De fiecare dată când are loc o tranzacție imobiliară, notarii percep un tarif pentru perfectarea actelor de vânzare cumpărare. Această taxă este calculată în funcție de o expertiză imobiliară care arată care este prețul minim cu care o locuință sau un teren se poate vinde. Chiar dacă, prețurile reale cu care se vând imobilele au scăzut, an de an, de la boom-ul imobiliar din 2008, expertiza respectivă arată contrariul. Inginerul Alexandru Gliga a realizat estimările imobiliare pe baza cărora notarii câștigă bani din taxele notariale.
La Cluj, documentul în baza căruia se calculează taxele notariale a fost făcut de inginerul Alexandru Gliga, asociat în cadrul firmei Napoca Business. Plata pentru realizarea acestui studiu imobiliar a fost făcută de Camera Notarilor Publici spre folosul și câștigul notarilor. Pentru anul 2015, Gliga a calculat un preț de referință pe metru pătrat de locuință în Cluj Napoca între 3.000 și 3.700 de lei, însă aceste sume sunt, conform agenților imobiliari aproape fantasmagorice.
”Practic, cei care vând locuințe și vin la noi ori îi contactăm ca să le intermediem vânzarea, ar vrea să ceară la fel de mult ca în 2008. Oamenii nu înțeleg că oamenii nu mai au bani pentru că a scăzut posibilitatea de a lua un credit. Ei cer, să spunem, 1.000 de euro/mp, însă au surpriza să vadă că dacă nu își înjumătățesc prețul, nu vând. Și acum se cumpără case, nu a scăzut cererea atât de drastic, dar oamenii sunt mult mai atenți pe ce dau banii și majoritatea locuințelor nu merită nici pe departe prețul cerut. Noi încercăm să obținem un preț cât mai bun, însă de multe ori renunțăm la unul dintre comisioanele percepute pentru că altfel nu se încheie tranzacția și nu câștigăm nici noi nimic”, explică un agent imobiliar.
Evaluatorul Alexandru Gliga a declarat că nu are competența să explice modul în care a ajuns la sumele care apar în grila notarilor pentru județul Cluj, chiar dacă el este autorul studiului.
”Studiul a fost făcut pentru Camera Notarilor și eu nu am competența să vă explic cum s-a ajuns la prețul respectiv”, a declarat Gliga. De menționat ar mai fi faptul că studiile respective par a fi similare, singura diferență fiind sumele care cresc anual.
Jucăria notarilor
Însă acest trend ascendent al prețurilor estimate în grila notarială nu s-a înregistrat doar pentru acest an. De la an la an, prețul estimativ a crescut, iar dacă o persoană vinde o locuință în Cluj sub prețul pieței, lucru des întâlnit, în contractul de vânzare cumpărare al imobilului taxele sunt calculate conform prețului minim calculat de expertul Alexandru Gliga.
”În urmă cu doi ani presa a consemnat declinul major al pieței imobiliare datorită faptului că în anul 2011 grila notarilor a scăzut cu aproximativ 40%. La 4 luni de la aplicarea grilelor din 2013 valorile valabile pentru București nu sunt încă publicate pe site-ul ce afișează expertizele www.unnpr.ro. Cu toate acestea presă a sesizat că valorile au crescut anormal adică cu 40% în București. Este mai mult decât evident că a existat o manipulare (atât în 2011, cât și în 2013), acoperită de o dublă expertiză care nu a avut nicio acoperire în evoluția reală a pieței imobiliare. În anul 2011, când s-a operat o reducere de 40% iar această nu a fost deloc favorabilă notărilor, dar nici statului, însă este posibil să fi fost utilă în alte planuri precum ”lichidarea” fondurilor imobiliare vis a vis de plata TVA. De asemenea expertiza putea fi folosită și pentru despăgubirile datorate exproprierii publice (să zicem pasajul Basarabi și bulevardul Saturn) dar putea reprezenta o subminare a veniturilor statului (există se pare o ”recomandare” că valorile din expertiză din 2011 să scadă cel puțin 10%) și toate acestea într-un context politic legat și de criză economică. Arcul strâns acum 2 ani s-a decomprimat cu creșterea anormală 40% a valorilor din expertize. Când aceste expertize au fost corecte? Alte influențe se pot manifestă că urmare a utilizării indicelui imobiliar realizat de INS care ia în calcul valorile raportate la transferul tranzacțiilor. Acesta într-o proporție majoră urmează ”valorile de circulație orientative” din aceste expertize dar care pot fi considerate minimale și diferite față de tranzacțiile din piață imobiliară chiar cu 20%-40% mai puțin. Suma tranzacțiilor din București împreună cu cea din Timișoara și Cluj sunt dominante în obținerea indicelui aceste localități fiind cele mai active. Acest pseudo indice imobiliar poate fi utilizat în raportări externe pentru diverse programe guvernamentale sau referință pentru multinaționale în stabilirea unor prognoze și estimări. Există destule elemente ce pot fi detailate în jurul acestui subiect”, este de părere Marcel Lucian Popă, expert evaluator ANEVAR, într-un articol postat pe blog.
