Patronii Grand Hotel Italia au câștigat procesul pe tema șantajului imobiliar practicat de Primăria Cluj-Napoca

Primăria Cluj Napoca i-a condiționat pe proprietarii Grand Hotel Italia că nu eliberează actele pentru construirea hotelului din cartierul Bună Ziua dacă nu cedează 1.600 mp de teren pentru realizarea căilor de acces. Din această suprafață au rămas nefolosiți aproximativ 350 mp de teren, care au fost ”dosiți” într-un sertar al municipalității. A fost nevoie de un proces pentru a recupera această suprafață de la administrația locală. Parcela nu este mare, însă este o dovadă a șantajului practicat până acum de administrația clujeană pentru a elibera autorizația de construcție investitorilor din oraș. Reamintim că practica municipalității clujene de a condiționa eliberarea documentațiilor pentru construcții cu cedarea unei suprafețe de teren cu titlul de donație pentru diferite proiecte edilitare publice a fost declarată de curtea Supremă ca fiind abuzivă.

În ultimii ani, Primăria Cluj Napoca cerea diferite parcele de teren, de la proprietarii care solicitau autorizații de construcție, pentru a le transforma în căi de acces și porțiuni de stradă. În mod normal, administrația trebuia să îi despăgubească pe oameni, însă prefera să îi condiționeze cu emiterea diferitelor acte și avize pentru construcție.

Practic, străzi întregi din noile cartiere ale Clujului sunt construite pe terenurile donate de oameni și care au intrat în patrimoniul primăriei clujene fără ca administrația să îi despăgubească pe proprietari în vreun fel.

În această situație s-a aflat firma Grand Hotel Italia, proprietara hotelului cu același nume din cartierul Bună Ziua.

În 2020, firma a dat în judecată Primăria Cluj Napoca cerând anularea actului notarial prin care ”dona” primăriei clujene o suprafață de teren de câteva sute de metri pătrați.

Avocații familiei Batani, proprietarii hotelului, au cerut ”anularea în parte a Declaraţiei de renunțare la dreptul de proprietate (…) în ce priveşte suprafețele de teren de 205 mp şi 162 mp, identificate conform Raportului de expertiză tehnică extrajudiciară; Dezmembrarea terenului de 1650 mp în trei parcele în suprafaţă de 1283 mp, 205 mp si 162 mp, identificate prin Raportul de expertiză tehnică; Rectificarea CF nr. 276781 Cluj-Napoca, în sensul înscrierii parcelei în suprafaţă de 1283 mp, cu destinație drum, în favoarea Municipiului Cluj-Napoca, înscrierea în cartea funciară a parcelelor în suprafaţă de 205 mp si 162 mp, rezultate în urma dezmembrării în favoarea reclamantei, conform Raportului de expertiză tehnică”, arată cererea de chemare în judecată.

Practic, cei de la Grand Hotel au renunțat la o parte dintr-un teren de 1.650 mp, care acum figurează ca drum, constituind de fapt o parte din strada Trifoiului, respectiv partea străzii care trece lângă Grand Hotel Italia.

Renunţarea la proprietatea terenului a fost solicitată în cursul procedurii de autorizare a construirii Grand Hotel Italia.

Mai mult, potrivit Raportul de expertiză tehnică extrajudiciară menționat anterior s-a constatat că terenul de 1.650 mp nu este ocupat în integralitate de str. Trifoiului și nu se utilizează ca drum public. Este vorba despre două parcele, de 205 mp și 162 mp, care nu sunt utilizate ca drum public. De altfel, și pe planul de situație se observă că cele două parcele sunt în afara perimetrului străzii Trifoiului.

Practic, italienii nu au cerut toată suprafața de teren de 1600 mp pe care au cedat-o primăriei pentru construirea străzii Trifoiului, ci parcela de 367 mp pe care urbaniștii lui Boc au calculat-o în plus și pe care, ulterior, au pus-o la păstrare.

În finalul procesului, instanța a dat câștig cauză italienilor de la Grand Hotel și a dispus scoaterea din domeniul public al primăriei suprafața de teren respectivă.

