Primăria Cluj-Napoca se dă de ceasul morții în fața judecătorilor să ascundă ilegalitățile imobiliare de pe Cetățuie

În cadrul unui proces dintre societatea Inter Invest și Primăria CLuj-Napoca, administrația locală încearcă să ascundă modalitatea ilegală prin care a autorizat un bloc pe Cetățuie care coboară în trepte până pe strada Racoviță. În mod normal, construcția trebuia să aibă un regim de înălțime care presupune o mansardă sau un etaj retras. În realitate imobilul are 9 niveluri autorizate fără nicio problemă de urbanistii din subordinea lui Emil Boc. Reprezentanții firmei au cerut instanței o expertiză, dar Primăria Cluj-Napoca a transmis judecătorului că se opune. 

Autorizarea blocului de pe Cetățuie a fost presărată de nereguli pe parcursul întregului demers administrativ. Avizarea în cadrul ședinței CTATU trebuia făcută în prezența a cel puțin jumătate plus unu dintre membrii comisiei. Chiar dacă cvorumul nu a fost îndeplinit, proiectul a fost avizat. La baza emiterii hotărârii de consiliu local de aprobare aprobat proiectul imobiliar, ședința CTATU are rol consultativ, însă acordul arhitectului șef este fundamentat de avizul acestei comisii. Ligia Subțirică, fostul arhitect șef al Primăriei Cluj-Napoca, în prezent arhitect expert în cadrul municipalității, nu a vrut să emită acordul, dar Aurora Roșca, secretara-șefă din administrația locală clujeană, a înaintat documentația în ședința de consiliu fără acordul arhitectului șef.

În cadrul procesului intentat de firma Inter Invest, s-a solicitat o expertiză tehnică a imobilului de pe Cetățuie. 

În mod atipic, Primăria Cluj-Napoca s-a opus acestui lucru. „Ne opunem la proba cu expertiza tehnică, astfel cum s-a precizat și prin întâmpinările depuse la dosarul cauzei, în considerarea faptului că nu este o probă necesară și utilă soluționării cauzei. Aspectele privitoare la nelegalitatea actelor administrative care fac obiectul prezentei cauze vizează exclusiv chestiuni de ordin teoretic, juridic și care se referă la modul în care au fost respectate reglementările urbanistice la momentul emiterii acestore, sens în care apreciem că nu se impune opinia unui expert în specialitatea construcții/arhitectură în analizarea sub aspect juridic a legalității unor acte administrative.”, se arată în poziția primăriei.

De fapt, administrația clujeană s-a opus expertizei în încercarea de a ascunde faptul că imobilul avizat este mai mare decât prevede legea. 

Practic, Planul Urbanistic de Detaliu a fost avizat cu niveluri ilegale.

În mod normal pentru acest imobil ar fi trebuit elaborat un Plan Urbanistic Zonal pentru Zone Construite Protejate. Dar U.T.R.-ul ZCP_Liu, în care se încadrează terenul, permite ca: „Până la aprobarea PUZCP autorizarea lucrărilor de construire / desfiinţare se va face pe baza prezentului Regulament, cu avizul Comisiei Regionale a Monumentelor Istorice.” În ce condiții și cu ce condiționări s-a eliberat avizul CZMI nr. 3? Doar reprezentanții autorității locale știu acest lucru 

Cum se stabilește regimul de înălțime în această situație

Conform Legii 350/2001, art. 32. alin (5), lit. b), prin P.U.D. (Plan Urbanistic de Detaliu) se stabilesc reglementări și privind conformarea arhitectural-volumetrică, fără modificarea planurilor de nivel superior, elaborându-se strict pentru „reglementarea amănunțită a prevederilor stabilite prin Planul urbanistic general sau Planul urbanistic zonal” (art. 48 alin. 3 Legea 350/2001). Altfel spus, regimul de înălțime și înălțimea maximă stabilite prin P.U.G., în acest caz prin UTR ZCP_Liu, nu pot fi depășite prin P.U.D. 

În cazul imobilului edificat pe str. Emil Racoviță la nr. 29, conform P.U.G.-ului, regimul de înălțime trebuia să se încadreze în „una dintre următoarele configuraţii: (S)+P+1+M, (S)+P+1+R, D+P+M, D+P+R (semnificaţiile prescurtărilor: S – subsol, D – demisol, P – parter, M – mansardă, R – nivel retras)”. 

Însă, P.U.D.-ul aprobat prin HCL nr. 223 din iunie 2015 permite construirea a 6 demisoluri, peste care parter + etaj + mansardă (D1-D6+P+E+M), cu mult în afara celor prevăzute legal prin P.U.G.

Imobilul este deservit de strada Cetății, care asigură accesul auto și pietonal. Privind nivelul/ cota carosabilului Cetății, respectiv volumetria edificată, cele șase niveluri inferioare parterului nu pot fi considerate demisoluri în baza art. 1.2.23 din Normativul P118-99. 

sursă fundal Google Earth

Nivelurile respective se regăsesc integral sub nivelul carosabilului adiacent, după cum poate fi observat din satelit. Tentația de a le considera subsoluri există, doar că aceste niveluri nu sunt înconjurate de pământ pe trei laturi, oferind rezidenților o perspectivă deosebită asupra străzii Emil Racoviță și municipiului, prin fațada estică din sticlă.

