Proiect imobiliar cu sute de apartamente, scos de la naftalină după un deceniu

În urmă cu zece ani, o firmă patronată de investitori francezi anunţa un proiect imobiliar cu apartamente, birouri şi un hotel pe fostul teren industrial al fabricii Argos. Fosta fabrică a urmat traseul clasic, de la industrie la imobiliare. Astfel, acum un deceniu investitorii au vrut ca proiectul să aibă 21 de etaje, maxim de înălţime. Pe terenul vizat nu a apărut niciuna din aceste funcţiuni, fiind lăsat în paragină de 10 ani, astfel în 2017, proprietarii au revenit cu un nou proiect pe care l-au prezentat în şedinţa Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului şi Urbanism (CTATU) a municipiului.

Stemmer Development sunt cei care au prezentat arhitecţilor de la primărie noul proiect imobiliar de amploare. După ce planul de pe fosta fabrică Argos a fost criticat în Comisia de Urbanism şi ulterior modificat, investitorii au propus o nouă versiune a proiectului. Una dintre marile îngrijorări exprimate de reprezentanţii CTATU a fost traficul, având în vedere că deja este mult prea ”sufocat”, iar proiectul ar aduce sute de apartamente şi birouri.

Ce modificări aduce noul proiect

Propunerea anunţată acum zece ani de către firma Stemmer Development pentru ansamblul din zona Buftea – Scorţarilor urma să cuprindă spaţii rezidenţiale, clădiri de birouri şi un hotel. Dacă planul mergea aşa cum investitorii şi-ar fi dorit,în 2019 proiectul ”Les Tours de Cluj”, cum era atunci botezat, aducea turnuri de până la 21 de etaje. Noul plan proiectat de Arhimar  a fost prezentat în şedinţa CTATU şi aduce modificări, una dintre ele regimul de înălţime a fost redus la şase-şapte etaje.

Arhitectul de la firma Arhimar a precizat că proiectul anterior nu prezenta condiţiile, calităţile necesare pentru a se dezvolta, înălţimea propusă atunci avea un regim de înălţime prea mare. Deşi proiectul care va fi aproape de The Office, cel mai mare complex de birouri din Cluj, proiectul Argos promite să regenereze zona, însă traficul va fi îngreunat.

Arhitectul care a susţinut proiectul Stemmer a descris situaţia actuală din teren, spunând că acolo sunt mai multe construcţii în paragină: o biserică care a început să fie demolată, două clădiri care urmează şi ele să fie demolate şi un fost atelier de reparaţii.

“Am propus păstrarea clădirii, restaurarea şi integrarea sa în concept. La sud avem Canalul Morii, aproape e platforma Argos, în curs de dezvoltare. Avem şi o locuinţă cu două etaje şi pod, pe limita de proprietate, o situaţie atipică, aşa că ne-am retras de la acel imobil”, a mai precizat Bănuţ.

Înspre Canalul Morii se păstrează zonă de protecţie şi, potrivit proiectantului, spaţiile verzi amenajate pe sol reprezintă 30% din parcelă. Vor fi amenajate două niveluri de parcări subterane. Ansamblul în sine ar urma să aducă trei imobile noi: unul de birouri şi două clădiri de locuinţe colective, iar clădire dinspre strada Scorţarilor ar avea parter comercial, cu servicii. Pentru clădirea care ar urma să fie reabilitată, arhitecţii au propus realizarea unui spaţiu de co-working, pe modelul deja operaţionalului Cluj Hub. Proiectul prevede 225 de apartamente şi 350 de parcări.

Regimul de înălţime, o altă probleme discutată

Problema principală a reprezentanţilor CTATU s-a referit la traficul greu ce ar urma să fie generat în zonă de noile construcţii, având în vedere că şi proiectul Argos vine cu un ansamblu de mari dimensiuni. În acest context, şefa serviciului Siguranţa Circulaţiei, Mirela Mărincean a precizat că zona de studiu de circulaţie ar trebui extinsă, zona fiind deja cu probleme de trafic.

Arhitectul de la Arhimar a precizat însă că a fost deja întocmit un studiu de trafic pe suprafaţă extinsă, acesta a fost depus la primărie şi ar fi luat în calcul dezvoltarea oraşului pe următorii ani, dar şi proiectul Argos.

Primarul Emil Boc a intervenit în discuţie spunând că dacă traficul va ajunge la ”roşu”, se va tăia din numărul apartamentelor. O altă observaţie a venit din partea viceprimarului Dan Tarcea care a atras atenţia la regimul de înălţime, proiectul propus are cu trei etaje peste ce există construit în zonă (patru etaje). Astfel, Emil Boc a sugerat că proiectul trebuie să meargă spre maximul admis în regulamente.

