Piaţa imobiliară continuă să crească la Cluj-Napoca, deşi calitatea în construcţii a scăzut drastic

În urma unui studiu, rezultă că boomul imobiliar continuă la Cluj-Napoca. Piaţa imobiliară îşi continuă ascensiunea cu un număr ridicat de finalizări de proiecte rezidenţiale precum şi cu creşteri semnificative de preţuri la proprietăţile rezidenţiale. Impulsionate de cererea masivă, preţurile apartamentelor cu două camere au crescut în medie cu 3.5% în noiembrie faţă de luna octombrie, de la 70.500 euro la 73.000 euro. Cu toate acestea, calitatea în construcţii se află la un nivel extrem de scăzut, sunt concluziile trase în urma răspunsurilor unor clujeni.

Susţinută de creşterile economice puternice înregistrate pe plan local precum şi de cererea solidă de locuinţe, piaţa rezidenţială clujeană a cunoscut o adevărată explozie în ultimul an. Tot mai multe persoane tinere – majoritatea absolvenţi ai unei instituţii de învăţământ superior – aleg să se stabilească în Cluj-Napoca, atraşi de piaţa înfloritoare a muncii, inclusiv de multinaţionalele care şi-au deschis un birou în oraş în ultimii ani. Emerson, Endava si Fujikura sunt doar 3 dintre marii angajatori ai Clujului.

Astfel, pentru a răspunde acestei cereri, dezvoltatorii au grăbit pasul la construcţii, cu un număr record de unităţi locative aflate în curs de finalizare. Nu mai puţin de 2,300 de locuinţe vor fi livrate pieţei în oraşul Cluj-Napoca în 2016, în creştere cu aproape 50% faţă de anul trecut.

Preţurile apartamentelor în creştere în 2016 la Cluj

După aproximativ 10 luni de creşteri semnificative de preţuri, în lunile iulie – august 2016 ritmul de creştere a încetinit, în mare parte datorită intrării în vigoare a legii Darii în Plată care a blocat accesul unui mare segment de cumpărători la fondurile necesare achiziţionării de locuinţe, în condiţiile în care aceştia sunt nevoiţi să deţină un avans considerabil – aprox. 35%  – 40% din valoarea noii locuinţe.

Un alt mare segment de cumpărători, cei care beneficiau de programul Prima Casă au fost afectaţi de asemenea de lipsa fondurilor.

Totuşi, efectele legii Darii în Plata au început să dispară, întrucât băncile au făcut primii paşi înapoi. BCR, cea mai mare bancă locală, a anunţat deja diminuarea avansului pentru creditele ipotecare standard acordate în cele mai mari oraşe din România de la 35% la 25% (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Constantă, Craiova, Braşov, Galaţi, Ploieşti, Oradea, Brăila, Arad, Piteşti, Sibiu, Bacău, Târgu Mureş, Baia Mare, Buzău, Botoşani, Satu Mare şi Bucureşti), iar alte mari bănci dau semne că vor urma acelaşi trend.

Astfel, preţurile şi-au reluat ritmul de creştere, ajungând la o medie de 70,000 euro în luna noiembrie 2016, conform unei analize efectuate de Coldwell Banker Transilvania pe baza anunţurilor din Piaţa de la A la Z din Cluj Napoca, ediţia tipărită.

Piaţă nouă a crescut în medie cu 3.5% în noiembrie

Atenţia celor mai mulţi dintre cumpărători – majoritatea familii tinere aflate la prima achiziţie – se îndreaptă către apartamentele cu 2 camere. De aici rezultă şi creşterile de preţuri care au o legătură directă cu raportul dintre cerere şi oferta existentă. Tot mai mulţi tineri se îndreaptă către piaţa nouă întrucât apartamentele sunt mult mai generoase din punct de vedere al spaţiului, iar facilităţile clădirilor depăşesc cu mult standardele pieţei vechi. În plus, în momentul în care achiziţia se face prin credit bancar, însoţit de o ipotecă pe 25 de ani cel mai probabil, investiţia este mai atractivă într-o clădire nouă care va avea aproximativ 40 de ani când termini de plătit creditul faţa de una veche care ar avea 70 de ani pe atunci.

Astfel, impulsionate de cererea masivă, preţurile apartamentelor cu 2 camere au crescut în medie cu 3.5% în noiembrie faţă de luna octombrie, de la 70,500 Euro la 73,000 Euro. În momentul de faţă, cele mai scumpe apartamente se afla în Plopilor unde oferta nouă existentă pe piaţa nouă este foarte scăzută, fapt ce împinge preţurile şi mai sus. În noiembrie, preţul mediu al unui apartament în Plopilor era 97,000 Euro, urmat de zona centrală cu o medie de 81,000 euro şi Mărăşti cu 77,000 euro.

Calitate VS Preţ

Construcţiile noi, majoritatea dintre ele, care se ridică şi care s-au ridicat în ultimii ani cu destinaţii de locuinţe, lasă mult de dorit la calitate. O recunosc chiar specialiştii din domeniu.

