Prima dezbatere referitoare la masterplanul Sopor a avut loc săptămâna trecută. Prezentările tehnice au fost acompaniate de o sesiune de întrebări adresate de către proprietarii terenurilor sau imobilelor din zona SOPOR. Dacă la prima vedere viitorul cartier reprezintă un etalon european, odată ce intrăm în detaliu putem observa neajunsurile pe care acest plan, deja câștigător, le are. Gazeta de Cluj scoate la iveală neregulile pe care le are acest masterplan împreună cu atitudinea Primăriei Cluj-Napoca care pare că își dorește încă odată urbanizarea cu forța.

Asemenea unui oraș de rang european, Cluj Napoca are nevoie să se extindă și să-și dezvolte cât mai mult din teritoriu. Clasificat în 1999 ca teren extravilan, cartierul sopor a fost mai mult o zonă limitrofă decât un teren cu pretenții de cartier rezidențial. Odată cu boomul de popularitate al Clujului, cartierele rezidențiale deja existente au devenit sufocate de oamenii ce au decis să se stabilească în orașul de la poalele Feleacului. O primă încercare de existendere a fost cartierul Bună Ziua. Însă, la acea vreme, municipiul nu a avea experiența necesară implementării unui astfel de proiect urban. Astfel, cartierul a devenit ținta construcțiilor haotice, în stil oportunist. Fără prea mult interes pentru indicii de calitate a vieții, investitorii imobiliari au luat cu asalt zona, făcând din Bună Ziua o junglă urbană spectaculos de privit doar din afară.

Câțiva ani mai târziu Cluj-Napoca se confruntă cu același fenomen. Valul de studenți și tineri care vor să se stabilească aici e din ce în ce mai mare. Magnetismul orașului a adus din nou nevoia de extindere. Așadar în 2019 primăria a organzat un concurs de soluții internaționale prin să aducă soporul la nivelul cartierelor precum gheorgheni sau manastur.

Contractul de aproape 3 milioane de lei pus la bătaie de Primăria Cluj pentru proiectarea de la zero a unui cartier pe terenuri private din Sopor însumând 250 de hectare și peste 1000 de proprietari de parcele a fost câștigat prin concurs de soluții de echipa arhitectul Vlad Sebastian Rusu. Termenul este de 18 luni și curge din toamna lui 2019. Din câte am înțeles și în dezbatere, nu exită la acest moment o hotărâre de consiliu local însă faza de implementare a început deja.

Boc încurcă interesele

La dezbatere Emil Boc a ținut să spună câteva cuvinte în deschidere. Acesta ne-a asigurat că Primări intenționează să satisfacă atât intersele publice cât și pe cele private

Vreau să îi asigur pe proprietarii din zona noului cartier că vom avea un dialog decent, în interes mutual, public și privat astfel încât să fim împreună mândri de ceea ce realizăm. Acest oraș nu este al profitului, ci un oraș unde publicul trebuie să meargă mână în mână cu privatul. Mix-ul dintre interesul public și cel privat este regula pe care o susțin și în baza căreia îi asigur pe proprietarii de terenuri că vor avea dialoguri cu primăria. Avem nevoie de spații de locuire decente, dar nu vom coborâ standardele”, a explicat primarul Emil Boc la începutul dezbaterii.

Dacă la interesul public a nimerit-o, la cel privat credem că domnul primar a dat rateu. Proiectul pare să fie cu totul în interesul administrației locale și să faciliteze locuințele viitorilor rezidenți ai Clujului. Cu toate acestea, singurii „privați” pe care acest plan pare să-i satisfacă sunt investitorii imobiliari. Din dinamica dezbaterii reiese că proprietarii de terenuri par a fi aproape unanim nemulțumiți de noile parcelări propuse în Masterplan. Ba mai mult, cei lăsați cu totul pe dinafară sunt cei care deja s-au stabilit în comunități mici de case în zona Sopor și care vor fi în curând înconjurați de blocuri.

Pentru ca investiția în urbanizare și infrastructură să merite, Primăria a înțeles că nu poate să creeze un cartier suburban de case. Așadar, concursul câștigător prevede multiple construcții pe 2 și 3 sau 4 nivele care vor ocupa marea majoritate a cartierului. Pe deasupra, pentru că se vrea dezvoltarea unei comunăți și evitarea greșelilor din Bună Ziua, Masterplanul alocă spațiu reparcelat pentru școli, spații verzi publice generoase și terenuri de agrement. Toate acestea însă vin în dezavantajul proprietarilor și, surpinzător, și al legii în vigoare.

Masterplanul nu respectă Planul de Urbanizare Generală

Poate cea mai flagrantă eroare a planului realizat de arhitectul Vlad Rusu este lipsa de concordanță dintre Planul de Urbanism Zonal și cel General, gândit și votat în 2014 (care are caracter legal). Concret, în urma unei OUG s-a stabiliti că PUG-urile trebuie respectate până la expirarea lor, în cazul nostru în 2024).  

La ridicarea problemelor de neconcordanță între PUZ și PUG majoritatea arhitecților prezenți nu au reușit să dea un răspuns concludent. Claudiu Salanță, Arhitectul Șef al Clujului a înaintat ideea cum că PUZ-ul e îndreptățit să modifice planul de urbanizare general. 

Arhitectul Claudiu Salanță a pus pe masă ideea că PUZ-ul poate modifica planul General. Se pare că domnul Salanță are dreptate doar parțial. PUZ-urile au drept de derogare de la Planul de Urbanizare General doar pentru ajustări minore sau calibrări, după cum a fost reiterat și de arhitectul șef Pop Daniel în dezbaterea respectivă. 

