Primăria Cluj-Napoca, obligată să plătească peste 370.000 de lei, după ce a încercat să ia cu japca terenul unei clujence

Primăria Cluj-Napoca este obligată printr-o hotărâre definitivă a Curții de Apel Cluj să plătească despăgubiri în valoare de 378.000 lei Ilenei Matei, în urma exproprierii unui teren de 547 mp pentru reabilitarea bazei sportive şi amenajarea unui parc în zona „La Terenuri”. Inițial, administrația publică locală a încercat să ia terenul cu japca și a plătit despăgubiri de numai 24.068 de lei, adică de aproape 16 ori mai puțin decât valoarea imobilului, iar acum trebuie să plătească diferența de 353.932 de lei. 

Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca a adoptat o hotărâre la data de 23 martie 2020 prin care a fost declanșată  procedura de expropriere a imobilelor pentru reabilitarea bazei sportive și amenajarea unui parc în zona „La Terenuri” din cartierul Mănăștur. Un an mai târziu, au fost stabilite despăgubirile, iar pentru terenul Ilenei Matei s-a hotărât să fie alocată suma de 24.068 de lei. Clujeanca a arătat încă de la început că nu este de acord cu despăgubirea acordată, însă i s-a comunicat că este îndreptățită să se adreseze instanței pentru a obține o sumă mai mare. În aprilie 2021, Primăria Cluj-Napoca i-a plătit femeii suma de 24.068 de lei și pentru că nu reflecta sub nicio formă valoarea de piață a imobilului, Ileana Matei a formulat o cerere de chemare în judecată împotriva administrației publice locale.  

În cursul judecății, o comisie de experți a constatat că terenul de 547 mp deținut de Ileana Matei este situat în intravilan, având categoria de folosinţă arabil, fiind într-o zonă de blocuri. În urma expertizei s-a stabilit terenul valora 378.000 lei (78.000 euro) la data exproprierii, iar la finalul anului 2022, avea o valoare de respectiv de 94.000 euro. 

Concluziile comisiei de experţi redate în raportul de expertiză nu au fost contestate de nici una dintre părţi, însă prin întâmpinarea formulată de Primăria Cluj-Napoca s-a menționat faptul că pe terenul de 547 mp nu pot fi edificate construcții,  valoarea de piaţă fiind de 5% din cea determinată potrivit grilelor notariale.

Cu toate acestea, instanța a reținut că suprafaţa de 464 mp din terenul în litigiu  este construibilă, având un regim de construire deschis. Prin urmare, aplicarea procentului de 5% nu este justificată.

La data de 29 martie 2023, Tribunalul Cluj a admis cererea de chemare în judecată formulată de Ileana Matei împotriva Primăriei Cluj-Napoca și a stabilit cuantumul despăgubirilor aferente terenului în suprafaţă de 547 mp la valoarea de 378.000 lei şi a obligat municipalitatea să achite despăgubiri în sumă de 353.932 lei. 

Primăria Cluj-Napoca nu înțelege de ce trebuie să plătească mai mult

Hotărârea magistraților a fost atacată cu apel de către Primăria Cluj-Napoca, care a susținut că cererea de majorare a cuantumului despăgubirilor este nejustificată. 

„Evaluarea a fost făcută prin raportare atât la valoarea stabilită în grila notarilor publici, care reprezintă suma estimată pentru care un imobil poate fi înstrăinat la data evaluării, cât şi la valoarea prejudiciului cauzat proprietarului, în baza Legii nr. 33/1994. Astfel, despăgubirile acordate pentru exproprierea suprafeţelor deţinute de reclamantă au fost stabilite printr-un raport de evaluare întocmit de către un evaluator specializat în evaluarea proprietăţii imobiliare, membru ANEVAR. (…) Prin urmare, susţinerea reclamantei conform căreia sumele stabilite cu titlu de despăgubire ar fi inferioare în raport de valoarea reala a imobilelor expropriate, sunt neadevărate având în vedere că la stabilirea valorii s-a ţinut cont de dispoziţiile legale şi s-a stabilit o valoare în conformitate cu legea.”, a arătat Primăria Cluj-Napoca în motivele de apel. 

Cu toate acestea, magistrații de la Curtea de Apel Cluj au reținut că nu pot fi admise susținerile municipalității ce fac referire la faptul că valoarea stabilită prin prin hotărârea de expropriere respectă criteriul de evaluare raportat la valoarea stabilită prin grila notarială, dar și valoarea prejudiciului cauzat proprietarului. 

De asemeena, instanța a stabilit că din cuprinsul hotărârii prin care s-a aprobat Planul Urbanistic Zonal de urbanizare – reabilitare baze sportive și amenajare parc în zona „La Terenuri” reise că 464 mp din terenul în litigiu se încadrează în zona construibilă  UTR VLT, având un regim de construire deschis. Astfel, aplicarea procentului de 5% nu este justificată, pentru că, chiar dacă este limitat, dreptul de construire există.

Instanța: „Nu se poate invoca doar interesul suprem al comunităţii”

Ileana Matei a intrat în proprietatea terenului în august 2011. La acea vreme avea destinația de teren arabil, în intravilan, fiind situat într-o zonă de blocuri. Ulterior, în anul 2019, destinația terenului a fost schimbată în parc, ca urmare a adoptării PUZ-ului. 

„Chiar dacă terenul din litigiu are altă destinaţie decât curţi construcţii, aceasta nu înseamnă că terenul nu este construibil, iar valoarea de teren construibil a fost corect reţinută, pentru că nu doar terenurile curţi construcţii sunt terenuri construibile, aşa cum s-a reţinut mai sus.

Chiar dacă comparaţia a fost făcută de către experţi cu terenuri cu altă destinaţie şi cu alte suprafeţe, aceştia au justificat alegerea comparabilelor, iar apelantul nu a formulat obiecţiuni la fondul cauzei şi nu a depus alte probe din care să reiasă o altă stare de fapt.

Nu se poate invoca doar interesul suprem al comunităţii, ci trebuie oferită o justă şi prealabilă despăgubire, conform criteriilor constituţionale, pentru a se respecta şi dreptul de proprietate al persoanei expropriate, pentru că doar în acel fel va fi respectată proporţionalitatea în raport de necesitatea protejării interesului public superior.”, au motivat magistrații de la Curtea de Apel Cluj. 

Primăria, obligată să plătească despăgubiri de peste 370.000 de lei

La începutul lunii februarie 2024, instanța a respins apelul declarat de Primăria Cluj-Napoca și au menținut în întregime, cu titlu definitiv, decizia primei instanțe. 

„Respinge ca nefondat apelul declarat de UAT MUNICIPIUL CLUJ NAPOCA împotriva sentinţei civile nr. 168 din 29.03.2024 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosar nr.1343/117/2022*, pe care o menţine. Decizia este definitivă. Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin intermediul grefei instanţei, azi, 1.02.2024”, se arată în soluția pe scurt a instanței. 

Prin urmare, municipalitatea trebuie să plătească despăgubiri de aproape 16 ori mai mari decât suma acordată inițial. Situația Ilenei Matei nu este singulară, Primăria Cluj-Napoca și-a făcut deja o tradiție din a lua cu japca terenurile clujenilor când vine vorba de expropriere. Unul dintre cele mai cunoscute cazuri de acest fel fiind cel al omului de afaceri Sile Pușcaș, care a obținut, în primă instanță, despăgubiri 23 de milioane de euro pentru un teren expropriat în cartierul Zorilor, și nu 2 milioane de euro, cât a binevoit municipalitatea să-i acorde inițial.