”Ca şi constructori, vrem să investim şi să şi câştigăm din investiţia făcută, dar având în vedere că, cheltuielile sunt mari (teren, materiale, autorizaţii etc.), ne obligă să investim mai puţin pentru că vrem să avem evident şi un profit. Făcând calcule, ne dăm seama că trebuie să reducem din preţul materialelor, daca din preţul terenului nu putem. De exemplu, nu cumpăr polistiren de 10 cm,că iau de 6 cm, e mai avantajos, iar in general magazinele sau distribuitorii de materiale nu prea negociază, doar dacă ai un proiect mai mare, atunci da, poţi jongla cu preţurile. Depinde evident şi de constructori, cât de mult îi interesează calitatea construcţiei şi cât îi interesează profitul. Într-adevăr, în prezent ne confruntăm cu o situaţie care calitatea este inferioară iar preţul superior, dar poţi să obţii şi o calitatea superioară la preţ bun, dacă poţi să îţi negociezi contractele cu furnizorii.

Preţul depinde şi de zonă, de cartier. Dacă într-un cartier , preţul în medie e de 1.300 euro/mp şi tu lucrezi calitativ, ceea ce înseamnă că ridică costurile unui apartament, cumpărătorii se vor orienta spre cele mai ieftine pentru că e mai rentabil, spun ei. Depinde de clienţi ce doresc, de obicei îi interesează preţul final, se uită la calitate, abia după ce au cumpărat apartamentul.

Multe dintre ansamblurile rezidenţiale din Cluj-Napoca au preţuri peste medie, iar calitatea la fel ca şi celelalte, doar că ei se bazează pe reputaţia pe care o au, că au făcut înainte alte proiecte care au mers bine, îi cunoaşte lumea, însă acum după câţiva ani, vedem cum pică tencuiala de pe bloc”, a declarat un constructor clujean.

Calitatea in construcţii a scăzut drastic

Sistemul calităţii în construcţii a ajuns pe marginea prăpastiei, spun tot mai mulţi clujeni. În urma unui sondaj de opinie, aceştia consideră că sunt deficienţe grave de calitate în construcţiile rezidenţiale. Acestea se manifesta pe toate etapele de realizare a construcţiei, de la proiectare, la finisare, atât pentru materiale, cât şi pentru servicii. Vă prezentăm câteva dintre părerile clujenilor.

”Din primăvara acestui an, îmi caut un apartament în Cluj-Napoca şi nu am reuşit să găsesc. Preţurile sunt foarte mari, iar calitatea construcţiilor lasă de dorit. Dacă ar fi 800-900 euro/mp şi nu 1.300-1.400, poate nu ai fi chiar aşa de pretenţios, dar când preţurile sunt exagerate, aşteptările sunt pe măsură.

Majoritatea apartamentelor sunt vândute în stadiul de proiect, când sunt gata nu mai sunt disponibile sau cum am mai zis, nu sunt bine făcute. În apartamentul în care locuiesc acum, construcţie nouă, îmi aud vecinii cum sforăie, le aud toate discuţiile şi aud toate emisiunile TV pe care nu aş vrea să le ascult, asta e calitate?

Într-unul din apartamentele pe care le-am văzut în Bună Ziua, pica tencuiala de pe pereţi, în condiţiile în care ţi se spune ”ne-am axat pe calitate”. Da, constructorii repară pereţii, dar ce încredere poţi să ai că peste câteva luni nu vor fi la fel? Cred că cererea e foarte mare şi apartamentele sunt făcute în grabă, iar pe constructori îi interesează doar să le vândă. Nu vreau să mă gândesc cum vor arăta blocurile peste 20 de ani, dacă unele arată deplorabil abia după cinci ani. Din aceste motive, am renunţat de două luni la ideea de a-mi căuta un apartament”,  povesteşte un clujean care încearcă de câteva luni să-şi achiziţioneze un apartament.

Tinerii consideră că preţurile apartamentelor sunt foarte mari raportat la calitatea acestora:

”Noi, ca şi cuplu la 25 de ani, pentru a putea să ne cumpărăm o locuinţă decentă, de minim 65 mp, ne trebuie un buget de minim 70.000 euro, preţul/mp este uriaş. Şi problema este că, construcţiile recente par realizate superficial, slab antifonate, dar nu aş opta pentru un apartament din bloc vechi pentru nimic în lume”, afirmă o clujeancă.

”La blocurile noi calitatea lasă de dorit. Am impresia că materialele folosite sunt cele mai ieftine şi de cea mai proastă calitate. Pereţii sunt subţiri, acoperişurile slabe, vai de cei care locuiesc la ultimul etaj. Iar preţurile sunt absurde. Mai mari decât în Bucureşti? E inadmisibil!”, este părerea unei alte clujence.

Un agent imobiliar ne declară că oamenii încep să se reorienteze spre blocurile vechi construite tocmai din cauza calităţii celor noi care este îndoielnică.

”Depinde de constructori, sunt mulţi care construiesc bine şi mulţi care nu, dar cer preţuri de parcă ar fi bine. Clienţii caută de obicei apartamente în blocuri noi, dar lumea a început să se reorienteze spre blocurile vechi reabilitate termic din cauză că blocurile noi nu sunt toate bine realizate.

Creşterea preţurilor e relativă, depinde foarte mult zona, în cartierele foarte căutate, e normal să crească preţurile, până la urmă e cererea mai mare şi oferta mai mică, depinde cum priveşti situaţia”, a declarat un agent imobiliar din Cluj-Napoca.