“Scopul acestui PUZ este de detaliere și modificare a zonei. Scara la care e realizat un puz e de 5 ori mai detaliat decât cel al unui PUG. Există anumite corelări și modificări necesare. Este absolut legal și pertinent să se facă asta”, a declarat Claudiu Salanță în cadrul dezbaterii online. 

Lipsa de concordanță a PUZ-ului MasterPlan Sopor cu prevederile legale 

  • Concret, regula stabilită de Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul este că derogarea de la parametrii urbanistici stabiliți prin PUG se poate face doar prin documentații de tip PUZ (plan urbanistic zonal), în timp ce un PUD(planul de urbanizare detaliat) poate doar să detalieze prevederile din documentațiile de rang superior (PUG, și, dacă există în zona respectivă, PUZ).
  • Prin PUZ se stabilesc reglementări noi cu privire la: regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei
  • Noile dispoziţii adoptate de Legea nr. 190/2013 prevăd anumite restricţii în legătură cu derogările admise ale coeficientului de utilizare a terenului. Aceste limitări sunt aplicabile planurilor urbanistice zonale care reglementează zone ale unei unităţi teritoriale de referinţă şi care sunt finanţate de persoane juridice şi/sau fizice. În această situaţie, CUT propus de noua reglementare nu îl va putea depăşi pe cel aprobat iniţial cu mai mult de 20%, o singură dată. 

Soluția “universală” – Comasarea terenurilor în Asociații funciare 

Pentru că primăria știe legea, și mai știe că nu vrea să dea nici banii pentru a cumpăra la un preț echitabil terenurile proprietarilor se încearcă convingerea cetățenilor de a se asocia.

Varianta propusă ca fiind “cea mai benefică” pentru parteneriatul dintre public și privat este crearea unor asociații funciare în care proprietarii de terenuri să își grupeze parcelele pe zone după care aceste zone să fie croșetat și cadastrat conform Masterplanului Sopor. Această variantă iar pune în dezavantaj pe proprietarii cu terenuri mari sau cei care vor avea terenul secționat de drumurile care vor trebui lărgite. Soluția e încurajată atât de arhitecți cât și de administrație, care poate evita ușor procedurile de expropriere pe bani puțini care i-au adus Primăriei de-a lungul anilor o multitudine de procese pierdute și,cu atât mai rău, foști proprietari de despăgubit.  Ovidiu Cîmpean, directorul Centrului de Inovare și Imaginație Civică a pus problema unui parteneriat de tipul win-win. 

“Ideea acestui Puz nu este să câștige unii prin indici urbanistici buni sau alții care pierd întreaga suprafață vom merge în detaliu și vom încerca să așezăm acele cvartale astfel încât să nu existe categorii de proprietari caștigători și pierzători. Vom încerca să ajungem la un numitor comun. – în contradicție cu ce a zis boc cu asocierea terenurilor la comun”, a declarat Ovidiu Cîmpean, moderatorul dezbaterii. 

“Ideea unei asociații funciare are ca scop vărsarea terenurilor și împărțirea lor în părți cât mai egale și compensarea pierderilor cauzate de zonele de agrement sau spațiu public”, a mai precizat acesta.

Nici domnul Cîmpean nu s-a înșelat prea tare. Câștigurile sunt de mai multe părți. Primăria face un cartier nou și decongestioneaza aglomerația urbană din Cluj-Napoca; arhitecții au de treabă și își cresc firmele, iar dezvoltatorii imobiliari se pot înfinge în, probabil, una din viitoarele cele mai căutate zone ale Clujului. Cei ce nu ies din nou la socoteală sunt proprietarii. Atât cei oportuniști care au venit aici pe specularea pieței imobiliare, dar mai ales cei care s-au stabilit sau doresc să se stabilească în zonă cu gospodăriile, construindu-și deja case pentru ei și familiile lor și care vor fi în curând înconjurați de blocuri. 

Chiar și primarul a ținut să promoveze această idee, promițând ajutor celor care vor fi primii să se adere la asociațiile funciare propuse. Facilitarea utilităților precum gaz sau apă ar fi un prim pas pe care Primăria l-ar putea face pentru cei “ascultători” Pentru cei cu un simț al proprietății private puțin mai dezvoltat nu se știe exact ce se va întâmpla. 

Ignorând asemănarea izbitoare cu procedul comunist de colectivizare a pământurilor, echitabilitatea unei astfel de soluții este doar pe hârtie. În realitate, este de așteptat ca anumiți proprietari să aibe un cuvânt mai mare de zis în modul de reparcelarea terenului asociat și în obținerea unor indici urbanistici mai mari.  Odată ajuns în punctul astă, rezistența în calitate de victimă devine inutilă. Nici Primăria, nici instanțele și nici măcar vecinii nu vor băga în seamă un proprietar frustrat că pe terenul lui reparcelat s-a construit o școală după ce acceptat să se asocieze.

Unde e teren, e și loc de-un bloc

În continuare am pregătit alte nereguli care mai de care mai bizare pe care le-am identificat la master planul în valoare de 2,9 milioane de lei. În general, restul abaterilor se referă la construcția imobilelor pe 2 și 3 nivele în locuri în care în mod normal, și pe PUG-ul din 2014, n-ar avea ce căuta.

