O firmă din Cluj a vrut să scoată de la Endava 23,5 mil. de lei, dar va trebui să plătească 439.912 de lei, cheltuieli de judecată

După aproape trei ani de procese, Curtea de Apel Cluj a decis ca Merce Real Estate SRL, firmă din Florești care are ca obiect de activitate administrarea imobilelor pe baza de comision sau contract, va trebui să plătească cheltuieli de judecată în valoare de 439.912 de lei și suma de 110.074,70 euro reprezentând contravaloarea scrisorii de garanție bancară către compania de software Endava România SRL. 

Problema a început în anul 2019, la 7 ani de la semnarea contractului de închiriere între Merce Real Estate și Endava România, prin care compania de software a închiriat un spațiu de de birouri cu o suprafață de 3.020 metri pătrați și 55 de spații de parcare și s-a obligat să achite o chirie lunară în valoare de 13,4 euro/lună + TVA, 52 de euro/lună pentru fiecare loc de parcare+TVA, la care se adaugă o taxă de servicii în valoare de 1,76 euro/metru pătrat. 

În 2012, la semnarea contractului, cele două societăți au convenit ca durata colaborării să se întindă pe o perioadă ințială de 7 ani, cu posibilitatea de prelungire automată pentru o perioadă suplimentară de 7 ani, în aceleași condiții. Pentru a împiedica prelungirea contractului, una dintre părți trebuia să transmită celeilalte părți o notificare scrisă cu cel puțin 12 luni înainte de sfârșitul primei perioade a închirierii. 

Susținând că Endava România nu a trimis nicio notificare de încetare a contractului, Merce Real Estate a formulat o cerere de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Comercial Cluj la data de 13 noiembrie 2019. 

În motivele care stau la baza cererii de chemare în judecată,  Merce Real Estate susține faptul că contractul s-a prelungit pentru o perioadă suplimentară de șapte ani până la data de 31 martie 2026.  Mai mult, firma din Florești spune că a emis două facturi pentru lunile aprilie 2019 în valoare de 279.738,59 lei și mai 2019 în valoare de 280.097,63 de lei, cuprinzând sumele datorate cu titlul de chirie și taxe pentru servicii, iar Endava nu le-a achitat. 

Potrivit documentelor cuprinse la dosar, în contractul de închiriere era stipulat faptul că în situația „în care chiriașul va părăsi spațiul închiriat înainte de terminarea duratei închirieri, chiriașul va fi obligat și se obligă prin semnarea prezentului contract să plătească toate și orice părți ce îi sunt impuse în conformitate cu termenii prezentului contract inclusiv plățile chiriei și ale taxei pentru servicii până la ultima zi a duratei închirierii”. 

Folosindu-se de această clauză, Merce Real Estate a încercat să-și joace cartea, susținând că Endava a părăsit spațiul închiriat fără să anunțe la data de 5 aprilie 2019 și a plusat cu faptul că imobilul a fost părăsit într-o stare necorespunzătoare fiind necesare cheltuieli pentru aducerea acestuia la starea inițială.  Firma din Florești a afirmat că Endava a fost de acord cu faptul că spațiul nu a fost predat corespunzător și și chiar a acceptat să plătească echivalentul prejudiciului provocat prin părăsirea spațiului închiriat. 

Merce a cerut sume exorbitante, dar a ajuns să fie cea care scoate banii de la saltea

În cererea de chemare în judecată Merce susține că părțile au agreat ca Endava să achite 100 de mii de euro, echivalentul a 473.510 de lei, cu titlu de despăgubiri și chiar reprezentantul legal Endava, Adrian Roman, a trimis un e-mail la data de 12 martie 2019 către Merce prin care invita reprezentanții legali în data de 2 aprilie 2019, ora 10:30, în vederea predării în mod formal a spațiul închiriat. În acest sens Merce a trimis o factură la 1 iulie 2019, însă Endava nu a achitat-o, astfel firma din Florești a procedat la executarea scrisorii de garanție bancară.

