Ioan Oprea este proprietarul unui imobil situat pe strada Tudor Arghezi, iar pentru ca parcela acestuia să devină construibilă, trebuie întocmit un PUZ, ”imposibil de efectuat”, spune acesta, atâta timp cât multe dintre parcele sunt deja construite. Ioan Oprea spune că actuala încadrare în UTR îi afectează imobilul şi consideră că impunerea obligaţiei în sarcina lui de a elabora un PUZ ”apare ca un abuz de putere” din partea primăriei.
Clujeanul doreşte ca parcela ce o deţine să devină construibilă, iar în acest sens, primăria îl obligă să-şi întocmească un PUZ (Plan Urbanistic Zonal), ceea ce pentru clujean reprezintă un efort financiar extrem de mare, deoarece ar trebui să-l realizeze singur. În consecinţă, Ioan Oprea, prin avocat Crina Ioana Ciocian a formulat o plângere prealabilă prin care solicită Primăriei municipiului Cluj-Napoca ”modificarea documentaţiei PUG (n.r. Plan Urbanistic General) în sensul radierii obligaţiei de a întocmi PUZ sau admiterea întocmirii PUZ pe o suprafaţă mică (3 parcele).
”Imobilul subsemnatului se află poziţionat într-o zonă construită, de case. În contextul acestei situaţii, urbanizarea zonei pentru UTR (n.r. – Unitatea Teritorială de Referinţă) – astfel cum este reglementat în PUG, în sarcina subsemnatului, reprezintă atât un efort financiar extrem de mare, însă şi un demers imposibil de efectuat, atâta timp cât multe dintre parcele sunt deja construite (practic proprietarii vecini neavând un interes în elaborarea unui nou PUZ).
Alăturat imobilului subsemnatului se află poziţionat un teren aparţinând Municipiului Cluj-Napoca, teren neurbanizat. De asemenea, există o stradă inclusă în nomenclatorul stradal al Municipiului, strada care conform noului PUG nu este consemnată pe planşele actuale, respectiv strada Victor Papilian. Această stradă, perpendiculară în realitate pe str. Tudor Arghezi, străbate imobilul aparţinând Municipiului Cluj-Napoca, fiind astfel singurul acces al imobilelor construite deja, în baza unor autorizaţii de construire. În cazul în care acest aspect nu va fi redactat corespunzător, proprietarii caselor care beneficiază de acces unic pe acest drum care nu mai apare în noul PUG, vor fi în lipsa unei reglementări a unei servituţi de acces către casele dânşilor. Faţă de acest aspect, subsemnatul, pentru zona delimitată şi propusă pentru întocmire PUZ, mă oblig să clarific prin prezentul PUZ şi strada Victor Papilian”, arată clujeanul.
”S-au încălcat în mod flagrant interesele cetăţenilor”
Ioan Oprea spune că actuala încadrare în UTR îi afectează imobilul şi duce la încălcarea reglementărilor şi a realităţii urbanistice existente, fără a ţine cont de evoluţia unitară a zonei, astfel cum tocmai legea o prevede ca obligaţie în sarcina instituţiei.
”Prin această activitatea a dvs. de însuşire a PUG s-au încălcat în mod flagrant interesele cetăţenilor şi scopul Legii 350/2001, a cărui garanti sunteţi doar dvs., lucru care nu poate fi acceptat. Aceeaşi Lege 350/2001 prevede răspunderea şi responsabilitatea instituţiei dvs. în aprobarea reglementărilor PUG, lucru care în cazul în care nu veţi înţelege să îndreptaţi situaţia creată de instituţia dvs., va fi folosit în faţa intereselor de judecată pentru atragerea răspunderii persoanelor cu emiterea acestui act defectuos.
Instituirea obligaţiei mele de urbanizare a unei zone afectate pe de o parte de un PUZ deja existent, iar pe de altă parte constituită, se transformă într-o modalitate de expropriere, în măsura în care subsemnatul nu voi mai putea să îmi exploatez sub nici o formă terenul imobil care îmi aparţine”, se arată în plângere.
Totodată, Ioan Oprea, prin avocat Ioana Ciocian consideră că situaţia în care se află reprezintă o ”eroare gravă a Proiectantului PUG şi o nelegalitate vădită”.
Din punct de vedere legal, noul PUG al municipiului Cluj-Napoca trebuia să ţină cont de documentaţiile de urbanism deja întocmite pentru fiecare zonă în parte şi să încadreze aceste studii în reglementarea nouă, nicidecum instituirea unor obligaţii imposibil de îndeplinit de către persoane fizice/juridice, datorită imposibilităţii efective.