A dispărut Selgros-ul 

La o primă suprapunere a Planului de Urbanizare General peste Masterplan observăm că în zona de Nord-Est a cartierului lipsește hypermarketul Selgros. Problema a fost ridicată și în dezbatere iar răspunsul a fost unul pe măsură. Proiectantul Vlad Rusu a precizat că Selgrosul nu-și va mai justifica prezența, argumentând că acesta ar aparține “epocii mașinilor”

“Acel magazin Selgros este un magazin de tip big box unde se vine cu mașina. Ori, dacă cartierul acesta se dorește a fi un cartier care să fie exemplu pentru mobilitatea alternativă, Selgrosul devine inoportun. Va dura o perioadă până va dispărea. Poate că acolo merită să apară funcțiuni rezidențiale sau mixte și nu un obiect uitat acolo dintr-o epoca a automobilului,” a declarat Vlad Rusu. 

Reporterii Gazetei de Cluj au luat legătura cu reprezentantul Selgros, Anca Boian care a declarat că nu știa de cele întâmplate. Odată familiarizată cu situația, doamna Boian ne-a precizat că construcția Selgrosului pe acel este perfect legală și că nimeni din partea autorităților nu ar fi luat legătură cu hipermarketului anterior proiectării masterplanului. 

Vecini cu M.Ap.N

Mergând mai jos pe latura de est putem vedea apropierea nepotrivită de baza militară someșeni a M.Ap.N-ului. Deși în PUG zona era eligibilă pentru construcția caselor, actualmente în zona respectivă figurează blocuri/ Strada care desparte viitoarele locuințe de gardul bazei Militare este de numai 14m. Menționăm aici și intenția arhitecților de redresa situația proiectând spații verzi comunitare pe partea de Sud-Est a planșei. Întrebați dacă au acordul bazei militare și implicit al Ministerului, proiectanții s-au eschivat repede.

Latura de est a masterplanului, vecină cu unitatea militară și fără Selgros

Vecini și cu Magistrala de Gaz 

Vrând să profite la maxim de tot terenul disponibil, proiectanții au amplasat locuințe și în zona de siguranță prevăzută pentru magistrala de gaz. Acestei magistralei, care alimentează mai multe localități din județul Cluj, îi este atribuită o limită de siguranta impusă de lege este de minimum 50 de metri, stânga-dreapta fata de magistrala. Concret, nici o construcție nu poate fi realizata la o distanța mai mica de 50 de metri fata de magistrala. În cazul  unei fisuri sau al unei defecțiuni majore, locatarii pot fi în pericol.

Întrebați dacă zona conductei a fost asigurată, proiectanți ne-au confirmat că există o zonă verde amenajată pentru protejarea conductei. Chiar dacă nu au mințit, zona pe care au propus-o în plan este jumătate din zona prescrisă în lege. Soluția ar fi înlocuirea conductelor actuale cu unele dublu izolate și cu rezistență ridicată. Astfel  construcția se poate apropia până la cinci metri stanga dreapta fata de magistrala. Este însă o soluție extrem de costisitoare și ar trebui realizată exclusiv pe cheltuiala Primăriei Cluj-Napoca. 

Din bloc, direct în regim de autostradă 

Tot din dorința de a crește densitatea pentru ca investițiile să fie rentabile pentru primărie și dezvoltatori, proiectanții au amplasat blocuri de-a stânga și de-a dreapta viitorului tronson SOPOR. Strada s-a îndreptat brusc din pix pe planșă, făcând astfel misiunea CNAIR mult mai ușoară.  Pe lângă lipsa accesului la drumul principal, tot Primăria ar trebui să asigure montarea panourilor fonice pentru a diminua zgomotul produs de trafic. 

Strada principală a cartierului, cu o lățime de 35 de metri

Asociație se face, dar nu funciară 

În final, probabil sătui de lipsa de profesionalism a primăriei în tratarea acestor situații, mai mulți proprietari de terenuri și imobile din zona sopor își unesc forțele pentru a lupta cu intențiile administrației locale de a transforma al cartierului. Aceștia doresc respectarea legii și a Planului de Urbanizare General și consideră varianta asocierii funciare o încercare a Primăriei de a scăpa ieftin de despăgubiri. S-a început deja în mai multe zone racordarea la utilitățile de bază prin cheltuieli proprii.  În următoarele săptămâni asociația intenționează să obțină și statut legal pentru a dispune de toate pârghiile legale și pentru a putea face auzită și vocea proprietarilor din Sopor.

Nota autorului: Nu consider echipa de proiectanți câștigătoare sau primăria rău intenționate în acest demers de urbanizare. Cred, însă, că nu a existat suficientă comunicare cu toate părțile implicate în proces. Evitând probleme inutile și trimiteri în judecată, administrația locală are datoria să vegheze asupra procesului de urbanizare fără a prejudicia vreun proprietar sau locatar din Sopor. Chiar dacă încă e în faza de proiect iar decizia consiliului nu există, anticiparea eventualelor conflicte de interese ar trebui să fie parte din etapele implementării planului. Prin negocieri transparente și arătând înțelegere față de cetățeni, cartierul SOPOR poate deveni cu adevărat un exemplu de dezvoltare urbană europeană. 