A fost nevoie de Curtea Supremă pentru ca Primăria Cluj Napoca să nu mai ia terenuri cu japca

În septembrie, Înalta Curte de Casație și Justiție (ÎCCJ) a decis definitiv că primăriile nu mai au dreptul să le solicite investitorilor imobiliari să cedeze o parte din teren pentru emiterea autorizației de construire sau a certificatului de recepție a lucrărilor. Decizia ÎCCJ ar putea pune capăt metodei practicată de către Primăria Cluj-Napoca.

Prin această decizie se pune capăt practicii pe care primăria din Cluj-Napoca o folosea, şi anume: condiționa emiterea autorizației de construire de cedarea a unor părți din terenuri unde investitorii intenționau să construiască imobile.

Reprezentanții primăriei susțin că au recurs la aceste metode pe motiv că investitorii aduc o încărcătură prea mare de populație în zonele respective și trebuie să dea o mână de ajutor pentru descongestionarea traficului. În acest mod investitorii acceptă oferta primăriei și preferă să „doneze” o bucată de teren către municipalitate, iar în schimb primesc autorizații de construire cu indicatorii maximi prevăzuți în zonă.

Prin această decizie se pune capăt practicii pe care primăria din Cluj-Napoca o folosea, şi anume: condiționa emiterea autorizației de construire de cedarea a unor părți din terenuri unde investitorii intenționau să construiască imobile.

Reprezentanții primăriei susțin că au recurs la aceste metode pe motiv că investitorii aduc o încărcătură prea mare de populație în zonele respective și trebuie să dea o mână de ajutor pentru descongestionarea traficului. În acest mod investitorii acceptă oferta primăriei și preferă să „doneze” o bucată de teren către municipalitate, iar în schimb primesc autorizații de construire cu indicatorii maximi prevăzuți în zonă.

Şi anume, cei care construiesc locuințe individuale nu beneficiază de extinderea indicatorilor dacă cedează o bucată de teren, însă marii investitori au dreptul să-și extindă construcția până la atingerea indicatorilor maximi prevăzuți în zonă. Prin urmare PUG-ul condiționează eliberarea unor autorizații de construire cu indicatori maximi de cedarea unei părți din teren.

Acest aspect este stipulat și în Regulamentul local de urbanism unde se menționează următoarele: „Anterior emiterii Autorizaţiei de Construire se va dezmembra porțiunea de teren grevată de servitutea de utilitate publică (servitute de realiniere etc) și înscrie în C.F. cu destinația de teren rezervat pentru servitute de utilitate publică, iar suprafaţa de referinţă pentru calculul P.O.T. va fi cea rămasă în proprietate privată, fără suprafața dezmembrată pentru servitute. Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaţa afectată de servitutea de utilitate publică va putea trece cu titlu gratuit în proprietate publică, caz în care suprafaţa de referinţă pentru calculul P.O.T. va fi suprafaţa totală a parcelei iniţiale + 0,5 x suprafaţa trecută în proprietate publică.”

Decizia ÎCCJ care pune stop ”donațiilor” primite de Primăria Cluj Napoca

Decizia nr. 542 din 17 martie 2022, emisă de Înalta Curte de Casație și Justiție ce face referire la servitutea de utilitate publică instituită asupra unei suprafețe de teren, proprietate privată.

Principalele puncte ale deciziei: Condiționarea proprietarului pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie de dezmembrarea terenului în parcele distincte şi renunţarea la dreptul de proprietate asupra suprafeței afectate servituții de uz public.

-Constatarea nulității absolute a declarației notariale de renunţare la dreptul de proprietate.

-Existenţa unei cauze ilicite, imorale.

-Atingerea adusă dreptului de proprietate.

-Constatarea exproprierii în fapt.

-Obligarea unității administrativ-teritoriale la plata unei juste despăgubiri.

Prin această decizie, instanța de recurs a reţinut că „reclamanta este îndreptățită la obţinerea unei juste despăgubiri, în condiţiile în care dreptul de proprietate, un drept fundamental reglementat de dispozițiile art. 44 din Constituția României, i-a fost încălcat de către pârâte (administraţia publică locală), prin impunerea servituții de utilitate publică.