BNR: Prețurile imobiliarelor din Cluj sunt supra-evaluate

Banca Națională a României a publicat un raport în care este prezentată piața imobiliară din România, accentul fiind pus pe orașele care reprezintă polii de creștere economică. Documentul scoate în evidență faptul că la Cluj activele imobiliare rezidențiale sunt supraevaluate, față de București și Timișoara, unde activele sunt subevaluate, iar la Constanța corect evaluate.

„În profil teritorial, analiza deviației indicatorului preț/venit față de media pe termen lung a acestuia pune în evidență disparități semnificative în rândul principalelor orașe din România. Astfel, în București și Timișoara activele imobiliare rezidențiale sunt subevaluate, în timp ce în Cluj-Napoca și Brașov, sunt supraevaluate, iar în Constanța sunt corect evaluate”, se precizează n document.

Raportul semnalează că la Cluj, pentru achiziția unui apartament de două camere(55 de mp) este nevoie de aproximativ 11 ani dacă nu se apelează la finanțare de la bănci.

„Indicatorul preț/venit (price-to-income) pune în evidență eterogenități în plan regional în ceea ce privește timpul necesar achiziționării unei locuințe cu 2 camere (55 mp), fără a lua în calcul cheltuielile de subzistență sau economisirea și fără sprijin financiar de la bănci (Grafic 2.28). Diferențele provin atât din prețul proprietăților imobiliare evaluate diferit în funcție de regiune, cât și din discrepanțele în ceea ce privește veniturile. Cel mai ridicat nivel al indicatorului este înregistrat în județul Cluj, unde sunt necesari aproximativ 11 ani pentru achiziția unei locuințe fără finanțare de la bănci (conform evaluării aferente lunii septembrie 2022). Această evoluție survine pe fondul ecartului considerabil dintre ritmul de majorare a prețurilor imobiliare și ritmul de creștere a veniturilor populației, întrucât prețurile imobiliare au crescut într-un ritm mult mai accelerat comparativ cu veniturile. În contrast, în județe precum Giurgiu, indicatorul nu depășește valoarea de șase ani. În plan internațional, principalele centre urbane din România se situează sub valorile indicatorului calculat pentru capitalele țărilor vecine. Astfel, pentru achiziția unei locuințe de 55 mp fără a contracta un credit imobiliar sunt necesari aproape 18 ani în Praga, în jur de 15 ani în Budapesta și în Varșovia și aproximativ 12 ani în Viena”, explică BNR.

Cea mai redusă accesibilitate la credit ipotecar

Documentul semnalează că din cauza gradului ridicat de supraevaluare a prețurilor locuințelor, la Cluj se înregistrează cea mai redusă accesibilitate la finanțarea achiziției locuinței printr-un credit ipotecar.

