Judecătorul Rareș Dușa de la Curtea de Apel Cluj a câștigat un proces în care a dat în judecată Primăria Cluj Napoca pentru serie de reglementări urbanistice care vizează un teren de 1,2 hectare pe care magistratul l-a moștenit în 2002. După ce dosarul s-a plimbat prin instanțele din alba, Cluj și Oradea, magistratul a obținut permisiunea de a construi locuințe cu un regim de înălțime mai mare decât cel stabilit prin Planul Urbanistic General intrat în vigoare în urmă cu patru ani.
În anul 2002, judecătorul Rareș Dușa de la Curtea de Apel Cluj a moștenit două suprafețe de teren, una de 12.700 mp de teren agricol și o curte cu o suprafață de 1.624 mp din care deținea o cotă parte de 1/7. Pământul este în zona Borhanci și, după adoptarea Planului Urbanistic General (PUG) din anul 2014, suprafața de teren a intrat în cadrul unor reglementări de urbanism.
El a contestat în instanță prevederile pentru că parcela de teren a fost încadrat într-un regim de înălțime redus, iar el a cerut trecerea lor în regimul de ”locuințe dispuse pe un parcelar omogen și regulat, rezultat al unor operațiuni de urbanizare”.
Dușa a solicitat acest lucru în urmă cu cinci ani, iar direcția de Urbanism din cadrul municipalității clujene a aprobat cererea pentru o parte din terenuri, cele de pe str Speranței (două parcele de câte 1838 mp fiecare și două de 1890 mp) și una de pe str Veseliei, cu o suprafață de 4.700 mp. Alte două parcele de teren, cu o suprafață totală de 6.360 mp de pe str Veseliei nu au rămas sub reglementările stabilite de PUG-ul din 2014.
”Construirea pe parcelele situate pe str Veseliei înscrise în CF 280200 și CF 266837 s-a considerat că poate fi făcută doar după urbanizarea zonei prin PUZ (plan urbanistic zonal, n.red.), deoarece zona nu este constituită urbanistic, nu dispune de o rețea stradală suficient dezvoltată, parcelele au dimensiuni foarte diferite, iar zona nu dispune de dotări de interes public”, arată opinia celor de la Direcția de urbanism a primăriei clujene.
Magistratul a deschis un proces împotriva administrației locale și l-a câștigat.
La baza sentinței favorabile a stat și un raport făcut de Simona Mureșanu care a considerat că ”dimensiunile terenurilor și tipologia de așezare a construcțiilor pe teren se încadrează în caracteristicile menționate în regulament pentru zona Liu (adică reglementările urbanistice solicitate inițial de magistratul Dușa pentru toate parcelele de teren deținute în zona Borhanci)”.
În Borhanci, urbaniștii primăriei spun una, experții alta
Dacă cei de la Direcția de urbanism a primăriei au considerat că zona respectivă nu este ”constituită urbanistic”, raportul făcut de expertul topo Simona Mureșan arată că ”zona în care se regăsește imobilul de pe str Veseliei este una eterogenă care s-a constituit în timp, începând înainte de anul 1990. Se caracterizează printr-o rețea principală de străzi care ”irigă” țesutul parcelar existent și este dotată cu utilități urbane minime pentru a fi considerată o zonă viabilizată – apă, canalizare, energie electrică, transport public”.
Raportul întocmit de Mureșan este în contrast cu opinia celor de la Urbanism.
”Terenurile au înscrise în CF categoria de folosință agricolă, arabil și fâneață, iar în prezent zona are un caracter rural. Chiar dacă zona are funcțiune rezidențială, aceasta nu a făcut obiectul unor operațiuni de urbanizare. Drumurile existente sunt foste drumuri de pământ preluate din perioada în care terenul era situat extravilan. Nu există o rețea stradală dezvoltată, str Veseliei nu are profilul necesar, de 12 m stabilit prin PUG. Faptul că zona este constituită în parcele nu înseamnă că este urbanizată. Scopul urbanizării este creșterea calității locuirii la un standard similar cu cel din zonele constituite ale orașului. În cazul din speță, nu este vorba de o ”expropriere de fapt”, deoarece zona și-a menținut destinația de locuire, iar proprietarii terenurilor pot constitui în condițiile reglementate prin regulamentul local de urbanism”, arată reprezentanții Primăriei Cluj Napoca.
