Problema dintre proprietarul Bazei sportive Clujana şi primărie, ajunsă pe masa judecătorilor

Baza sportivă Clujana, cunoscută sub denumirea SC Sport Complex Transilvan SRL a cerut consilierilor locali să schimbe Planul Urbanistic General (PUG) Cluj, astfel încât să i se respecte dreptul la proprietate. Ioan Puşcaş, administratorul bazei sportive, consideră că primăria face abuzuri uriaşe împotriva lui acuzând instituţia de nelegalitate. Această dispută dintre Primăria Cluj-Napoca şi Baza Sportivă Clujana, a ajuns şi pe masa judecătorilor clujeni.

Problema dintre Primăria Cluj şi Baza Sportivă Clujana

În noul Plan Urbanistic General, aprobat cu majoritate de voturi în Consiliul Local la sfârşitul anului 2014, statutul bazei sportive a fost modificat. Mai mult decât atât, în vederea sistematizării malului Someşului din vecinătate, proprietarul bazei este obligat să cesioneze către Primărie, pe o lungime de 700 de metri şi 15 metri lăţime, adică 10.500 de metri pătraţi, pentru dezvoltarea unei zone de promenadă. Ioan Puşcaş a relatat că după ce în 2009 baza sportivă a fost utilizată de către clubul de fotbal Universitatea Cluj pentru desfăşurarea meciurilor, primăria clujeană a încercat în repetate rânduri şi prin diferite metode să confişte în mod abuziv 10.500 de metri pătraţi de teren.

”În anul 2009 în februarie, când am închiriat o parte a bazei sportive Clubului Universitatea Cluj secţia fotbal, patronată la acea dată de Primăria Cluj, am făcut un contract pe o perioadă de trei ani de zile în care mi s-a cerut să execut trei construcţii necesare pentru activitatea Clubului Universitatea Cluj (sală restaurant cantină, sală de fitness şi sala de recuperare). De autorizaţia de construcţie ni s-a promis că se vor ocupa domnul Radu Moisin (n.r. fostul viceprimar) şi domnul Teodor Pop, directorul tehnic al Clubului Universitatea Cluj.

Lucrările au fost efectuate aşa după cum au fost solicitate de Primăria Cluj. Ulterior, Primăria a cedat proprietatea Clubului Sportiv Universitatea Cluj domnului Florian Walter, care a pretins că în virtutea contractului are dreptul să construiască clădiri adiţionale pe proprietatea noastră, ceea ce i-ar fi dat dreptul de co-proprietar. Era un prim pas prin care se încerca deposedarea mea de proprietatea Bazei Sportive Clujana (Sport Complex Transilvan). Am refuzat să autorizez orice construcţie pe terenul Bazei şi la intervenţia dumneavoastră, pe atunci prim-ministru, domnul Florian Walter ne-a trimis un fax prin care anunţa că renunţă la construcţii pentru că astfel Clubul Sportiv Universitatea Cluj să poată continua contractul pe care îl avea cu mine.

Deoarece acţiunea mea hotărâtă a expus pe cei care doreau deposedarea mea, Primăria a încercat alte manevre pentru a mă atinge în drepturile ce le am asupra proprietăţii. Astfel, Primăria Cluj a refuzat să dea autorizaţia promisă pentru cele trei construcţii care fuseseră folosite de Clubul Sportiv Universitatea Cluj. Ni s-a condiţionat obţinerea autorizaţiilor de construcţia unei alei pietonale pe porţiunea Bazei de pe malul Someşului pe o lungime de 700 de metri, lucrare ce trebuia executată şi suportată financiar de subsemnatul, ceea ce mi s-a părut un abuz uriaş”, scria în martie 2016 Ioan Puşcas pe site-ul domnuleprimar.ro.

Ioan Puşcaş: ”Primăria Cluj s-a antrenat într-un fel de vendetă împotriva mea”

”Recent am constatat cu surprindere modificarea statutului Bazei Sportive şi în noul PUG se prevede ca porţiunea de pe malul Someşului din Baza Sportiva Clujana să fie cuprinsă într-o sistematizare ce presupune cedarea unei fâşii late de 15 metri şi lungă de 700 de metri a cărei linie de demarcaţie trece printr-una din construcţiile Bazei, pentru a se acomoda acolo o promenadă. Propunerea mi se pare abuzivă ştiind că proprietatea în sine oferă o promenadă. Este evident că Primăria Cluj s-a antrenat intr-un fel de vendetă împotriva mea.

Cer respectuos să mi se respecte drepturile asupra proprietăţii pe care am achiziţionat-o legal şi am administrat-o legal. Cer să înceteze abuzurile îndreptate împotriva mea. Cer legalizarea construcţiilor făcute la cererea Primăriei care au fost folosite ani de zile de Clubul Sportiv Universitatea Cluj când Clubul era proprietatea Primăriei. Cer renunţarea la planurile de sistematizare care pretind abuziv o parte din proprietatea pe care am pus-o ani de zile la dispoziţia oraşului Cluj şi a Clubului Sportiv Universitatea Cluj.

