Începutul poveştilor ilegale din urbanismul clujean

În mândrul oraș de cinci stele, Primăria Cluj-Napoca pare să fie mai degrabă un teren de joacă pentru interesele dezvoltatorilor imobiliari decât o instituție în slujba cetățenilor. Autorizațiile de construire se eliberează pe cumetrii, iar autorităţiile jongelază cu legiile după cum dictează dezvoltatorii imobiliari. Normele urbanistice sunt flexibile precum plastilina, modelate la cererea persoanelor cu influență. În această varză urbanistică a la Cluj, în care betoanele și interesele primează, bucătării-șefi sunt  Elena Neag, un nume devenit sinonim cu proiecte imobiliare controversate, Mohamed Emad şi nimeni altul decât deja-celebrul fost arhitect al oraşului, Adrian Iancu.

Cum s-a îngustat o stradă, cu implicarea arhitectului Adrian Iancu, pentru profitul dezvoltatorilor Elena Neag şi Mohamed Emid

În 2007, Neag Nicoleta a obținut aprobarea unui PUZ ce viza construcția unui turn de 20 de etaje, cu un coeficient urbanistic (CUT) de 4,9. În mod dubios, a introdus un nou UTR (H), deși legislația permite astfel de modificări doar prin PUG. Documentația completă? Dispărută. Doar câteva planșe „strategic” salvate mai amintesc de existența sa. În lipsa arhivării obligatorii de către autorități, beneficiarul ar fi trebuit să demonstreze autenticitatea actelor – lucru care, evident, nu s-a întâmplat.

Mai mult, PUZ-ul, care nu includea nici măcar un termen de valabilitate, a fost aprobat fără vreo consultare publică. Fantezia continuă: documentația propunea o bandă de decelerare pentru accesul din Calea Turzii, dar terenul necesar pentru aceasta nu aparținea beneficiarului, ci companiei OMV. Nici acordul proprietarului nu exista, fiind, ulterior, „rezolvat” prin falsuri în 2018.

În 2011, Consiliul Local Cluj-Napoca a decis să pună capăt acestor artificii urbanistice, emițând o hotărâre care anula valabilitatea documentațiilor nerealizabile sau ilegale. Deși PUZ-ul din 2007 părea să moară definitiv, situația avea să ia o întorsătură neașteptată.

Între 2015-2016, documentația a fost „resuscitată” printr-un proces încărcat de ilegalități, doar pentru ca terenul să fie tranzacționat pe o sumă colosală – peste 10 milioane de euro, TVA inclus. Beneficiarii tranzacției, sirianul Malhem Mohamed Emad și Elena Neag, nu au construit nimic pe acest teren, dar au profitat din plin de jocurile din culise.

Astfel, Elena Neag a obţinut 10 autorizaţii de construcţie pentru 10 blocuri pe o singură parcelă. Deci, autorizaţiile s-au dat pe tot ansamblul rezidenţia, nu pe fiecare bloc în parte. Ca atare blocurile care urmau să apară trebuiau recepţionate toate în acelaşi timp, condiţionate iniţial de Certificatul de Urbanism de construirea unui drum de 16 m. Doar că magicianul arhitect Adrian Iancu a reuşit să transforme cei 16 metrii în 9 şi, ulterior, în 7.

În acest context, Elena Neag s-a pus pe vândut autorizații de construire. Autorizațiile se vând la metru pătrat construibil. Astfel, trei autorizații au fost cumpărate de firma Nord Conforest, deținută de familia Așchilean, una de Munteanu, șeful de la Transgaz, una de Ovidiu Daniel – fostul cameraman al lui Boc, poreclit „Didu”, celebru pentru că obține autorizații pe prietenii – și una dintre ele a fost cumpărată de Victor Nebunu, în schimbul sumei de 1.200.000 de euro, plus obligativitatea de a ceda spațiile comerciale de la parter către fam. Neag.

Cum au dispărut spaţiile verzi şi parcările doar pentru profit

Dacă  dimensiunea străzii nu ar fi fost modificată din pix de arhitectul Iancu, o parte din blocuri nu ar mai fi încăput pe parcela pe care s-au tranzacţionat autorizaţiile de construire. Aşadar, Iancu a procedat la acest artificiu doar pentru profitul dezvoltatoarei Neagu, deşi e absurd şi contrar oricăror reguli urbanistice ca o stradă anemica de doar 7m să deservească 10 blocuri.