Claudiu Vlasie  

22 COMENTARII

  1. Cand se dau bani publici pentru „o chestie” care nu respecta legea in vigoare(PUG) e de competenta Curtii de Conturi. Sa recupereze banii! Ca de vazut nelegalitatea orice „bou de contribuabil” o vede. Daca unii „investitori” au cumparat teren FIX pe unde se propune prin proiectul ilegal de PUZ a se face blocuri, e de competenta DNA. Bucuresti! Adica, pe unde au cumparat unii, se fac NUMAI BLOCURI cu CUT 99%, iar pe la mocangii care n-au vrut sa vanda se fac parcuri si scoli. Daca se opun, dupa intrarea in vigoare a noului PUZ, pot sa-si cultive cartofi pe teren. Modelul neomarxist de respectare a legii, cu accente CAP-iste. Per total se respecta legea, per detaliu aia cu blocurile sunt SCUTITI SA DEA TEREN PENTRU SCOLI ,PARCURI, SALI DE SPORT SI TERENURI DE SPORT pt. ca PUZ-ul ii obliga pe „fraieri” sa faca asta! Simplu,nu? Apropo, de cand se vorbeste in termeni de „rentabilitate” cand este vorba de facut de catre administratia locala, infrastructura? Trebuiesc bani de infrastructura cheltuiti pe panselute, ca parandaratul se mai mare?

  2. Scuze, a se citi in postul anterior in loc de CUT,POT. Ma refeream la „procentu’ de ocupare a terenului”. Este vorba de „cat la suta poti construi pe parcela pe care o detii”. Regulamentele de urbanism te obliga, pe buna dreptate, sa lasi spatii verzi, locuri de parcare, sa te retragi de pe langa garduri, nu de alta dar sa nu se poata schimba cu telecomanda de la televizorul propriu , canalele porno de la vecinu’. INVESTITORII, din ratiuni de eficienta, vreau un P.O.T. de 100% daca se poate. Iar spatiile verzi , parcarile si scolile sa se faca pe „terenul altcuiva”. In tarile conduse de OAMENI NORMAILI, aceste terenuri se expropriaza de catre Primarie, in prealabil si la o justa valoare.

  3. eu zis ca primaria ar trebui sa abandoneze totul. Oamenii scandalagii si needucati, proprietari ai unor parcele agricole, nu merita sa li se faca nimic. Sa ramana sa faca agricultura, ca oricum numai asta pot face acolo. Daca nu-s in stare sa priceapa niste reguli simple de urbanizare, atunci nu merita NIMIC.

  4. De la bun inceput as vrea sa precizez ca sunt proprietar de teren in zona respectiva, teren pe care nu l-am mostenit ci l-am cumparat in urma cu 16 ani. Datorita faptului ca respectiva achizitie a avut un caracter investitional si personal avand un oarecare grad ridicat al simtului proprietatii, teoretic nu mi-as dori sa pierd nici macar 1m2 din acea suprafata (mult peste media zonei), dar acesta dorinta teoretica (utopica) nu are nicio legatura cu realitatea pragmatica a vremurilor si a topografiei (parcelarii) zonei respective (Sopor). Proiectul administratiei locale este unul ambitios, coerent, pragmatic…dar din pacate, asa cum ne-a obisnuit orice administratie (locala sau centrala) total lipsit de transparenta si onestitate ( sunt doar mimate la modul formal ). Din punctul meu de vedere proiectul ar fi trebuit sa inceapa cu un inventar fizic al proprietarilor si suprafetelor parcelelor din zona supusa dezbaterii, urmata de un calcul clar in ceea ce priveste pierderea neta de suprafata in folos public, incepand de la drumuri, scoli, gradinite, spitale, spatii verzi etc, asftfel incat ( nu este decat matematica ) sa poti spune proprietarilor…”pentru ca noi administratia sa putem realiza acest obiectiv avem nevoie ca voi proprietarii (toti) sa cedati 30% din suprafata de teren detinuta”. In al doilea rand, toti proprietarii ar fi trebui sa-si declare interesul pentru a oferii informatii in ceea ce priveste interesul in zona, constructia de case individuale/insiruite, contructie bloc/blocuri, revanzare etc. pentru ca in urma cedarii acelui procent din suprafata detinuta, suprafata neta rezultata sa-i poata fi atribuita proprietarului de teren in functie de interesul declarat ( probabil detinatarii de suprafete mici 500-600 m2 au achizitionat acele parcele in vederea constructiei unei case iar realocarea unei parcele ar trebui facuta in acele zone in care sunt prevazute Li1 si Li2, iar in cazul in care aceste suprafete ar fi insuficiente pentru a satisface toti detinatorii de suprafete mici, a-i avea variantele unei negocieri pentru ca unii sa accepte asocierea pentru suprafete mai mari care prevad Lc-uri sau ajustarea PUZ-ului cu alte zone pentru Li-uri ). Din punctiul meu de vedere niciun proprietar nu ar trebui sa piarda sau sa castige nici macar 0.1% fata de un alt proprietar. Evident ca vor exista situatii in care unui proprietar nu i se va putea realoca 420 m2 asa cum ar rezulta din calcule , caz in care, daca i se vor aloca cativa m2 in plus sau in minus acesta va trebui sa plateasca sau sa fie despagubit la o justa valoare (pretul de piata). Din pacate, modul in care se incearca „indesarea pe gat” a acestei solutii (PUZ) proprietarilor de teren din zona …nu va avea niciun castig de cauza in fata proprietarilor…decat daca autoritatile incep sa dea dovada de onestitate si transparenta. In caz contrar…sutin in totalitate cele scrise de „gia”…”S(o)por la agricultura” 🙂

