Primăria Cluj-Napoca jongleaza cu un proiect PUZ nelegal

 Referitor la:” ELABORARE PLAN URBANISTIC ZONAL CONFORM LEGII NR 350/2001 actualizată, Amplasament mun Cluj Napoca , str. Borhanciului, f.n., jud Cluj, Beneficiar ZUZ RAMONA EMANUELA, TURCU IULIANA”,

Dată afișare intenție elaborare PUZ 09.08.2024,

Ședință comisie tehnică de amenajarea teritoriului și urbanism 16 decembrie 2024 Orele: 10.30

SITUAȚIA DE FAPT

Elaborare a Planului Urbansitic Zonal pe amplasament str. Borhanciului – mun Cluj Napoca, document prin care se solicită următoarea zonificare funcțională:

• Zonă locuințe individuale, P+1

• Zonă clădiri destinate activității economice cu caracter terțiar, S+D+P+3E (adică 6 niveluri suprapuse)

• Zonă verde, amanajarea zonei verzi existente în spații verzi

OBSERVAȚII NELEGALITATE PUZ PROPUS

1.

Proiectul de PUZ propus este nelegal întrucât nu sunt respectate prevederile art. 32 (7) din Legea nr. 350/2001 coroborat cu cele ale Certificatului de Urbanism nr. 3276/28.12.2022 emis de Primăria Mun. Cluj-Napoca (denumit în continuare ”Certificatul de urbanism”)

Conform paginii 6, pct 16 din Certificatul de urbanism, coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este de maxim 0.9.

În cadrul Memoriului de prezentare elaborare PUZ (denumit în continuare ”Memoriu”), la pagina 9, Tabel indici urbanistici propuși S_Et_Bh -Zonă de activități economice cu caracter terțiar se propune un C.U.T. maxim de 1,8.

Propunerea presupune o dublare a C.U.T. -ului maxim admis prin Certificatul de Urbanism și vine în contradicție cu prevederile art. 32 (7) din Legea nr. 350/2001, pe care le redăm în continuare Modificarea prin planuri urbanistice zonale de zone ale unei unităţi teritoriale de referinţă, stabilite prin reglementări aprobate prin Planul urbanistic general, poate fi finanţată de persoane juridice şi/sau fizice. În această situaţie, coeficientul de utilizare a terenului (CUT) propus de noua reglementare nu îl va putea depăşi pe cel aprobat iniţial cu mai mult de 20%, o singură dată.

Având în vedere că prevederile reglementate prin P.U.G.-ul Municipiului Cluj Napoca și reluate prin Certificatul de Urbanism prevăd un CUT maxim pentru zona vizată de 0.9, iar prevederile legale sus menționate prevăd posibilitatea depășirii o singură data cu cel mult 20% al acestuia, propunerea de dublare a C.U.T.- ului este nelegală și de natură a vătăma atât interesul public al locuitorilor Municipiului Cluj Napoca și al autorităților publice responsabile de urbanism, dar cu precădere interesul particular, al vecinilor vizați de PUZ -ul propus spre aprobare.

2.

Propunerea este nelegală întrucât Memoriul privind elaborarea PUZ nu este însoțit de o expertiză în specialitatea geodezie, în contextul în care se propune și edificarea unor clădiri cu 6 niveluri – S+D+P+3E , iar în Certificatul de Urbanism sunt prevăzute restricții din perspectiva alunecărilor de teren ce pot surveni în zonă.

În cadrul Memoriului, la pct 2.5, subpunctul intitulat Existența unor riscuri naturale în zona studiată sau în zonele vecine se prevede că nu există vreun risc privind producerea unor fenomene de alunecare de tip curgere plastic sau alunecări active. Nu se pune problema unor riscuri naturale semnificative în zona studiată.

În primul rând, aceste constatări ale beneficiarului PUZ-ului nu sunt dublate de documente justificative.

În al doilea rând, aceste concluzii contrazic în mod flagrant realitatea din teren astfel cum este aceasta dovedită prin Certificatul de Urbanism și expertizele geodezice realizate cu ocazia construirii imobilelor învecinate, de dimensiuni mult mai reduse, respectiv D+P.