Grile umflate
De altfel, și președintele ANEVAR, Adrian Vascu este de părere că mărirea prețurilor la imobiliare efectuate în grila notarilor este una artificială.
”Cei care întocmesc grila spun că aceste sume sunt pentru uzul notarilor şi pentru alte prevederi legislative, dar că nu pot fi folosite în rapoartele de evaluare, ca sursă de informaţie, în condiţiile în care, pentru evaluarea unei proprietăţi, trebuie să faci inspecţia acesteia. Este imposibil să poţi estima într-un caiet toate valorile de piaţă din tot Bucureştiul. Pot fi două proprietăţi alăturate cu valori diferite, pentru că au urbanism diferit. În concluzie, notarii plătesc această grilă pentru că aşa le-o cere Codul Fiscal, apelând la persoane care spun că ştiu să facă acest lucru. De fapt, vorbim despre un vid în modul în care ar trebui făcută grila, având de-a face cu o lipsă a substitutului. Cu sprijinul ANEVAR şi al KPMG România, am coordonat o echipă de evaluatori autorizaţi, care a întocmit prima ediţie a „Ghidului de tranzacţii imobiliare” din Cluj-Napoca. De fapt, am prezentat într-un format netehnic informaţiile privind tranzacţiile imobiliare înregistrate de către Primăria Cluj. Deocamdată, ghidul este făcut doar pentru Cluj şi pentru anul 2013. În curând vom demara ediţia 2014 şi atunci vom compara rezultatele cu grila notarială din Cluj. După aceea, ar trebui să fie realizată la nivelul întregii ţări. Nu cred că există vreo raţiune să fie crescute taxele. Ele pot fi puse însă pe o bază mult mai bine fundamentată, explică șeful ANEVAR într-un interviu acordat pentru bursa.ro.
Expertize a la Cluj
”Conceptul a fost unul simplu: câteva statistici, deloc de neglijat – faptul că fondul locativ în Cluj este de 6,7 milioane de metri pătraţi, că sunt 309.000 de locuitori şi 308.000 de camere de locuit, la 130.000 de locuinţe. Am împărţit Clujul pe cartiere şi am spart puzzle-ul în câte trei, ca să explicăm care sunt limitele lor din punctul nostru de vedere şi al analizei de faţă. Tabelul de bază de la care am plecat arată că există 3.300 de tranzacţii, în total. Am luat din nou puzzle-ul şi am extras situaţia pe apartamente, case, terenuri etc.; pe volumul imobilelor cumpărate din finanţare proprie, respectiv prin bancă; pe suprafaţă, vechime ş.a.m.d. şi am calculat preţul mediu pe metrul pătrat. La final, avem informaţii de genul cea mai scumpă casă, cel mai scump teren, luna cu cele mai multe tranzacţii etc.”, mai este de părere Adrian Vascu, președintele ANEVAR.
