Tiberiu Nicolae Potra, consilier local al comunei Poieni, a primit în dar, de la colegii din Consiliul local, un teren din domeniul privat al UAT-ului, în suprafață de 3310 mp, pe care să-l folosească gratuit timp de 10 ani. „Distracția” a luat sfârșit după ce Hotărârea de Consiliu Local a ajuns pe masa prefectului Irina Munteanu, care a constatat nelegalitatea actului administrativ, iar magistrații de la Tribunalul Cluj au dispus anularea documentului.
La data de 25 noiembrie 2022, consilierii locali din comuna Poieni au adoptat o hotărâre prin care a fost constituit dreptul de superficie, cu titlu gratuit, în favoarea societății ECO Boletus SRL, deținută de Tiberiu Nicolae Potra – consilier local al comunei Poieni, asupra unui teren de 3310 mp din localitate. Mai mult, actul administrativ prevedea și prelungirea perioadei de 10 ani a unui contract de închiriere, cu aceeași firmă, ce viza o suprafață de 700 mp din același teren. La scurt timp, Tiberiu Nicolae Potra a construit o hală pe terenul pentru care a primit drept de superficie, fără să se gândească la ce urma să se întâmple.
Situația este una extrem de delicată, deoarece pe terenul primit în „dar” de Tiberiu Nicolae Potra se află și un teren de sport amenajat de Primăria Poieni. Potrivit prevederilor legale, superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.
Hotărârea, declarată nelegală de prefectul județului Cluj
Prefectul județului Cluj, Irina Munteanu, a constatat că hotărârea a fost adoptată este nelegală și a solicitat Consiliului Local Poieni revocarea actului administrativ. Pentru că nu a primit niciun răspuns, la data de 6 iulie 2023, Instituția Prefectului – Județul Cluj a dat în judecată Consiliul Local al Comunei Poieni, solicitând magistraților de la Tribunalul Cluj să anuleze hotărârea privind constituirea dreptului de superficie cu titlu gratuit în favoarea societății ECO Boletus SRL. Strânși cu ușa, consilierii au găsit imediat o soluție. La data de 27 iulie, a fost adoptată o nouă hotărâre prin care se modifică actul administrativ nelegal. Documentul prevedea că dreptul de superficie este constituit cu titlu oneros, la preţul de 200 lei/lună, plata urmând a se face şi retroactiv, începând cu data încheierii contractului iniţial de superficie. În acelaşi timp, s-a convenit rezilierea contractului de închiriere din anul 2020.
În motivarea cererii de chemare în judecată, Prefectura Cluj a arătat că, potrivit Codului administrativ, terenul aflat în domeniul privat al comunei Poieni putea fi pus în valoare prin patru modalități clar stabilite: darea în administrare, concesionarea, închirierea și darea în folosință gratuită. În timp ce constituirea dreptului de superficie nu este o operațiune juridică permisă și reglementată de Codul administrativ. De asemenea, Prefectura Cluj a susținut că, potrivit legii, Consiliul local nu are competența de a aproba constituirea unui drept de superficie asupra bunurilor care aparțin domeniului privat al unității administrativ-teritoriale cu persoane fizice sau juridice, iar adoptarea unor hotărâri prin care se iau astfel de decizii este nelegală. Totodată, din conținutul hotărârii reiese faptul că suprafața de teren de 700 mp a fost închiriată în anul 2020 către societatea ECO Boletus SRL, astfel se suprapune cu terenul de 3310 mp pentru care a fost constituit dreptul de superficie. Prin urmare, atât timp cât suprafața de teren face obiectul unui contract de închiriere, care este prelungit pe o perioadă de 10 ani, aceasta nu poate face obiectul unui contract de superficie.