Vă rog să vă puneţi în situaţia mea. Am investit sume mari în proprietatea Bazei Sportive Clujana, sunt un om corect în afaceri. Nu permiteţi ca sub mandatul dumneavoastră să se facă ilegalităţi şi abuzuri care vă vor dezonora în viitor. Mă bazez pe simţul dreptăţii pe care cred că îl aveţi şi pentru care aţi fost ales in funcţia de primar al Clujului. Aveţi posibilitatea să îndreptaţi o nedreptate care mi s-a făcut şi mi se face în continuare”, completează Ioan Puşcaş.
Problema dintre Ioan Puşcaş şi primărie, pe masa judecătorilor clujeni

Zece luni mai târziu, problema rămânând nerezolvată, Ioan Puşcaş a mers mai şi a acţionat primăria în instanţă. Pe rolul Tribunalului Cluj este înregistrată Cererea de chemare în judecată, având ca reclamantă SC Sport Complex Transilvan SRL, prin care s-a solicitat revocarea parţială a prevederilor HCL nr. 493/2014 în sensul radierii prevederilor care vizează instituirea servituţii de utilitate publică pe terenul reclamantei şi obligarea Primăriei Cluj-Napoca să emită un certificat de urbanism prin care, pentru lucrările propuse, să nu fie solicitat avizul arhitectului-şef, în sensul aplicării dispoziţiilor Art. 56, alin ( 5) din Legea nr. 350/2001 care spune că ”Valabilitatea prevederilor documentaţiilor de amenajarea teritoriului se extinde de drept pentru acele investiţii care au început în timpul perioadei de valabilitate, până la finalizarea acestora”.

Cu privire la doleanţele lui Ioan Puşcaş, reprezentanţii Direcţiei Generale de Urbanism spun că certificatul de urbanism nu poate fi emis fără a solicita avizul arhitectului-şef:

”Este evident că lucrările începute în baza unor documentaţii autorizate pot fi finalizate şi recepţionate, dar valabilitatea documentaţiilor de urbanism se extinde de drept doar pentru acele investiţii. Pentru alte investiţii, (hotel, amenajări) care nu au început în timpul perioadei de valabilitate a documentaţiei de urbanism, este necesară respectarea prevederilor noului PUG. Astfel, certificatul de urbanism pentru construire hotel sportiv, amenajări exterioare etc., nu poate fi emis fără a solicita avizul arhitectului-şef, deoarece acest lucru este reglementat prin noul PUG”.

Problema pusă şi pe masa consilierilor locali

Divergenţele care s-au ivit în relaţia dintre Primăria Cluj şi Baza Sportivă au ajuns şi pe masa consilierilor locali la ultima şedinţă, respectiv în 31 ianuarie 2017. SC Sport Complex Transilvan SRL prin avocatul Ioana Crina Ciocian a formulat şi o plângere prealabilă prin care a cerut consilierilor locali modificarea noului PUG în aşa fel încât primăria să redea societăţii în mod corect, aleile şi drumul de acces, aşa cum au fost deja autorizate de către primărie.

Societatea a motivat că semnul de servitute este trasat pe o construcţie deja existentă, peste drumul de acces şi peste parcările deja construite, neavând nicio legătură cu realitatea, semnalând că un drum de servitute nu se trasează din birou.

”În afară de elementele de nelegalitate şi inoportunitate ale unei astfel de reglementări cum este cea a dvs., nu cunoaştem nici măcar la nivel teoretic raţiunile şi utilitatea sau necesitatea unei astfel de servituţi pietonale – cu o lăţime de 15 m -, cu atât mai mult cu cât servitutea propusă de dvs. se finalizează într-o râpă.

În plus, instituţia dvs. a condiţionat trasarea drumului autorizat şi locaţia acestuia – interzicându-ne în acelaşi timp trasarea de orice fel de alte accese prin incinta Bazei Clujana. Aţi avizat construcţia parcărilor existente şi edificate deja de subscrisa. Noua reglementare PUG şi condiţionarea dvs. de respectare a acesteia (prin obligarea noastră la instituirea unei servituţi în lăţime de 16 m) vă plasează inclusiv în poziţia de a ne instiga la încălcarea unor documentaţii existente emise tocmai de dvs., aspect pe care nu o să îl avem în considerare, cu atât mai mult cu cât semnul de servitute din noul PUG este trasat peste o construcţie existentă, peste drumul de acces la incintă, peste parcările deja edificate, astfel cum dvs. le-aţi autorizat.

Este evidentă lipsa de preocupare şi de studiu a zonei la momentul întocmirii noului PUG, în măsura în care această servitute absurdă distruge accesul la Baza sportivă, nefiind corelată nici cu realitatea de la faţa locului, nici măcar cu actele pe care dvs. le aveaţi în instituţie, respectiv Autorizaţia de construire a drumului din anul 2014 – care trebuia avută în vedere de proiectantul PUG înainte de a ”trasa”, din birou, un drum de servitute peste ceva ce deja aţi autorizat dvs”, se arată în plângerea prealabilă.