    • Nu pot sa nu observ ca te contrazici. Apoi esti incoerent. Vezi ultimele 2 fraze. De abordarea subiectului in mod comunistoid, nu mai vorbim. Oricum iti analizezi afirmatiile, nu poti trage decat o concluzie: tii cu Ursu. Esti din echipa lui! Afirmatia ca „proprietarii trebuie sa cedeze(CEDEZE!!!!!!) 30% din teren ca primaria sa realizeze nu’s ce pixu’ de obiectiv e COMUNISMUL RENASCUT. Ovi draga, exista legea 33/1994 actualizata care SE APLICA in democratie. Tu ai auzit vreodata de notiunea, PROPRIETATE? Ai citit constitutia actuala a Republicii Romania? Ca sa nu credem ca esti un postac de-al primariei sau vreun angajat de mana a 3-a al firmei de arhitectura care a castigat „concursul de idei” posteaza-ne cadastralul terenului tau. Pe care afirmi ca l-ai cumparat acum 16 ani… Stai linistit, informatia este publica si nu incalca GDPR-ul

      • gogule, evident ca trebuie sa cedeze de vor sa isi faca locuinte. Nu e vorba de niciun comunism! N-AU DRUMURI, OMULE, NU AU CUM SA AJUNGA LA TERENURILE ALEA! Ar fi culmea ca din banii tuturor clujenilor sa faca primaria drumuri sau sa traga retele pentru proprietarii privati din Sopor. Eu nu sunt de acord ! daca oamenii aia vor sa construiasca, sa-si faca EI drumuri si retele si dupa sa viseze cai verzi pe pereti.

        • Stimate d-le Luca , urbanizarea presupune realizarea unui PUZ, fie la dimensiunea propusa de d-le Boc fie la un nivel ,,redus” pentru persoanele care doresc să construiască ăn zonă. Problema e că proprietarii care au parcele de teren trebuie să ,,cedeze” teren pentru spatii verzi, drumuri, dacă doresc să isi construasca o casa familiala, iar cei care construiesc blocuri NU. Proprietarii de apartament din blocuri vor beneficia de spatiile verzi din terenul cedat de proprietari. Astfel dezvoltatorii imobiliari pot folosi toata suprafata de teren achizitionata , iar proprietarul persoana fizica NU, el trebuie sa doneze teren sau sa fie expropriat ! e etic din punctul dumneavoastra de vedere …sau legal? /constitutional? aici e problema , legalitatea si constitutionalitatea. Mergand mai departe fiind vorba de interesul public, in speta al autoritatii publice locale de a construi un cartier, primaria este obligata sa exproprieze. In acest sens sunt prevederile legii nr. 33/1994 prevede urmatoarele: Exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire . art 41 din Constitutia Romaniei alin (3) Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauza de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreapta şi prealabilă despăgubire. asadar, Primaria trebuie sa isi ASUME DESPAGUBIREA ! NU o zic eu , ci legea si constitutia! Repet daca dumneavoastra ati fi in locul proprietarilor nu ati vedea problema din perspectiva celor afirmate mai sus!

      • Lasand la o parte anumite tente suburbane din afirmatiile…sa trecem la oile nostre. Terenul detinut este la strada care leaga strada Soporului de Calea Someseni…are un front de 24m si o adancime de 400m pana-n parcarea UM (daca te chinui un picut poti s-o identifici). Cand am spus ca subscriu cedarii unui procent din proprietatea detinuta…n-am spus ca nu vreau nimic la schimb din partea autoritatilor, ba din contra vreau si anume…drumurile, utilitatile si o parcela sau mai multe in suprafata neta ramasa (perfect contruibila…cu blocuri…cu case…n-are importanta) dupa „cedarea” respectivului procent ( ce este comunistoid in asta ?). Este evident faptul ca niciun proprietar nu va mai putea primi suprafata neta de teren ramasa exact in zona in care a detinut terenul anterior (probabil acolo va fi un parc, o scoala sau vreo zona protejata).Deasemenea este evident faptul, ca acesta „cedare” trebuie sa se realizeze in baza unui contract, in care proprietarul de teren spune ce da, iar administratia ceea ce ofera in schimbul acelei cedari. In cazul in care nu vom intelege (toti proprietarii zonei) ca trebuie sa intram in negocieri cu administratia pentru a ne apara drepturile (legale si constitutionale la care faceai referire atotcunoscator) aceasta zona va ramane o parloaga agricola si-n urmatorii 25 de ani. In acest moment nu cred ca mai mult de 1-2% din intreaga suprafata sa fie construibila pe actualul PUG, in conditiile in care s-ar obtine vreodata un PUZ pe acele suprafete. Revenind la detaliile PUZ-ului…aici sunt mai multe chestiuni pe care nu le-am abordat, cum ar fi:1) exista o suprafata de teren in S-E care nu este curpinsa in acest PUZ, estimez aceasta suprafata la aprox. 10-15 ha.Intrebarea mea este: de ce nu a fost cuprinsa si acesta suprafata in PUZ si cine sunt proprietarii acestor suprafete?; 2)de ce nu a venit administratia impreuna cu TRANSGAZ cu o solutie tehnica privind conducta magistrala de gaz? A fost mai simplu sa „tragem” cu creionul pe plansa o zona verde de protectie care impreuna cu drumul ajung exact la distanta legala de contsructie fata de magistrala? Acesta trebuie sa fie o investitie a administratiei, fie prin mutarea conductei, fie prin inlocuirea parametrilor acesteia, care sa permita constructia la o distanta de 5m de o parte si de alta a conductei; 3) latimea anumitor drumuri si propunerile arhitectilor privind profilurile acestora…Parerea mea este ca, comparand cu „Buna ziua” sau „Europa”, administratia a cazut dintr-o extrema in alta. Probabil mai sunt si altele…dar n-am ajuns inca sa le studiez in detaliu. In concluzie PUZ-ul este un lucru bun pentru zona respectiva dar nu in orice conditii. In rest…sa auzim numa’ de bine!

