Tellus Invest, una dintre firmele familiei Căpușan, care se ocupă de afaceri imobiliare, a încercat să facă o șmecherie imobiliară: să vândă separat parcările dintr-un proiect imobiliar, chiar dacă ele veneau la pachet, cu achiziția unui apartament. Însă, Finanțele clujene s-au sesizat, au făcut o inspecție fiscală și au constat că societatea familiei Căpușan încearcă să fenteze plata taxelor către stat datorată în cadrul tranzacțiilor imobiliare. Nu este prima dată când familia Căpușan face afaceri cu cântec în Cluj Napoca.
Anica și Chimu Căpușan, împreună cu fiul lor, Bogdan, sunt acționari la firma de dezvoltare imobiliară Tellus Invest. Potrivit ofertelor companiei, apartamentele scoase la vânzare veneau la pachet cu un loc de parcare. Însă, clienții au fost puși să încheie la cumpărare câte două contracte: unul pentru locuință și altul pentru locul de parcare. Suma tranzacției fiind diminuată, membrii familiei Căpușan sperau să fenteze plata taxelor către stat. Însă, un control fiscal a descoperit această strategie și a pus firma să plătească taxele integrale.
În loc să adopte poziția ghiocelului, membrii familiei Căpușan au dat în judecată finanțele clujene și au cerut ”anularea dispozițiilor referitoare la stabilirea TVA suplimentar în cuantum de 104.801 lei, cu consecința modificării cotei de impozitare stabilite pentru două contracte de achiziție locuințe la TVA de 5%, cu cheltuieli de judecată”
”Sunt persoane care achiziționează fie doar garaje, deși nu locuiesc în imobilul în care sunt situate aceste anexe gospodărești, fie achiziționează doar o locuință, fără a achiziționa în mod necesar și anexe gospodărești la acestea, de tipul garajului, deoarece nu dețin un autoturism. A aprecia asupra caracterului accesoriu al acestui tip de tranzacție echivalează cu a specula voința extern exprimată a cumpărătorului la încheierea a două tranzacții juridice diferite, în scopul de a reuni fictiv două tranzacții cu consecința încadrării diferite a tranzacțiilor la cota de TVA. Ca urmare, în mod nelegal se refuză la rambursare suma de 83.810 lei”, arată avocații familiei Căpușan.
Până acum, Tellus Invest a construit și vândut circa 3.000 de apartamente.
Au făcut două contracte pe o singură tranzacție
În cadrul controlului, inspectorii fiscali au constat că tranzacțiile au fost divizate de către dezvoltatorul imobiliar deoarece, prin efectuarea a câte unei singure tranzacții, se depășea suma de 450.000 lei necesara încadrării în condiția de preț pentru a beneficia de cota redusă de TVA 5% . Astfel, firma ar fi trebuit să plătească un TVA de 19%.
”Livrarea de locuințe ca parte a politicii sociale, taxată cu 5 % TVA, presupune livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp , exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de orice persoană necăsătorită sau familie. Cota redusă de TVA de 5% se aplică numai pentru livrările de locuințe ca parte a politicii sociale, respectiv pentru acele livrări care îndeplinesc condițiile cumulative stabilite de legiuitor, printre care și cea ca valoarea locuinței, inclusiv valoarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a anexelor gospodărești să nu depășească limita de 450.000 lei. Anexele gospodărești sunt excluse doar de la calculul suprafeței maxime utile ce poate fi livrată prin aplicarea cotei reduse ca parte a politicii sociale, nu și în ceea ce privește determinarea valorii maxime de 450.000 lei”, arată Finanțele clujene.
Aceeași opinie a fost și a judecătorilor care au arătat în motivare că ”părțile au privit imobilul ca fiind o locuință cu cote indivize și anexe gospodărești, respectiv au prevăzut parcările ca un accesoriu al apartamentelor. Parcările nu au fost tranzacționate separat sau de pe piața liberă pentru a putea fi acceptat punctul de vedere al reclamantei , ci dimpotrivă, au fost vândute de către reclamantă împreună cu apartamentele, presupunând de fapt o singură operațiune impozabilă din punct de vedere fiscal. În aceste condiții, având în vedere că valoarea apartamentelor împreună cu parcările depășește valoarea de 450.000 lei, instanța apreciază, la fel ca si organul fiscal, că în cauză se aplică cota de TVA de 19% și nu de 5%”.
Afaceri de familie cu persoane fizice
Anica Căpușan spune că nu toate apartamentele din proiectul dezvoltat de Tellus Invest au fost vândute în acest mod, ci doar două.
”Nu am vândut toate apartamentele în acest mod, ci doar două. Două apartamente au fost în culpă”, a declarat. Întrebată despre motivele pentru care tranzacțiile respective au fost încheiat în acest mod, ea a repetat că ”doar două apartamente au fost în culpă”.