Situaţia pe care v-o supunem dezbaterii reprezintă o eroare gravă a Proiectantului PUG şi o nelegalitate vădită vizând modul în care îmi este încălcat în mod iremediabil dreptul la proprietate, fără a se ţine cont sub nici o formă nici de realităţile de la faţa locului (inclusiv prin lipsa inserării unor documentaţii deja existente emise tocmai de instituţia dvs.), de scopul Legii 350/2001 (care implică obligativitatea unui PUG nou de a fi elaborat referitor la situaţiile concrete, pe zone studiate şi avizate), lege care trebuie să fie coroborată cu restul normelor vizând respectarea dreptului de proprietate privată a fiecărui cetăţean pe care îl reprezentanţi.
Solicitarea de a face un PUZ este în afara legii
Potrivit legislaţiei, clujeanul, prin avocat arată că ”întreaga responsabilitate revine instituţiei administraţiei publice locale, pentru modul în care sunt întocmite suma regulilor de urbanism, inclusiv elaborarea Planurilor Urbanistice Generale.
”Conform încadrării date de dvs. la acest moment, subsemnatul sunt obligat să întocmesc un PUZ pentru a-mi putea exploata propria mea proprietate, într-o zonă în care sunt construite deja case, fiind o zonă construită din punct de vedere urbanistic. Cu alte cuvinte, pentru ca parcela mea să devină construibilă va trebui întocmit un PUZ, în condiţiile în care proprietarii unor parcele învecinate au deja case edificate şi intabulate, alţii dispun de un PUZ în baza unor acte juridice emise tocmai de instituţia dvs. anterior noului PUG.
Solicitarea dvs. de întocmire a unui PUZ pentru a-mi putea exploata imobilul conform dreptului meu de proprietate conţine două elemente care poziţionează această solicitare a dvs. în afara legii: obligaţia în sarcina mea la a suporta cheltuieli uriaşe pentru studierea unei zone în care deja sunt edificate case, alături de faptul că împiedicarea mea la a-mi folosi imobilul îmi încalcă dreptul de proprietate astfel cum acesta este consfinţit de Constituţia României şi de Convenţia Europeană a Drepturilor Omului”.
Primăria acuzată de abuz de putere
Ioan Oprea arată că imobilul lui este situat într-o zonă constituită pe baza actelor emise în anii anteriori de primărie, iar clujeanul consideră că impunerea obligaţiei în sarcina lui de a elabora un PUZ ”apare ca un abuz de putere”. Prin urmare, acesta cere ”revocarea obligaţiei de întocmire a PUZ, în sarcina subsemnatului şi înlocuirea acestui UTR într-un UTR cu efecte asemănătoare, însă fără obligaţia urbanizării prin întocmire PUZ. În plus, (..) zona în care se află poziţionat terenul subsemnatului nu se încadrează sub nici o formă în cerinţele solicitate imperativ de legiuitor în scopul elaborării vreunui PUZ”.
Clujeanul consideră că dreptul său la proprietate este suprimat prin reglementarea actuală cuprinsă în noul PUG al municipiului.
”Condiţionarea, sub orice fel, a exploatării dreptului nostru la proprietate este o ingerinţă care ne restrânge acest drept, sancţionată atât de instanţele de judecată din România cât şi de Curtea Europeană a Drepturilor Omului. Ingerinţa la care facem referire este cea referitoare în primul rând la încercarea de impunere în sarcina noastră a unei condiţii imposibil de îndeplinit, respectiv întocmirea PUZ. O astfel de procedură, separat de costurile financiare uriaşe pe care le implică, necesită acordul tuturor proprietarilor parcelelor cuprinse în unitatea de referinţă a cărei modificare o solicităm. Acest aspect devine imposibil. în primul rând în măsura în care unele parcele sunt deja constituire, restul proprietarilor neavând vreun interes în a susţine financiar un astfel de proiect. Consecutiv, acestei imposibilităţi, subsemnatul voi fi poziţionat în situaţia în care nu voi putea să îmi exploatez proprietatea, astfel cum este destinaţia acesteia.
Într-o astfel de situaţie, instituţia dvs. printr-o reglementare abuzivă efectuează o expropriere forţată şi mascată, lipsindu-mă de atributul folosinţei propriei mele proprietăţi. În cazul în care aţi cunoscut acest efect al reglementării, dvs. eraţi obligaţi să prevedeţi în Regulamentul de aplicare a PUG sumele pe care înţelegeţi să le oferiţi, pentru o justă compensare, proprietarilor care nu îşi vor mai putea exploata terenurilor datorită reglementărilor imposibil de respectat.