Ca urmare a executării scrisori de garanție bancară suma rămasă de achitat în temeiul facturilor restante din martie 2019, respectiv mai 2019 era de 36.220,95, la care se adaugă penalitățile de întârziere. 

În contract era stipulat faptul că în situația în care chiriașii nu își achită chiria sau alte sume datorate pentru cel mult 30 de zile de la data scadentei, contractul va fi reziliat. 

În 29 mai 2019 Merce Real Estate a emis notificarea de reziliere a contractului și a somat societatea ca în termen de 10 zile de la data comunicării să își îndeplinească obligațiile de plată. Firma din Florești cerea sume colosale: 18.886.060,04 lei reprezentând cuantumul total chiriei datorate pentru perioada contractuală rămasă până la expirarea contractului, adică până în anul 2026;  4.096.425,01 lei reprezentând cuantumul total al taxei de servicii;  8409,98 lei reprezentând cuantumul total al penalităților de întârziere, 36.320,95 lei reprezentând chirie și taxe pentru servicii aferente celor 2 luni restante și 100.000 de euro daune pentru că Endava nu a respectat condițiile de predare a spațiului închiriat. 

Reclamantul a devenit pârât

De cealaltă parte, Endava România a cerut obligarea Merce Real Estate la plata sumei de 110.074,70 euro reprezentând contravaloarea scrisorii de garanție bancară. Compania de software a susținut că a transmis către  Merce o notificare în data de 22 martie 2017, în care a consemnat faptul că spațiul a fost predat într-o stare corespunzătoare, iar Merce a refuzat preluarea sa. Mai mult, Endava  susține ca trimis o notificare la data de 22 martie 2018, prin care solicită neprelungirea contractului de închiriere pe o perioadă de 7 ani și susține că Merce s-a făcut că nu înțelege conținutul comunicării. 

Potrivit documentelor cuprinse la dosar, reprezentanții Endava au susținut faptul că: „este de neconceput cu niște oameni de afaceri (reprezentații Merce), continuă să susțină că nu au înțeles că prelungirea contractului cu încă 4 luni, adică până la data de 1 august 2019, înseamnă, în același timp că închirierea nu se va prelungi cu șapte ani”.

În cele din urmă Tribunalul Comercial Cluj a respins cererea de chemare în judecată formulată de Merce Real Estate. 

„Respinge, ca nefondată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta MERCE REAL ESTATE S.R.L., în contradictoriu cu pârâta ENDAVA ROMÂNIA S.R.L. Admite, în parte, cererea reconvențională formulată de către pârâta reclamantă reconvențională ENDAVA ROMÂNIA S.R.L., în contradictoriu cu reclamanta pârâtă reconvențională MERCE REAL ESTATE S.R.L. Obligă pârâta reconvențională MERCE REAL ESTATE S.R.L. să achite reclamantei reconvenționale ENDAVA ROMÂNIA S.R.L. suma de 110.074,70 Eur (echivalentul în lei la cursul BNR din data plății), reprezentând contravaloarea scrisorii de garanție bancară nr. 127/17.11.2017, precum și dobânda legală penalizatoare aferentă, calculată începând cu data de 30.04.2019 și până la achitarea integrală a debitului. Respinge, în rest, cererea reconven?ională. Obligă reclamanta pârâtă reconvențională MERCE REAL ESTATE S.R.L. să achite pârâtei reclamante reconvenționale ENDAVA ROMÂNIA S.R.L. suma de 439.912,89 lei, cheltuieli de judecată. Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la Tribunalul Specializat Cluj.” 

Decizia Tribunalului Comercial Cluj a fost atacată cu apel de către Merce, însă Curtea de Apel Cluj a respins apelul și a păstrat în întregime sentința pronunțată. 

Administratorul Merce, un fost angajat Endava

Un aspect care ni s-a părut cel puțin curios este faptul că administratorul Merce Real Estate, olandezul Geertsma Cornelis Hendrik, a fost angajat Endava Holding BV, pe postul de comisar, din 2009 până în 20 martie 2012 când a demisionat, la numai 5 zile după ce Merce Real Estate a semnat contractul de închiriere cu Endava România.