Conform Normativului P118-99, art. 1.2.23., demisolul este definit ca „nivel construit al clădirii având pardoseala situată sub nivelul terenului (carosabilului) înconjurător cu maximum jumătate din înălțimea liberă a acestuia și prevăzut cu ferestre în pereții de închidere perimetrală. Demisolul se consideră nivel suprateran al construcției. Atunci când pardoseala este situată sub nivelul terenului (carosabilului) înconjurător cu mai mult de jumătate din înălțimea liberă, se consideră subsol și se include în numărul de niveluri subterane ale construcției.”

De aproape un bordei, de la distanță un bloc 

Desfășurătorul procesului verbal al ședinței de consiliu local din 9 iulie 2015, redat mai jos, naște mari semne de întrebare privind pregătirea profesională a arhitectului șef de la acea vreme, dacă nu chiar integritatea sa. 

Înainte de a se abține de la vot, consilierul Claudia Gina Anastase i se adresează arhitectului șef, Ligia Subțirică, privind numărul de niveluri permis. Asigurată fiind de cea din urmă, că „construcția urmează panta dealului”, „dar nu are nicăieri nouă etaje, are numai cele permise”, fiind „analizată și în comisia mică, și în comisia mare, și în comisia de monumente”, consilierul conclude că sunt „nouă trepte, nu știu cum să le numesc altfel”.

Mai apoi, consilierul – viceprimar, Horvath Anna, se adresează de asemenea arhitectului șef al municipiului, privind stabilirea cotei zero (baza de la care se calculează denumirea nivelurilor, respectiv înălțimea maximă). Ligia Subțirică, se contrazice, neavând planșa la dânsa. După ce admite că la nivelul parterului se regăsește cota zero, afirmă că „dinspre Cetății vedem parter și etaj; deci, două demisoluri, parter și etaj”. Atât că azi, tot dinspre Cetății, vedem parter și două etaje, iar din cele șase niveluri inferioare se vede Clujul. 

Viceprimar Dan Ștefan Tarcea se interesează de destinația celor „șase demisoluri”. Ligia Subțirică clarifică că sunt „locuințe”, după ce anterior afirmase că „de altfel, în general, în urbanism, nivelurile subterane nu se iau în calcul; acum, și legea ne spune că acolo unde sunt garaje sau spații de depozitare nu intră nici la C.U.T. măcar; intră dacă sunt locuințe sau așa ceva; nu este cazul aici; toată se dezvoltă în trepte; îmi pare rău că nu v-am adus macheta”.

Surprinzător sau nu, edilul Emil Boc „precizează că sunt locuințe terasate, cum mai există în oraș, de exemplu în cartierul Grigorescu.” Posibil că se referea la Florești, și nu la Grigorescu, în privința locuințelor terasate. Intervine și Csoma Botond pentru a remarca „că mai există deja două construcții similare”. În final, primarul „arată că nu este vorba despre un bloc între case; aici, configurația terenului permite realizarea unei terasări”.

Astfel, proiectul pentru care primăria clujeană se zbate în fața judecătorilor din Bistrița a fost votat de consilieri  cu „17 voturi pentru și șapte voturi împotrivă.”

La Bistrița procesul e la stadiul de rejudecare 

Procesul a fost deschis în 2021 de Inter Invest împotriva Primăriei Cluj-Napoca și a lui Nicoleta Neag (mamă) și Alexandru Neag (fiu) s-a judecat la Tribunalul Bistrița Năsăud. Judecătoarea dosarul, Anca Petruța Marica nu este străină de imobiliarele din Cluj-Napoca. Ea a cumpărat în 2022 un apartament în Cluj-Napoca. În 2023 a emis o hotărâre prin care a respins acțiunea Inter Invest. Reprezentanții firmei au contestat verdictul, iar Curtea de Apel Cluj a dispus la finele anului trecut că sentința emisă de Marica trebuie casată, iar procesul rejudecat de la zero. Însă, a ajuns tot la judecătoarea Marica. Ea nu este străină de imobiliarele din Cluj-Napoca. Potrivit declarației de avere din 2021, ea deținea două terenuri intravilane, o casă de vacanță și una de locuit, toate în Bistrița. A declarat active financiare în valoare de 792,099 lei, datorii de 55.000 lei și venituri, împreună cu soțul, de 509.740 lei. În declarația din anul 2022, pe lângă averea imobiliară declarată în anul precedent, la averea ei era adăugat un apartament în Cluj-Napoca. Apariția acestui apartament a fost posibilă în condițiile în care activele financiare au rămas, relativ, neschimbate, în sumă de 736,769 lei, datoria fusese plătită, iar veniturile ambilor soți au fost de 791,431 lei.

Răzvan Robu/Anca Mihai