„Creditele acordate prin programul „Noua casă” reprezintă o parte însemnată a stocului de credit ipotecar. Rolul sistemic al acestor credite este în prezent pe un trend descrescător, acestea reprezentând 9,7 la sută din fluxul de credit nou ipotecar acordat populației în ultimele 12 luni și, respectiv, 33 la sută din stocul total de împrumuturi ipotecare (septembrie 2022). În plan regional, numărul creditelor „Noua casă” urmează distribuția creditului ipotecar, respectiv peste jumătate (61 la sută, septembrie 2022) din creditele „Noua casă” fiind acordate în județele cele mai dezvoltate, respectiv București Ilfov, Cluj, Brașov, Timiș, Iași și Constanța. Concentrarea în regiunile dezvoltate a creditelor „Noua casă” ilustrează necesitatea unei mai bune țintiri a beneficiarilor programului de natură socială și creșterii accesului la piața creditului ipotecar în regiunile mai puțin dezvoltate și cu o incluziune financiară redusă. Calitatea portofoliului de credite ipotecare acordate populației nu oferă motive de îngrijorare. Astfel, ratele de neperformanță înregistrează niveluri scăzute atât la nivel agregat, cât și la nivel regional (între 1 la sută și 2,6 la sută, septembrie 2022). Totodată, principalii indicatori macroprudențiali se mențin în limite relativ optime. În plan regional, se poate observa un grad ridicat de omogenitate în ceea ce privește gradul de îndatorare (între 38,4 la sută și 41,2 la sută, septembrie 2022). În contrast, gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții (LTV) prezintă o eterogenitate crescută. Astfel, în profil teritorial, LTV are valori cuprinse între 73,5 la sută și 83,9 la sută (septembrie 2022). Indicele privind accesul la piața creditului ipotecar se situează la valoarea de 0,84 la nivel național în luna septembrie 2022 (Grafic 2.35), fiind la cea mai scăzută valoare din ultimii trei ani și pune în evidență faptul că o gospodărie tipică realizează doar 84 la sută din venitul necesar pentru achiziționarea unei locuințe standard cu două camere. La nivel național, doar circa 11 la sută din numărul salariaților au în derulare un credit destinat achiziției de locuințe sau terenuri. (…) În contextul actual, caracterizat de un nivel ridicat al ratei inflației și dobânzi în creștere, capacitatea de achiziție a debitorilor este de așteptat să se diminueze suplimentar. De exemplu, o creștere a ratei dobânzii cu 4 puncte procentuale, aceasta ajungând la 9,6 la sută, ar duce la reducerea indicelui de accesibilitate de la 1,08 la 0,76 în cazul Municipiului București. Brașov și Constanța prezintă un acces la creditul ipotecar similar celui înregistrat la nivel național, în timp ce Cluj-Napoca consemnează cea mai redusă accesibilitate la finanțarea achiziției locuinței printr-un credit ipotecar, dat fiind gradul ridicat de supraevaluare a prețurilor locuințelor în această regiune (septembrie 2022)”, arată raportul BNR, potrivit ziarulfaclia.ro.

Mai multe autorizații de construire la Cluj

Cât privește autorizarea construcțiilor pentru clădiri rezidențiale, BNR spune că la acest capitol s-a înregistrat o temperare. „De la începutul anului 2022, autorizarea construcțiilor pentru clădiri rezidențiale a înregistrat o temperare. În perioada ianuarie-septembrie 2022 numărul autorizațiilor emise a scăzut cu 11,8 la sută față de aceeași perioadă a anului precedent. La nivel regional, în aceeași perioadă de referință, cele mai multe autorizații de construcție au fost emise pentru București-Ilfov, Timiș, Suceava, Cluj și Iași, în timp ce cele mai puține au fost emise pentru Tulcea, Caraș-Severin, Teleorman și Covasna”, precizează raportul de stabilitate.

„Probleme persistente pe piața imobiliară rezidențială din România sunt reprezentate de disparitățile în plan regional în ceea ce privește cererea și oferta de bunuri imobiliare, de concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare, precum și de gradul redus de incluziune și intermediere financiară în regiunile mai puțin dezvoltate ale țării. Aceste probleme urmează asimetria în dezvoltarea economică de la nivelul regiunilor. Un sfert din totalul tranzacțiilor imobiliare sunt în București. Încă aproximativ 28 la sută din tranzacții se concentrează în principalele centre regionale din țară, respectiv: Cluj, Brașov, Timiș, Constanța și Iași”, remarcă experții BNR.

Conform datelor prezentate de Direcția Județeană de Statistică Cluj, în intervalul ianuarie – noiembrie al anului trecut în județul nostru au fost eliberate 2.022 autorizații, cu 23 mai multe decât în aceeași perioadă din 2021. Dintre acestea, 1.549 au fost pentru mediul rural, iar 473 pentru orașe. Tendința s-a menținut și în ultima lună a intervalului, când au fost eliberate 148 autorizații, raportul dintre mediul rural și cel urban fiind de 117 la 31. Situația este asemănătoare cu cea consemnată în intervalul similar din 2021, când au fost eliberate 205 autorizații, dintre care 152 ”la sat” și doar 53 ”la oraș”.