Treptat, toate facilităţiile au fost tăiate, tot pentru creşterea profitului.  În momentul în care Victor Nebunu a început să lucreze la DDE (Detalii de Execuţie) a observat că cele 100 de locuri de parcare prevăzute în DTAC erau puse la 4 m, în loc de 5m, aşa cum prevede legea. Dacă se acţiona conform legii, nu încăpeau cele 100 de locuri de parcare, astfel că au început să fie improivizate. Mai mult de-atât, în ansamblul rezidenţial nu există deloc spaţii verzi şi nu există nici parcul, nici locul de joacă ce a fost prevăzut  în PUZ-ul din anul 2007. Toate acestea au adus sume enorme în buzunarele lui Neag şi Emad şi au creat prejudicii de milioane.

Ce prejudicii au adus mişmaşurile urbanistice ale Elenei Neag, Mohamed Emad şi Adrian Iancu

Autorizația de construire pentru strada Nicolae Steinhardt, modifică Planul Urbanistic General (PUG) din 2014. Cu toate acestea, aceasta nu ar fi trebuit emisă pentru construirea unei străzi care nu îndeplinește nici măcar jumătate din cerințele minime pentru un profil stradal reglementat. Autorizația a fost eliberată pe baza unui Certificat de Urbanism (CU) cerut pentru „acces branșamente”, dar cu modificări adăugate manual ulterior.

Certificatul de Urbanism nr. 5930 din 9 decembrie 2016, solicitat pentru „realizarea accesului la branșamentele pentru apă, gaz, electricitate și racorduri pentru 10 imobile”, specifică clar la punctul 1 regimul juridic al profilului stradal. După ce autorizația de construire a fost emisă, nu s-a mai putut solicita un certificat de urbanism pentru construirea drumurilor, iar din cauza lipsei de teren, s-a recurs la o soluție ilegală: completarea unei cereri de autorizare pe baza acestui certificat de urbanism, care avea scopuri cu totul diferite.

Cererea pentru autorizația de construire este o adevărată caricatură, modificată manual ulterior, iar modificările sunt imposibil de urmărit, deoarece documentația nu poartă viza „spre neschimbare” care ar fi făcut ca aceste schimbări să fie oficiale.

Se presupune că modificările au fost făcute în 2024, după o hotărâre judecătorească care a obligat autoritățile să pună la dispoziție documentația întreagă către Inter Invest Grup SRL. La această oră, sentința este în curs de executare silită.

Inter Invest Grup SRL a suportat peste 20% din costurile lucrărilor. Totodată, accesul din Calea Turzii nu a fost niciodată autorizat legal, fiind folosit fără reglementare, datorită complicității cu Primăria Cluj-Napoca.

Un alt exemplu de ilegalitate apare în procedura de autorizare, unde grupul a falsificat o declarație notarială, în care, în mod fals, OMV România este prezentată ca proprietar al unei parcele de teren, de fapt aparținând altui grup, RMB Inter Auto SRL. Falsificarea a fost realizată de expertul Iancu Adrian și topometristul Bondrea Mircea, în favoarea lui Mohamed Emad.

Chiar și notarul care a autentificat această declarație nu a verificat corectitudinea documentelor care au stat la baza autentificării.

Beneficiul ilegal obținut se ridică la peste 2 milioane de euro + TVA, calculat la nivelul anului 2019.

În decembrie 2019, pseudo-recepția străzii Nicolae Steinhardt a fost realizată în mijlocul unei ninsori, când strada era acoperită de zăpadă. Până în prezent, nu am reușit să obțin documentația necesară.

Această suprafață de teren, care nu a fost cedată niciodată Primăriei, a fost autorizată ilegal pe baza indicilor urbanistici din PUZ, având o suprafață de aproximativ 6.000 mp. Terenul a fost ulterior tranzacționat pentru aproximativ 2 milioane de euro + TVA, în beneficiul acelorasi persoane implicate în ilegalități. Prețul mediu de tranzacționare la acea vreme era de aproximativ 300 de euro/mp construit + TVA.

De asemenea, aceleași persoane implicate în această afacere au beneficiat și de 200.000 de euro + TVA, din contravaloarea lucrărilor de asfaltare a străzii Nicolae Steinhardt, lucrări care ar fi trebuit să fie autorizate înainte de emiterea autorizațiilor de construire.

În 2022, Primăria Cluj-Napoca a confirmat printr-o adresă oficială că nu a fost emisă autorizație de construire pentru această stradă. Prin urmare, lucrările sunt ilegale, iar strada nu există oficial.

Un alt prejudiciu semnificativ este nerealizarea unui parc și a unui loc de joacă de 2.000 mp, aprobat prin PUZ-ul din 2007, care, la fel, a fost tranzacționat ilegal. Aceasta reprezintă o altă pierdere pentru comunitatea locală, adusă de aceleași grupuri de interese implicate în afaceri dubioase.