Proiectul imobiliar al milionar clujean Călin Mitică trimis spre avizare cu documentația nulă

Călin Mitică, patronul Remarul 16 Februarie, este unul dintre milionarii clujeni apropiați de conducerea liberală clujeană. Este prieten cu Rareș Bogdan, europarlamentari ”batistuță”, și cu Emil Boc, care nu s-a sfiit să prezinte, acum vreo doi ani, unul dintre trenurile Transferoviar, altă afacerea de-a lui Mitică, ca fiind „primul tren metropolitan”. Acum, ca orice milionar care vrea să-și lase amprenta asupra orașului, el vrea să construiască pe amplasamentul Remarul 16 Februarie un proiect imobiliar care presupune și două blocuri turn. 

La începutul lui iulie 2024, în Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și de Urbanism (CTATU) a județului a fost prezentat Planul Urbanistic Zonal Restructurare Urbană „Remarul 16 Februarie”. 

Ca surse documentare, în Memoriul de prezentare al P.U.Z.-ului, sunt menționate, printre altele, Certificatul de Urbanism nr. 695 din 14 martie 2022 și Avizul de oportunitate nr. 23239/433/02.03.2020. 

O primă problemă a acestui proiect constă în faptul că avizul de inițiere/ oportunitate a fost aprobat în martie 2020, cu doi ani înainte de eliberarea certificatului de urbanism, care a avut loc în martie 2022. 

Pentru a înțelege în ce constă problema acestui proiect trebuiesc înțeleși o serie de indicatori urbanistici care stabilesc cât de mult poate construi un dezvoltator pe o suprafață de teren supusă unor condiții. Este vorba despre P.O.T. (Procentul de Ocupare al Teritoriului) – „raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecţia pe sol a perimetrului etajelor superioare) şi suprafaţa parcelei” și C.U.T. (Coeficient de Utilizare a Terenului) – „raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată (suprafaţa desfăşurată a tuturor planşeelor) şi suprafaţa parcelei inclusă în unitatea teritorială de referinţă”. Prin acești doi indicatori se stabilesc  limitele minime și maxime ale unui proiect imobiliar.

Prin avizul de inițiere/ oportunitate, se pot ”negocia” P.O.T. și C.U.T. Iar, pe planșa reglementărilor urbanistice ale unităților teritoriale de referință, aferente P.U.G.-ului, pentru imobilul „Remarul 16 Februarie”, se menționează încadrarea în U.T.R. ZCP_RiM, care permite pentru clădiri comune P.O.T. maxim = 60% și C.U.T. maxim = 2.8. Doar că, tot în U.T.R. ZCP_RiM, se stipulează ca și condiționări primare, privind schimbarea U.T.R. Ei a „zonelor economice cu caracter industrial” în altă destinație (precum încadrarea în U.T.R. ZCP_RiM și U.T.R. P propuse prin P.U.Z.), realizarea unui P.U.Z. pentru Zone Construite Protejate (P.U.Z.C.P.) – (a) și a unei proceduri de restructurare – (b). În situația în care aceste condiționări primare nu s-au înfăptuit, și în condițiile legii (art. 32, alin. (7) din Legea 350/2001), C.U.T.-ul prevăzut prin U.T.R. Ei poate fi majorat o singură dată, cu maxim 20%, ajungându-se la C.U.T. maxim = 1.44. Cu toate acestea prin P.U.Z. se propun C.U.T. maxim = 2.0 (U.T.R. P) și C.U.T. maxim = 2.8 (U.T.R. ZCP_RiM), adică o majorare a C.U.T.-ului cu 233%. 

În cazul PUZ-ului Remarul 16 Februarie, în lipsa unui aviz de inițiere/ oportunitate în vigoare, prin a cărui aprobare se stabilesc CUT și POT, avizele obținute pentru aprobarea P.U.Z.-ului sunt nule.

Conform legii, obținerea avizelor și/ sau acordurilor în vederea aprobării planului urbanistic zonal se realizează ulterior inițierii elaborării acestei documentații de urbanism (vezi detalii aici și aici). 

Blocurile lui Călin Mitică vor cât mai sus

În condițiile în care nu există aprobat aviz de inițiere/ oportunitate în baza certificatului de urbanism în vigoare, avizele, în vederea aprobării P.U.Z.-ului, s-au emis (și/sau s-ar emite în continuare) cu încălcarea prevederilor legale privind procesul elaborării planului urbanistic zonal/ documentației de urbanism.