    • puteti sa lecturati raspunsul dat d-lui Anonim și d-nei GIA !!! asteptam comentarii dupa!! dar binenteles dupa ce in preabil ati verificat cadrul legislativ aplicabil prezentei spete!!!
      o zi frumoasa va ureaza un proprietar din Sopor, educat , contrar alegatiilor d-nei GIA!!!

  5. de ce spuneti ca nu respecta PUG-ul? mie mi se pare ca il respecta in mare parte, iar faptul ca a trasat circulatiile pe traseul fostelor drumuri de exploatare e un lucru pozitiv. Va fi greu de implementat PUZ-ul , insa nu imposibil. Important e sa existe discutii intre primarie si oameni, pentru a li se explica concret ce implica urbanizarea. In mod evident, intr-un cartier trebuie sa ai dotari, nu poti face cartiere dormitor, deci oamenii trebuie sa fie constienti ca vor pierde o parte din teren. Daca nu se fac dotari, dupa tot ei se vor plange , ca cei din Buna ziua – unde e scoala? unde e parcul? unde e gradinita? ar trebui sa li se spuna clar ce se poate negocia si ce nu se poate negocia ( de ex traseul centurii metropolitane, obiectiv de importanta regionala) Am urmarit dezbaterea, arhitectii care au facut masterplanul sunt niste profesionisti. Abia acum va incepe elaborarea PUZ si se vor purta discutii cu oamenii. Cred ca a zis bine un reprezentant al primariei, cei care se inteleg, vor putea construi mai repede. Nu e corect sa fie stopati de alti proprietari. Primaria ar trebui sa-si asume realizarea circulatiilor majore iar restul sa lase in seama asociatiilor de proprietari.

    • Pentru d-nul anonim, d-nul Ovi și d-na Gia , intrebare , daca ati fi fost in locul proprietarilor care si-au cumparat teren cu scopul de a construi o casa sau vechii proprietari care practica agricultura, ceea ce nu e o rusine, din contra ar trebuie sa ne bucure ca nu cumparam produse exportate… iar ulterior ati afla ca printr-un Act administrativ, PUZ pe terenul dumneavoastra se vor edifice blocuri si parcuri ( parcurile ar avea drept consecinta exproprierea ) ati mai vorbi cu atata lejeritate? Faptul ca dorim sa ni se respecte dreptul constitutional, cel al proprietati ne transforma in scandalagii si needucati? Stiti cumva d-na Gia care sunt proprietarii? Poate sunt juristi , directori, avocati, notari, doctori etc? Inainte de a face o afirmatie aveti bunul simt sa va infomati! Dupa modul de exprimare trag o concluzie proprie in ceea ce priveste nivelul de educatie de care dati dovada!
      Referitor la PUZ-ul d-lui Primar !
      Demersul primariei excede cadrului legal atat in ceea ce priveste achizitia de servicii de elaborare PUZ , intrucat desi la momentul elaborarii PUZ-ului , proiectanții trebuiau sa aiba in vedere PUG-ul actual și Regulamentul de urbanism , practic cele 2 acte administrative asumate de catre autoritatea locala și în vigoare până in 2024 au fost ignorate!
      Rezultatul, un PUZ care favorizeaza dezvoltatorii imobiliari ai Clujului , care aparent in lipsa de spatiu ( s-au demolat casele din centru sau din cartiere pentru a construi blocuri), in sfarsit ,,primesc in dar” din partea primariei o oază de speranta …dar nu pe terenul proprietatea Primariei , ci pe terenul proprietate privata! E legal?
      D-nul Primar a predat sau poate inca preda Drept constitutional! Oare a uitat cum defineste Constitutia Romaniei , dreptul de proprietate privata? Sau in calitate de fost avocat a uitat de prevederile Codului Civil?
      Intreb in calitate de cetatean al orasului si contribuabil cu toate taxele si impozitele achitate la zi! In plus sa nu ignoram ca acest master plan ilegal a fost platit tot din bani publici , inclusiv al proprietarilor de terenuri din sopor, si de cei care practica agricultura d-na Gia! Doar poate stiti, venitul UAT Cluj se compune din taxe si impozite!
      Revenind , acest cartier este gandit pentru dezvolatatori si speculanti si nicidecum pentru proprietarii care doresc edificarea unei case familiale, care se pare ca sunt ,,fortati ” sa doneze terenul in favoarea UAT-ului, fie urmeaza a fi expropriati pentru parcurile lui Boc pentru ca mai apoi pe terenurile noastre sa ne dam cu trotineta si blicicleta ori fie sa vindem terenul sub presiunea dezvoltatorilor imobiliari.!
      Pentru toate exista liberul acces la justitie pe cale civila , insemand anularea actelor administrative și pe cale penala , verificarea achizitie platita din bani publici!