O recomandare în ceea ce priveşte regimul de înălţime a venit de la arhitectul şef al Judeţului, Claudiu Salanţă:

”Dacă Argos are clădiri de cinci etaje la stradă, la fel se poate şi în cazul proiectului Stemmer. Să tratăm cu aceeaşi unitate de măsură ambele investiţii. Văd două investiţii majore care se doresc în această zonă, ar putea să rezolve ce înseamnă circulaţii prin proiectele de utilitate publică propuse prin PUG. Strada Scorţarilor e propusă pentru exproprieri, până la Buftea. Ai două ansambluri, dar ceea ce propune PUG-ul aduce o rezolvare”, a spus Claudiu Salanţă.

Problema dotărilor de utilitate publică

În cadrul şedinţei s-a vorbit şi despre necesitatea unor dotări de utilitate publică,  spre exemplu o creşă. Reprezentatul investitorilor a admis că o astfel de funcţiune ar fi benefică, precizând că s-ar putea face o creşă la parterul clădirii rezidenţiale. Însă, primarul Emil Boc a intervenit şi l-a atenţionat că trebuie respectate nişte norme, iar creşa nu va putea fi la parterul unei clădiri. De altfel, a adus în vorbă multe promisiuni pe hârtie de care unii investitori din cartierul Bună Ziua au ”uitat”.

“Nu mai putem trece cu vederea sub nicio formă astfel de servicii de utilitate publică. Încercăm acum să găsim soluţii pentru Bună Ziua, unde investitorii au promis astfel de servicii şi nu le-au făcut. Mai sunt terenuri rezervate, dar nu sunt făcute dotările”, a spus Boc.

Arhitectul de la Arhimar a replicat: “Blocul de la Canalul Morii are un parter cu funcţiuni publice destinate în special locatarilor – o grădiniţă în regim privat adresată celor din zonă e o opţiune – să rezolve o problemă existentă în zonă, dar nu exclusiv pentru locatarii din acest proiect”.

Arhitectul Marcel Crişan, membru CTATU, a atras atenţia asupra amenajărilor din zonă, dar şi asupra aspectului clădirilor propuse. “Dacă vrem să activăm zona pietonală, o zonă pentru biciclişti, trebuie şi terase. Propunerea are blocuri standard cu balcoane – poate ar fi interesant să gândiţi retrageri, nişte logii”, a spus Crişan. Şi, încă o dată, s-a trasat paralela cu Argos. “Proiectul Argos a adus spaţii deschise 24 de ore. Cu dotări de cartier, bine conectate pietonal, această zonă ar deveni una cu identitate mult mai bună. Sunt două pete mari, dar ar fi mult mai frumos să fie percepute unitar”, au spus membrii comisiei. S-a mai recomandat restudierea mobilării pe parcelă, pentru că între unele clădiri distanţele ar fi foarte mici.

Un vecin al proiectului a ridicat şi el problema traficului

Ovidiu Rusu, un vecin dintr-un bloc vechi a intervenit şi a atras atenţia că o parte din canalizarea care deserveşte blocul său e realizată pe terenul investitorului. Arhitecţii de la Arhimar au explicat că au primit deja notificările pe acest subiect, iar varianta actuală de proiect a rezolvat acest aspect.

“Asociaţia pe care o reprezint a ridicat problema de trafic. Strada Scorţarilor are o bandă pe sens, iar cea de pe latura de nord e ocupată de parcări. În anumite momente ale zilei se creează un grav blocaj pe Scorţarilor, la intersecţie cu Buftea. Clădirea de birouri existentă nu face faţă, pe zona unde aţi propus dumneavoastră clădirea de birouri se parchează acum – sunt vreo 100 de maşini parcate. Sigur, asta nu e problema dumneavoastră, dar tot ne întrebăm ce se va întâmpla cu ele. Vom avea încă alte 200 de locuri de parcare pentru apartamentele din acest proiect, încă 200 de maşini, ceea ce va fi o mare problemă, încă 200 de maşini la Argos. Traficul generat de cele două investiţii majore va crea probleme foarte mari şi, din păcate, nu prea există posibilităţi de lărgire a străzii”, a spus clujeanul care locuieşte în zonă.

Arhitectul de la firma Arhimar a precizat din nou că studiul de trafic realizat pentru acest proiect există şi ar urma să fie analizat în comisia de trafic şi discutat cu specialiştii. Mai mult, a susţinut că problemele de trafic au soluţii.

Proiectul va trebui să revină în analiza comisiei de urbanism pentru a se rezolva problema traficului, regimul de înălţime şi problema creşei.

“Nu spunem “NU” proiectului, suntem convinşi de necesitatea investiţiilor, nu vrem să blocăm pe nimeni, dar îmi doresc să rămână lucruri de calitate”, a încheiat Boc în şedinţă publică.