Consiliul local funcționează exclusiv după principiul „ceea ce nu este interzis este permis”
În apărarea sa, Consiliul local al comunei Poieni a încercat să aducă argumente, care nu au fost susținute de niciun temei legal, pentru a demonstra că nu a greșit cu nimic când i-a dat dreptul consilierului Tiberiu Nicolae Potrea să folosească gratuit, timp de 10 ani, un teren de peste 3000 mp din domeniul privat al comunei. Invocând principiului potrivit căruia „ceea ce nu este interzis este permis”, forul administrativ local a susținut că instituția Prefectului – Județul Cluj nu înțelege sau ignoră faptul că niciun text de lege nu se opune combinării operațiunilor juridice de această manieră.
„Argumentul reclamantei în sensul în care cu privire la același teren există și un contract de închiriere, astfel că superficia nu putea fi legal constituită, trebuie analizat în funcție de o serie de aspecte pe care reclamanta fie nu le înțelege fie le ignoră voit: doar cu privire la 700 de mp din totalul de 3301 mp a existat și un contract de închiriere; astfel cu privire la 2600 mp nu a existat o suprapunere privind dreptul de folosință; contractul de închiriere a fost reziliat iar superficia a fost transformată astfel într-una cu titlu oneros pentru a securiza și garanta legalitatea operațiunii pe care reclamanta o contestă; chiar și în lipsa rezilierii contractului de închiriere nu consideră că existența acestui contract bloca total constituirea dreptului de superficie; dincolo de faptul că niciun text de lege nu se opune combinării operațiunilor juridice de această manieră, în baza principiului potrivit căruia „ceea ce nu este interzis este permis”, observăm că deși dreptul de folosință dobândit asupra aceluiași teren în baza a două operațiuni distincte se suprapune parțial, beneficiarul acestuia este acelaşi, SC SRL, astfel că nu există niciun impediment de ordin practic.”, a motivat Consiliul local Poieni în întâmpinarea formulată.
După o dispută în instanță care a durat mai bine de un an, magistrații de la Tribunalul Cluj au desființat argumentele Consiliului local al comunei Poieni. Prin urmare, au stabilit că actul administrativ este nelegal și trebuie anulat.
„În aceste condiţii, în acord cu susţinerile reclamantei Instituţia Prefectului Judeţului Cluj, tribunalul apreciază că este exclusă prin lege posibilitatea aprobării de către consiliul local a constituirii unui drept de superficie asupra unui teren aflat în domeniul privat al unităţii administrativ-teritoriale, H.C.L. Poieni nr. 91/25.11.2022 fiind nelegală sub acest aspect. ”, a motivat instanța.
Consilierul local: „Eu nu am știut că nu se poate”
Reporterii Gazetei de Cluj l-au contactat pe consilierul local Tiberiu Nicolae Potra pentru a-i solicita un punct de vedere. Acesta ne-a comunicat că el s-a abținut în momentul în care s-a votat hotărârea declarată nelegală de instanță și că nu știa că vor fi probleme din moment ce avea deja un contract de închiriere pentru teren. Cu toate acestea, consilierul închiriase numai 700 mp din teren, iar dreptul de superficie cu titlu gratuit fusese constituit asupra unei suprafețe de 3310 mp.
„Am închiriat o parte din teren în anul 2020. Ulterior, s-a ivit o oportunitate, cu ajutorul unor fonduri europene, pentru un proiect ce viza construcția unei hale. Pentru a demara construcția aveam nevoie de un drept de superficie. Eu nu am știut că nu se poate, notarul nu mi-a spus nimic, și am cerut terenul, cu titlu gratuit, din moment ce aveam și un contract de închiriere pe teren. Superficia era cu titlu gratuit pentru că terenul era închiriat. Pe urmă, când ne-am dat seama că nu se poate, pentru că terenul vizat de dreptul de superficie, atunci s-a renunțat la contractul de închiriere și s-a calculat să plătesc pentru dreptul de superficie 200 de lei/lună. Încă nu este nimic concret.”, a transmis consilierul local Tiberiu Nicolae Potra pentru Gazeta de Cluj.