Magistrații care au judecat dosarul au ales să îi dea dreptate lui Rareș Dușa, colegul lor de breaslă.
Primăria pierde procese non-stop pe tema contestării PUG-ului
De când a fost adoptat noul PUG instanţele s-au umplut cu cetăţeni care vor să îşi construiască pe terenurile ce le deţin, primăria fiind acuzată de adoptarea unui act administrativ nelegal. Mulţi cetăţeni care sunt împiedicaţi de reglementările noului PUG au ales să construiască pe terenurile loc fără autorizaţii, deoarece ştiu că acest proces implică multe bătăi de cap şi cheltuieli majore.
PUG-ul a costat 2,4 milioane de lei, fără TVA, și a fost făcut de un parteneriat alcătuit din Universitatea Tehnică Cluj Napoca și birourile de arhitectură Planwerk și Bogart, subcontractorii USAMV și societățile IHS România și DASAT Invest. DASAT Invest este deținută de profesorul UTCN, Gavril Torsin, cealaltă societate, IHS Romania (Institute for Housing and Urban Development Studies Romania) este deținută de off-shore-ul Institute for Housing and Urban Development Studies BV, de Nicolaie Țarălungă și de Sorina Racoviceanu.
Potrivit noului PUG, Clujul a fost împărţit în trei zone de importanţă: zona de locuire, zona de urbanizare, unde au fost incluse şi zona Borhanci şi zona de restructurare de 593 de hectare, care se suprapune peste fosta zonă industrială şi un parcelar riveran de 250 de hectare. Potrivit noului PUG, 60% din suprafaţa municipiului reprezintă zona de locuinţe, mai exact 1.660 de hectare, 25 de hectare reprezintă spaţiile de servicii, 197 de hectare zona de activităţi economice, zona mixtă are 47 de hectare, iar 147 de hectare este zona verde nou constituită. De asemenea, se măreşte zona protejată din centrul oraşului la 614 hectare, datorită includerii Canalului Morii şi a Someşului.
Printre nemulțumirile referitoare la noul PUG pot fi enumerate situații în care realitatea din teren nu coincide cu cea din însemnările celor de la Urbanism. În cadrul ședințelor de consiliu local, proprietarii nemulțumiți au menționat că au parcele prea mici pentru a putea să construiască ceea ce permite noul PUG – vile și pensiuni – și că o eventuală înțelegere între proprietari pentru comasarea parcelor nu ar implica decât costuri în plus și obligația ca ei să se lanseze în afaceri în turism, risc pe care nu doresc să și-l asume. În consecință, în opinia lor, ar fi obligați să lase terenurile tot neîntreținute, dacă ar urma calea noului PUG.
De asemenea, și Adrian Iancu, fostul arhitect șef al municipiului Cluj Napoca, se numără printre contestatarii PUG-ului.
Dosar plimbat prin Alba, Cluj și Oradea
Inițial, Dușa a deschis procesul la Tribunalul Alba, care nu era competent să judece procesul și dosarul a fost trimis la Tribunalul Cluj. În decembrie 2018, Dușa câștigă procesul, iar Primăria Cluj Napoca contestă decizia într-un recurs care ar fi trebuit judecat la curtea de Apel Cluj. Însă această instanță, la care lucrează judecătorul Dușa, a trimis cauza la Curtea de apel Oradea.
În noiembrie anul trecut, judecătorii orădeni resping recursul făcut de juriștii primăriei și obligă administrația locală clujeană să îi plătească magistratului cheltuieli de judecată de 2.500 de lei.
Averea magistratului Rareș Dușa
Potrivit ultimei declarații de avere, judecătorul Rareș Dușa are cinci terenuri agricole cu o suprafață de peste 3,2 hectare, un hectar de pădure, un hectar de teren extravilan, două terenuri intravilane în Cluj Napoca cu o suprafață de 2.000 mp, 2 case moștenite în Cluj Napoca, două mașini.
Întreaga avere imobiliară a magistratului este moștenită din anii 2002 și 2016.
La capitolul active financiare, magistratul clujean a declarat că are 87.260 de lei într-un fond de pensii, iar în conturi are 43.000 de lei și aproape 51.000 de euro. În 2019 a câștigat 175.272 de lei de pe urma activității de magistrat și 184.665 de pe urma hotărârilor judecătorești publicate.