Pe planșa reglementărilor urbanistice ale unităților teritoriale de referință, aferente P.U.G.-ului, pentru imobilul „Remarul 16 Februarie”, se menționează încadrarea „ZCP_RiM, Hmax.=28m ”, respectiv se vor aplica reglementările prevăzute prin P.U.G. – U.T.R. ZCP_RiM, înălțimea maximă admisibilă a construcțiilor propuse urmând a fi de 28 de metri.

Certificatul de Urbanism nr. 695 din 14 martie 2022 încadrează proprietatea REMARUL BUSINESS CENTER S.R.L. în U.T.R. ZCP_RiM, respectiv U.T.R. Ve de-a lungul pârâului Nadăș. 

Această condiționare prevede că „prin PUG teritoriile industriale existente îşi păstrează destinaţia actuală. Până la încheierea Contractului de Restructurare, intervenţiile în aceste zone se vor conforma RLU aferent UTR Ei”.

Săritura de la 28 la 100 metri

Partea scrisă și partea desenată a documentației de urbanism prezentată în 4 iulie sunt intitulate Plan Urbanistic Zonal Restructurare Urbană „Remarul 16 Februarie”, reprezentând etapa „e) elaborarea PUZ de restructurare şi a RLU aferent” a procedurii de restructurare, amintită mai sus. „Contractului de restructurare” dintre Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi REMARUL BUSINESS CENTER S.R.L. lipsește a fi menționat ca sursă documentară sau ca parte a documentației de urbanism, rămânând întrebarea dacă există?

Iar întreaga procedură de restructurare reprezintă doar una (b) dintre cele două condiționări primare, prevăzute în vederea schimbării destinației terenului, cealaltă (a) constând în „detalierea reglementărilor prin intermediul unui P.U.Z. pentru Zone Construite Protejate, aprobat conform legii”. De asemenea, tema de proiectare care trebuia să stea la baza P.U.Z.C.P., fiind avizată în prealabil de C.T.A.T.U. și de C.Z.M.I. nr. 3. În cazul acestui proiect, ținând cont de faptul că această documentație lipsește sau nu este menționată ca parte a documentației de urbanism, apare întrebarea legitimă dacă ea există? Dacă prin P.U.G. înălțimea maximă admisibilă este stipulată a fi de 28 de metri, prin propunerea P.U.Z.-ului de restructurare se ajunge la 80, respectiv 100 de metri!

Extras Plan Mobilare Urbană_ Propunere PUZ Restructurare „Remarul 16 Februarie” 

Prin U.T.R. ZCP_RiM, procentul de ocupare a terenului (P.O.T.-ul) este de maximum 60%, fiind reiterat și prin certificatul de urbanism și aplicându-se întregii parcele deținute de REMARUL BUSINESS CENTER S.R.L., adiacent zonei de protecție a pârâului Nadăș cu rol de coridor ecologic (U.T.R. Ve). P.U.Z.-ul de restructurare propune un nou U.T.R., enclavă al U.T.R. ZCP_RiM inițial, respectiv ZCP_P, echivalent cu amprentele celor trei construcții propuse spre păstrare (două dintre acestea fiind de asemenea propuse spre clasare prin P.U.G.). În cadrul zonelor ZCP_P, delimitate prin marcajul verde întrerupt, P.O.T.-ul maxim ar fi de 100%, majorându-se cu două treimi față de P.O.T.-ul inițial, prevăzut prin P.U.G. pentru întregul imobil al cărui proprietar este REMARUL BUSINESS CENTER S.R.L.

Extras Plan Reglementări Urbanistice _ Propunere PUZ Restructurare „Remarul 16 Februarie”

Extras Memoriu prezentare _ Propunere PUZ Restructurare „Remarul 16 Februarie”

Etapele elaborării documentațiilor de urbanism

a) inițierea elaborării documentațiilor de amenajare a teritoriului sau de urbanism;

b) contractarea elaborării documentației în condițiile legii;

c) elaborarea studiilor de fundamentare;

d) elaborarea analizei diagnostic multicriteriale integrate;

e) elaborarea formei preliminare a documentației de amenajare a teritoriului sau de urbanism;

f) obținerea de avize și/sau acorduri;

g) redactarea finală a documentației de amenajare a teritoriului sau de urbanism – cu introducerea tuturor observațiilor din avize și/sau acorduri;

h) aprobarea propunerii de documentație de amenajare a teritoriului sau de urbanism de către autoritatea administrației publice locale competente;

i) asigurarea caracterului public al documentației de amenajare a teritoriului sau de urbanism aprobate, conform legii.

Anca Mihai/Răzvan Robu