În plus, această condiţionare cu întocmirea PUZ încalcă exclusivitatea exercitării dreptului nostru la proprietate. Caracterul exclusiv al proprietăţii cuprinde două atribute: exercitarea dreptului de proprietate de către titularul acestui drept şi interzicerea oricărei autorităţi în a afecta această exclusivitate. Reglementarea cuprinsă la acest moment pentru imobilul subsemnatului duce astfel la încălcarea dreptului meu de proprietate prin crearea unei situaţii de dependenţă de acordul unor proprietari vecini, fără vreun interes în întocmirea altor documentaţii. Această restrângere a dreptului nostru de proprietate o faceţi exact dvs., prin impunerea condiţiei care nu poate fi îndeplinită.
Reglementarea PUG trebuia să clarifice ea însăşi zonele cuprinse în acesta, nicidecum să pună în sarcina persoanelor fizice obligaţia elaborării unor documentaţii de sistematizare pe care nu le-aţi întocmit dvs. Justificarea unui PUZ este binevenită la momentul la care se doreşte efectuarea unor investiţii considerabile, de către dezvoltatori imobiliari, pe parcele care studiate conform solicitării dvs., care implică proiecte mari car pe afectează o zonă dată, nicidecum parcele proprietate privată a unor persoane fizice, de dimensiuni reduse”, arată Ioan Oprea, prin avocat Ioana Ciocian.
Ce spun reprezentanţii primăriei
Direcţia Generală de urbanism a comunicat că ”în această zonă parcelarul şi căile de acces sunt de tip extravilan-agricol, iar în actul de proprietate este înscrisă o categorie de folosinţă neurbană – arabil. Cele mai multe dintre parcele sunt libere, parcelarul este neorganizat, nu există o reţea stradală suficient de dezvoltată şi lipsesc dotările. Este deci evident că aici nu se va putea construi decât dacă zona va fi urbanizată. Este necesar un proces de structurare a zonei, respectiv stabilirea de reglementări prin PUZ ce va trata teme ca: integrarea în contextul urban, accesibilitatea, organizarea spaţial-funcţională, traficul, infrastructura edilitară, sistemul de spaţii publice, reparcelarea terenurilor, parametrii tehnico-economici. Astfel, este corect stabilită prin PUG încadrarea funcţională ULi/c – zonă de urbanizare, locuinţe cu regim redus de înălţime – individuale şi colective mici.
Este evident că prin întocmirea unui PUZ pe o suprafaţă prea mică nu pot fi stabilite reglementări pentru structurarea zonei”.
Ioan Oprea, implicat în afaceri cu Nicolae Căpuşan
Omul de afaceri Nicolae Căpuşan a intermediat în 2006 vânzarea unei suprafeţe de 43 hectare de păşune din comuna Ciurila, către o firmă franceză, o afacere care ridica la acea vreme semne de întrebare.
Nicolae Căpuşan este implicat în diverse afaceri imobiliare, iar numele său este asociat cu cel al lui Ioan Oprea şi cu vânzările dubioase ale terenurilor ce aparţineau Asociaţiei Fiilor Vechiului Mănăştur. În unele cazuri s-a ajuns şi în instanţă. Este vorba de un teren din Făget, cu două titluri de proprietate, care a fost vândut de două ori.
Ioan Oprea a fost preşedintele Asociaţiei Fiii Vechiului Mănăştur, asociaţia fiind formată din proprietarii păşunii, organizaţi într-un composesorat. În calitate de preşedinte al asociaţiei, Ioan Oprea a considerat că poate să vândă terenul în suprafaţă de 49 de hectare. Astfel, „fără a consulta ceilalţi membri ai asociaţiei, Oprea a încheiat un ante-contract de vânzare-cumpărare cu Nicolae Căpuşan, care i-a virat în cont 16 miliarde de lei”, declara unul dintre reclamanţii lui Oprea, care ţine să-şi păstreze anonimatul.
Surse din rândul asociaţiei susţineau că Nicolae Căpuşan ar fi început chiar să vândă parcele din terenul cumpărat. Ceilalţi proprietari (aproximativ 400) au fost revoltaţi de decizia lui Oprea şi au deschis un proces pentru anularea contractului, iar Oprea a fost schimbat din funcţie şi contul Asociaţiei a fost blocat. Unul dintre reclamanţii lui Oprea a declarat că terenul a fost vândut la un preţ subevaluat, iar proprietarii puteau obţine dublul celor 16 miliarde.