De asemenea, societatea motivează şi faptul că s-au făcut investiţii uriaşe pentru respectarea documentaţiei PUD, iar în acest moment, primăria le impune să renunţe la toată investiţia deja efectuată şi la cedarea suprafeţei de 6.500 mp, incluzând aici toate parcările şi drumul de acces autorizate, alături de o construcţie edificată încă din anii 1930, considerând că ”fâşia” pe care primăria o solicită, trece într-un mod ilogic peste o construcţie existentă şi peste toate accesele autorizate.

Baza sportivă vrea să facă un pact cu primăria

Pentru a dovedi bună credinţă, SC Sport Complex Transilvan SRL a întocmit o documentaţie cadastrală prin care a delimitat în totalitate suprafaţa care nu afectează drumul existent în momentul de faţă, suprafaţă pe care o va dona Municipiului Cluj-Napoca pentru a se edifica orice servitute consideră.

”Alături de restul de teren care vă aparţine până la limita cursului de râu, dvs. puteţi astfel să procedaţi la orice fel de amenajări doriţi pentru albia râului, fără a ne afecta însă mai mult dreptul de proprietate şi fără a ne condiţiona sub nicio formă de reglementări care nu ni se aplică.

Astfel, conform documentaţiei cadastrale, subscris mă oblig să retrag gardul care delimitează proprietatea până la limita drumului, suprafaţă care va fi astfel eliberată urmând a vă fi cedată în întregime, conform măsurătorilor şi realităţilor faptice de faţa locului, dvs. urmând să beneficiaţi de terenul rămas liber şi să îl exploataţi când şi cum veţi considera util a edifica propriu zis o alee pietonală care se finalizează într-o râpă”, expune SC Sport Complex Transilvan SRL.

”Această reglementare reprezintă un abuz şi o nelegalitate gravă”

În continuarea, societatea arată că drumul de servitute cerut, nu este justificat, cu atât mai mult cât se termină într-o râpă, arătând că este atât culpa reprezentanţilor primăriei, cât şi a elaboratorilor PUG care nu au făcut o cercetare la faţa locului anterior aprobării unei astfel de documentaţii, iar Ioan Puşcaş, prin plângerea adresată primarului Emil Boc nu doreşte altceva decât să i se respecte dreptul la proprietate:

”Oportunitatea unei astfel de reglementări este cu atât mai mult nejustificată cu cât aşa zisa cale de servitute pe care ne-o solicitaţi la acest moment se finalizează într-o râpă. Separat de acest element esenţial şi principal al motivului de nelegalitate arătat mai sus, vă solicităm imperativ să aveţi în vedere faptul că situaţia pe care v-o supunem dezbaterii reprezintă un abuz şi o nelegalitate gravă raportată la modul în care ne este încălcat în mod iremediabil dreptul la proprietate, referitor la modul defectuos în care s-au făcut noile reglementări PUG, fără a se ţine cont sub nicio formă de realitatea de la faţa locului, nici de scopul Legii 350/2001 care implică obligativitatea unui PUG nou de a fi elaborat referitor la situaţiile concrete, pe zone studiate şi autorizate – cum este cazul nostru, în caz contrar trebuind să prevadă cheltuielile necesare realizării servituţilor publice”.

Cum răspund reprezentanţii primăriei

Ca urmare a plângerii înregistrate la primărie, Direcţia Generală de Urbanism spune că ”servitutea a fost instituită pe un teren inclus în Unitatea Teritorială de Referinţă Ve= Zona verde de protecţie a apelor sau cu rol de culoar ecologic. Zona cuprinde porţiuni ale culoarelor râului Someşul Mic şi Canalului Morii, ce includ albiile minore, amenajările hidrologice, cele de maluri, fâşii sau spaţii verzi, circulaţii pietonale şi velo, mobilier urban etc., precum şi făşiile de protecţie a cursurilor de apă secundare – pâraielor – de pe versanţi. Culoarele aferente cursurilor de apă oferă oportunitatea dezvoltării unei reţele de spaţii verzi ce pot include trasee pietonale şi deci crearea unor legături avantajoase în structura urbană.

Deci a fost instituită pe malul Someşului pentru a crea o fâşie de spaţiu verde şi o legătură pietonală între podul peste Someş în dreptul podului din zona str. Oaşului şi str. Fabricii (podul peste Someş). Acest tronson propus pe malul Someşului are aproximativ 700 m. în dreptul bazei sportive Clujana, aproximativ 750 m. în dreptul fabricii Carbochim şi încă aproximativ 150 m. între Canalul Morii şi str. Fabricii.

În ceea ce priveşte responsabilitatea greşelilor cuprinse în PUG, acesta revine în primul rând proiectantului. Dar instituirea servituţii despre care este vorba, nu este nicidecum o greşeală”.

Proiectantul general al PUG, prin şeful de proiect a comunicat că trebuie să fie asigurat accesul pe malul Someşului, în conformitate cu Legea Apelor şi se va revizui planul în acest sens.

În concluzie, s-a propus Consiliului local respingerea Plângerii prealabile ca nefondată şi menţinerea servituţii de utilitate publică şi a reglementărilor stabilite prin PUG pentru zona de pe malul Someşului, în vecinătatea bazei sportive Clujana.