      • Georgiana, primaria nu are niciun teren in Sopor. Deci oamenii si-au luat parcele fara a avea acces la ele. Cum sa iti construiesti cand spune clar in lege ca o parcela e construibila daca are acces direct dintr-o circulatie publica? in afara de strada Sopor, nu exista nimic public acolo. Drumurile de exploatare nu sunt drumuri publice. Abia dupa ce se face un PUZ, ele pot fi inscrise in cadastru ca strazi. Degeaba ameninta proprietarii, ei au de pierdut daca nu doresc un PUZ facut corect. Daca nu vor sa cedeze, nu-i obliga nimeni, sa ramana cu parcelele acelea neconstruibile 100 de ani de acum incolo. Nu e corect ca din banii clujenilor, sa plateasca primaria expropieri, ca sa le faca acelor proprietari drumuri de acces !

        • D-le Luca, Primaria are teren , 20 ha pe care a construit ,,CEL MAI MODERN CIMITIR”.Asadar, daca ,,visul ” domnului Primar a fost de a construi blocuri, o putea face fara nicio problema ! un mini cartier pentru D-l Primar. Am explicitat mai sus ce presupune urbanizarea, elaborarea PUZ-lui, precum si exproprierea !
          problema actualului PUZ e urmatoarea: nu respecta PUG-ul si se doreste un cartier de blocuri pe terenurile proprietatea privata ….
          concluzionand: analizati toate punctele de vedere precum si cadrul legal . E usor sa faci afirmatii fara o imagine de ansamblu!

      • Doamna Georgiana…probabil ca nu ati citit postarea mea cu atentie…nu se pune problema…”daca as fi proprietar” in zona respectiva…ci SUNT proprietar in zona.Cateva mici observatii la comentariul dvostra. PUZ-ul poate sa afecteze PUG-ul, deoarece este un plan mai detaliat fata de PUG care traseaza niste linii…reguli generale, el (PUZ-ul) nu poate sa contravina total PUG-ului.
        Probabil…de fapt am aproape certitudinea, ca ati achizionat terenul de la un „rechin imobiliar” (nu dezvoltator imobiliar) in suprafata de 500-600 m2 undeva prin 2007 la pretul de 30 Euro/mp cu un drum de servitute de 4m. Acesta si-a dat cuvantul de „onoare” ca in curand veti putea construi acolo casa mult visata. Cred ca nici la acea perioada nu se mai dadeau autorizatii de constructii cu drum de servitute de 4m. Nu vad nicio o justificare in afirmatia dvostra ca cineva ne va expropria si va ceda terenul catre dezoltatorii imobiliar (probabil exprimarea a fost putin defectuoasa). Ideea este urmatoarea…in cazul in care nu vom intelege toti proprietarii din zona ca acea zona are nevoie de o comosare, de o reparcelare, de un PUZ…casa dvostra va ramane doar un vis. Probabil…ramanad fiecare incremeniti in propria paradigma…vom vedea cum dvostra veti ramane cu vreo 200mp…eu poate cu vreo 2000mp…si fiecare va face ce va putea pe acele parcele. Da…probabil aveti dreptate in ceea ce priveste faptul ca acesta zona a ajuns pe radarul dezvoltatorilor imobiliari…ceea ce nu este un lucru rau. Ceea ce trebuie sa intelegem…este ca…dezvoltatorii imobiliari nu sunt neaparat si „rechini imobiliari”. Acestia nu au nicio problema in a achita 300 Euro/mp teren…daca in urma investitiei in urmatorii 2-3 ani vor realiza un profit de 300 Euro/mp. Va intreb…va doriti un teren pe care visati sa construiti o casa si care nu valoreaza nimic, si nici nu veti construi vreodata vreo casa pe el…sau doriti sa primiti o parcela mai mica de aprox 400 mp intr-o zona perfect construibila?

        • D-le Ovi, cunosc legislatia, ce presupune elaborarea PUG-lui si PUZ-lui, cât și faptul că PUZ-ul trebuie sa fie elaborat tinand cont de PUG și RLU. Or, actualul PUZ ignoră PUG-ul in vigoare și RLU , respectiv două acte administrative in vigoare.
          1. Afirmatia d-voastra PUZ-ul nu poate sa contravina total PUG-ului nu e sustenabila in instanta! Sunt neconcordante majore intre PUZ și PUG ! Instantele de judecata au anulat HCL-le de aprobare a PUZ-lor care nu respecta PUG-ul! Concluzionez asadar ca instanta a dat o solutie in primul rand raportandu-se la un act administrativ valabil cu caracter normativ, respectiv la PUG , iar nu la un PUZ care dupa cum bine ati afirmat e un plan mai detaliat.
          Nemultumirea în calitate de proprietar de teren vizeaza nerespectarea PUG-lui!
          2. Pentru utilitate publica se expropiaza, nu vorbesc in necunostinta de cauza! ceea ce poti face ca proprietar expropiat e sa contesti cuantumul despagubirii daca consideri ca nu a fost facut la valoarea terenului …si atat! Terenul il ia administratia publica locala!
          3. Cedarea terenului o varianata agreata de Primarie, pe considerentul ca nu mai trebuie sa gaseasca resurse financiare pentru expropriere! Cedarea e un fel de donatie facuta primariei, iar proprietarul se ,,intelege” cu dezvoltatorul/primaria în schimul unei reduceri la pretul de achizitionarea a unui apartament, daca visul proprietarului e sa locuiasca la bloc si sa il achite pana la pensie sau sa il lase mostenire la urmasi, depinde de valoarea creditului!
          In fine, fiecare cu ,,optica” lui in ceea ce priveste ,,dezvoltatorii imobiliari”, după cum afirmati ,,acestia nu au nicio problema sa achite 300 e /mp ! binenteles , profitul se recupereaza dupa ! dar fiecare cu opinia lui , doar suntem o democratie!!!!
          3. Schimbul de teren….niciodata nu va avea valoarea celui cedat, poate primim langa cimitirul d-lui BOC !
          4. autorizatia de constructie se obtine prin elaborarea unui PUZ care tine cont de PUG , asa zicea certificatul de urbanism! Asadar nu depind de PUZ-ul D-lui BOC!
          5. nu am achizitionat teren de la un rechin /balena imobiliara !
          5. daca dumnevoastra doriti sa vindeti, sa speculati momentul va felicit! Doriti blocuri, iarasi e optiunea dumneavoastra personala , fiecare cuplanul sau ! dar asta nu inseamna ca voi sustine un act , PUZ, care contravine legislatiei!
          O zi frumoasa va ureaza un proprietar de parcela din Sopor !

