi dovedită se preiau ca venit la bugetul administraţiei centrale de stat sub forma unui impozit de 100%”, explică juristul Marian Nechifor.

Fotbalişti şi deputaţi buni la fentat TVA-ul

Conform unor informaţii confidenţiale, unul dintre cazurile de evaziune fiscală prin neplata impozitelor aferente tranzacţiilor imobiliare făcute de persoanele fizice a cauzat un prejudiciu de peste 500.000 lei. În acest caz este vorba despre o femeie care, după ce a cumpărat un imobil situat în extravilanul Clujului de la o firmă, a amenajat în clădire mai multe apartamente pe care le-a vândut.
De asemenea, acest gen de tranzacţii sunt făcute şi de politicienii români. Este cunoscut cazul deputatului Robert Negoiţă, căruia i s-a pus sechestru pe bunurile sale. ANAF a instituit sechestru asupra unei părţi din averea deputatului întrucât s-a stabilit că el datorează bugetului de stat circa 28 de milioane de euro, reprezentând TVA aferentă tranzacţiilor imobiliare derulate în perioada 2006-2008. Şi fostul fotbalist Gigă Popescu se află printre cei care au de plătit TVA la stat. De asemenea, în această pleiadă se mai înscriu Gigi Neţoiu, Codin Maticiuc, Marius Locic şi Cristian Ţânţăreanu

Octavian Buzoianu este unul dintre cei mai cunoscuţi şi mai bogaţi oameni de afaceri din Cluj. El a fost directorul Fabricii de Bere din Cluj, ajungând managerul Companiei de Bere România, deţinătoarea fabricii Ursus. În 2006, a părăsit acest post şi s-a apucat de afaceri imobiliare. El, alături de fratele său, Călin Buzoianu, deţine singurul hotel de cinci stele din Cluj, Opera Plaza, construit pe locul unde se aflau o parte din activele fabricii de dulciuri Feleacul, la care a fost acţionar. De asemenea, Octavian Buzoianu mai este acţionar la societăţile Hold Invest, Institut Proiect, Modern Farm, Modern Bau, Modern Instal şi Sagris.

Acestea sunt doar o parte din cererile de avizare a planurilor urbanistice înaintate de persoane fizice către municipalitatea clujeană pentru a fi avizate. După cum se poate lesne observa, cererile nu sunt făcute pentru construcţia de locuinţe strict familiale

-Patrichi Paul Bogdan-locuinţă colectivă mică cu 6 apartamente, S+P+E+M, str. Stefan Luchian 36

-Traian Florescu-imobil de locuinţe cu spaţii comerciale -servicii la parter, S+P+4E, str Dionisie Roman

-Maria Buciuman-patru locuinţe unifamilale D+ P+E, str Făgetului

-Ioan Haitonic-imobil de locuit cu D+P+E+M, cu 6 apartamente, str.
Panait Istrati nr. 10

-Mircea Drăgan şi Aurel Boca-case unifamiliale D+P+M, str Crisan Mircioiu

-Octavian Victor Mărghitaş-două locuinţe cuplate cu câte trei apartamente, P+2E, str. Măcesului nr. 58-58A

-Victor Schiopu-imobil de birouri şi locuinţe D+P+2E+etaj retras, str. Borhanciului

-Cătălin Berari-ansamblu de locuinţe unifamiliale (D+)P+M, str Al Odobescu

-Iancu Paris-imobil cu funcţiuni mixte, D+P+E+M la D+P+3E, str Viilor

Până în momentul de faţă, cei de la ANAF au întocmit 33 de sesizări penale, pentru un prejudiciu de 17 milioane de lei şi a dispus instituirea de măsuri asiguratorii la 95 de contribuabili, pentru suma de 188.369.251 lei. Verificările au fost făcute la persoanele fizice care au avut venituri din tranzacţii imobiliare în perioada 2006 – 2008. Totodată s-au făcut propuneri de continuare a verificărilor cu inspecţii fiscale parţiale pentru 363 contribuabili. Dintre acestea 132 inspecţii fiscale au fost finalizate, fiind stabilite sume suplimentare privind taxa pe valoarea adăugată de 45.788.228 lei (29.318.917 lei obligaţii principale şi 16.469.311 lei accesorii), urmând să fie iniţiate alte 135 de inspecţii fiscale. La sfârşitul anului trecut, ANAF anunţa că verifică 7.145 de persoane care au efectuat 85.442 de  tranzacţii imobiliare cu terenuri construibile şi construcţii noi în perioada 2006 – 2008, valoarea totală a acestora însumând 14,9 miliarde de lei. Conform Codului Fiscal, persoanele fizice care au realizat tranzacţii imobiliare cu terenuri construibile şi construcţii noi, care au caracter de continuitate, aveau obligaţia înregistrării în scopuri de TVA în condiţiile prevăzute la art. 152 din Codul fiscal sau înainte de începerea activităţii economice conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal şi plăţii TVA la bugetul de stat aferentă livrărilor.

Potrivit unui studiu european, România se situează pe locul doi când vine vorba de evaziune fiscală, ţara noastră fiind surclasată doar de Italia. Studiul arată că, în Romania peste 42% din veniturile impozabile nu sunt declarate, spre deosebire de Italia, unde proportia veniturilor nedeclarate este de 51%. Romania este urmata de Bulgaria, Estonia si Slovacia.