Cazurile în care a fost implicat constructorului Chimu Căpuşan au fost prezentat pe larg în Gazeta de Cluj. Familia lui a dezvoltat în Cluj un mod de a construi extrem de interesant: construcţie în regie proprie, fapt care a dus până acum la neplata unor taxe către stat. Se ridicau imobile de peste trei etaje, fără ca dezvoltarea imobiliară să fie înregistrată pe una din societățile comerciale deținute. De cele mai multe ori la rubrica beneficiari de pe plăcuţele de şantier apărea direct numele membrilor familiei Căpuşan. În mod normal, în cazul în care o persoana juridică vinde un imobil, ea are de plătit o serie de taxe către stat, cum ar fi impozitul pe profit sau impozitul care se plăteşte la ridicarea dividendelor. Dacă, însă, beneficiarul unor lucrări este o persoană fizică, iar aceasta vinde mai departe imobilele respective, ea nu va mai plăti aceste impozite către bugetul de stat. Astfel, se realizează o “economie” substanţială, în fapt o eludare a plăţilor de impozite către buget. În aceste condiţii se explică şi motivul pentru care Chimu Căpuşan şi familia au preferat, de multe ori, să construiască în nume propriu. În sprijinul acestor afirmaţii, poate fi menţionat un episod petrecut în cadrul uneia şedinţei Consiliului Local Cluj-Napoca. Atunci, consilierii au votat un proiect de hotărâre privind modificarea unei hotărâri privind regimul de înălţime al imobilului de pe strada Eremia Grigorescu nr. 126, având ca beneficiar firma SC Chim&Mar Construcţii, firma lui Chimu Căpuşan. Proiectul a fost votat într-o debandadă totală, într-un moment în care consilierii PSD se ridicau să iasă în pauză. Culmea este că proiectul a “trecut” cu unanimitate de voturi. Familia Căpuşan a mai construit şi în cartierul Andrei Mureşanu, pe strada Trifoiului, nouă blocuri. Potrivit datelor care erau înscrise pe panoul de şantier, beneficiarii construcţiilor au fost Chimu Căpuşan, soţia Anica şi fiul Sergiu Bogdan Căpuşan. Blocurile erau construite de SC CH Transbeton şi vândute prin intermediul Nobila Casa, cele două firme ale familiei Căpuşan, care asigură profit de 100% familiei imobiliare a Clujului.
Imobiliare pe locul fostului ghetou evreiesc
Familia Căpușan dezvoltă un proiect imobiliar pe amplasamentul fostului ghetou evreiesc din Cluj-Napoca, terenul vizat fiind cel din cadrul intersecției străzilor Fabricii cu Bulevardul Muncii. Afacerea a fost începută în tandem cu Massimo Novali, consulul onorific al Italiei la Cluj. Pe parcurs, italianul a ieșit din afacere și urmează să primească, în tranșe, suma de 16.000.000 euro.
Pe locul ghetoului clujean, familia Căpușan va edifica mai multe clădiri de birouri și apartamente. Potrivit presei locale, se preconizează a fi o investiție de mari dimensiuni. Ansamblul va cuprinde o clădire de birouri cu 6 etaje, o clădire de birouri cu 8 etaje, un aparthotel cu 6 etaje, sală de fitness, piscină, 5 blocuri cu 6 etaje şi corp comercial comun, 9 blocuri cu 6 etaje şi o grădiniță.
Despărțire cu năbădăi
SC CH Transbeton Construcţii, una dintre cele mai mari firme de construcţii din Cluj-Napoca, a fost patronată, până acum câțiva ani, de “tandemul” imobiliar Chimu Căpuşan-Marian Hulea. Cei doi afacerişti s-au despărţit, încercând să se faulteze reciproc, lucrurile ajungând până într-acolo încât Căpuşan era să piardă, în favoarea fostului partener de afaceri, sediul agenţiei imobiliare Nobila Casa, de pe strada Republicii.
Marian Hulea a decis să renunţe la jumătate din acţiunile firmei CH Transbeton Construcţii în favoarea lui Chimu Căpuşan. Contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat în mai 2008, iar, pentru jumătate din această societate de construcţii, Căpuşan s-a obligat să îi plătească lui Hulea 1,2 milioane de euro. Ca în orice afacere, Chimu Căpuşan s-a obligat ca, dacă nu se achită de această sumă, să fie executat cu un imobil deţinut de el pe strada Republicii 28, unde îşi sediul şi agenţia imobiliară Nobila Casa, afacere controlată de familia Căpuşan. Însă, cum criza nu iartă pe nimeni, Chimu Căpuşan nu s-a mai putut onora, conform contractului, de plata acestei sume, astfel că Marian Hulea a încercat să execute ipoteca aflată pe sediul agenţiei imobiliare Nobila Casa. Totul a culminat cu un proces, care, ca în majoritatea afacerilor cu “cântec”, s-a stins de la sine pentru că cel care a depus plângerea, Chimu Căpuşan, a şi retras-o.