    • Domnule Anonim ….bine zis, ti se pare ca respecta PU-ul, cred ca stii diferenta in a se parea si a fi! dar ti se pare cumva ca nu intelegem urbanizarea si trebuie sa ni se explice ? Problema e cum se face ! ce drepturi se incalcalca! observ ca lauzi planul, propun sa iti achizitionezi teren in zona ce urmeaza apoi a fi expropriat sau cedat dezvoltatorilor sa ti se edifice un bloc si apoi mai vorbim…
      continuarea observatiilor se gasesc mai sus la raspunsul dat d-nei Gia si d-lui Ovi!

  6. Proprietarii vor avea dreptate in final.Dreptul de proprietate nu poate fi incalcat de niste functionari publici.Ca au incalcat cu buna stiinta PUG – ul asta iarasi este adevarat,si probabil vor raspunde.In acest moment cert este ca primaria a platit un castigator care a incalcat conditiile initiale ale concursului de idei…in consecinta poate cineva se va autosesiza,daca nu o sa o faca proprietarii si vor cerceta mai in amanunt aceasta hotie. Ca o paranteza unul din proprietari a obtinut acum cateva zile un certificat de urbanism care-i confera dreptul sa construiasca casa nu blocuri…probabil ca va fi un proces pe aceasta tema in fond nu se doreste nimic altceva decat respectarea PUG-ului. P.S. Aduceti-va aminte de teapa lu Boc , cu Cart. Tineretului…si nu uitati sa invatati din excrocheriile lui,aici isi va rupe gatul…

    • Cum bine afirma Rocambolle, Boc mai ,,trage” o tepa tinerilor care vor sa isi faca o casa, dupa cartierul Tineretului in care in calitate de cetatean credul m-am inscris , a doua oara cand vreau sa imi fac o casa dupa ce in prelabil cumpar teren aflu ca d-nul Boc imi face in dar un bloc pe teren! Asta da sansa ! Multumesc D-le primar si am rugamintea sa lecturati constitutia, codul civil, legislatia de urbanism si sentintele judecatoresti prin care s-au anulat de catre instantele judecatoresti PZU-uri aprobate prin HCL ce nu respectau PUG-ul!

  7. D-na Georgiana…eu inca tot nu sunt lămurit cu afirmatia d-voastra…cum ca Primaria ar urma să „cedeze teren dezvoltatorilor”…Aici m-ati prins…pur si simplu nu ma duce capu’ sa inteleg subtilitatea afirmațiilor d-voastra. Dacă este adevărat ceea ce spuneti (aici iar nu pricep baza legala)…eu mâine imi las toate treburile casnice si ma fac dezvoltator imobiliar.

    • d-le Ovi, să lasăm la o parte ironiile!
      1 daca sunteți un proprietar ,,ascultător” cedați teren primariei , care ,,scapă ” astfel de varianta ,,scumpă” a expropierii” . Cedarea se face pentru parc, drum etc
      2.daca dezvoltatorii nu cedează nimic din teren, pot construi pe toată suprafața, dumneavoastră din acest punct de vedere sunteți dezavantajat, ati facut o suprafata ,,cadou” dezvoltatorului pentru spatii verzi, care nu trebuie sa isi mai ,,streseze” proiectantului sa se ,,gandeasca” la spatii verzi pentru proprietarii din apartament!…profit maxim !
      3. pentru diferenta spre exemplu de 100 mp din 2000mp pe care o cedati, credeti că o sa primiti teren ? nu e rentabil pentru primarie sa va dea 100 mp, ati cedat nu ati fost fortat! si oricum 100mp la suprafata pe care o aveti in proprietate nu e pierdere ….
      4. daca pe PUZ apare bloc, acolo nu mai poti edifica casa , doar e contrar PUZ-lui , ati cedat …va mutati unde vrea primaria si unde e loc…
      de altfel intr-un articol de presa reprezentantii primariei au afirmat ca proprietarii care cedeaza se pot intelege mai apoi cu dezvoltatorii imobiliari !
      dar cum dumneavoastra sunteti interesat de INVESTITIE ( fara nicio ironie …specularea momentului , ceea ce nu o condamn , fiecare e liber sa dispuna dupa bunul plac de proprietatea sa) nu va deranjeaza aceste aspecte!
      apropro, ati sesizat ca stiu număra!

  8. Raspuns pentru pct.5…care trebuia sa fie pct.6…Da asa este doresc sa vand…dar nu acum si nu la aceste preturi. La un pret bun doresc sa cumpăr. Asa cum am asteptat 16 ani…mai pot sa astept încă 16. De aceea se numeste (cum spuneam intr-o postare anterioara) INVESTITIE.

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here