Astfel, în Certificatul de Urbanism, la pct 1, Lit B, la rubrica”Alte restricții”, se prevede faptul că zona este cu risc mediu/mare de alunecări de teren, motiv pentru care se prevede necesitatea unor documentații geotehnice și studii de stabilitate generală.

Riscul alunecărilor de teren si necesitatea evitării săpăturilor la baza versantului/supraîncărcarea versantului sunt confirmate de Expertiza geotehnică nr. 130/2021 elaborată de expert Augustin Popa pentru o casă unifamilială D+P situata pe str. Borhanciului, la limita de proprietate cu PUZ propus, vis-à-vis de una din cladirile cu 6 niveluri propuse.

3.

Propunerea de PUZ este nelegală întrucât include construirea de imobile de servicii economice de tip terțiar cu încălcarea prevederilor Secțiunii 2, pct 2, din Certificatul de Urbanism.

În cadrul secțiunii 2, pct 2 din Certificatul de urbanism, ”Utilizare funcțională aferentă UTR ULIU”, sunt admise realizarea de servicii cu acces public, dar cu anumite condiționări.

Or, Memoriul privind elaborarea PUZ este lacunar cu privire la zona de clădiri destinate activității economice cu caracter terțiar, în aceste condiții neputând fi verificate restricțiile de funcțiuni prevăzute în Certificatul de Urbanism.

Astfel, prin Certificatul de Urbanism se prevede la Secțiunea nr. 2, pct 2, faptul că sunt premise efectuare de servicii cu acces public în condițiile în care pentru acestea trebuie obținute acordul vecinilor, iar aceste servicii să se adreseze în special locuitorilor zonei. Nu s-au formulat cereri privind acordul vecinilor în acest sens.

De asemenea, se prevede prin Certificatul de Urbanism ca pentru activitățile de alimentație publică să se obțină acordul vecinilor pe o rază de 50 m de la limita parcelei pe toate direcțiile. Nu s-au formulat cereri privind acordul vecinilor în acest sens.

De asemenea, în cazul funcțiunilor de turism, imobilele trebuie să nu includă alimentație publică și să se obțină acordul vecinilor. Nu s-au formulat cereri privind acordul vecinilor în acest sens.

Or, prin PUZ se propune înființarea unei zone de interes privind construirea unei ansamblu de activități economice care nu cuprinde niciun fel de detalii cu privire la activitatea intenționată. Este adevărat că potrivit legii nr. 350/2001, prin Planul urbanistic zonal se pot stabili reglementări noi cu privire la funcţiunea zonei, dar considerăm că acestea trebuie să vină în completarea prevederilor urbanistice deja aprobate, nu în contra acestora, printr-o încălcare flagrantă a valorilor protejate de către autoritatea administrativă la elaborarea Planului Urbanistic General. Nu se poate aproba schimbarea funcțiunii zonei fără niciun fel de detaliere sau justificare, pentru că o astfel de ipoteză ar anula însăși obligativitatea respectării prevederilor generice, din PUG, și ar da naștere la abuzuri. Practic, printr-o lipsă de reglementare detaliată a funcțiunii zonei de servicii economice, s-ar putea avea în vedere inclusiv activități precum baruri de noapte sau jocuri de noroc, activități de turism intensive sau evenimente destinate publicului larg, incompatibile cu funcțiunea zonei sau activități de alimentație publică de natură să încalce condiționările existente în zonă și care au fost avute în vedere la dezvoltarea acesteia într-un mod unitar. Desfășurarea unor activități de natura celor sus menționate vine în contradicție cu însăși reglementarea de zonă urbană de locuințe unifamiliale, cu dimensiuni reduse, unde primează liniștea și comuniunea între vecini, împrejurări incompatibile cu activități hoteliere, de restaurant, săli de nuntă ori jocuri de noroc, posibil a fi intenționate de beneficiarii PUZ conform funcțiunii economice propuse.

4.

Propunerea de PUZ este nelegală întrucât NU respectăprevederileCertificatului de Urbanism nr. 3276/28.12.2022 emis de Primăria Mun. Cluj-Napoca care impuneau cu caracter de obligativitate crearea prin PUZ a zonei S_UIs – Subzona de instituții și servicii publice și de interes public constituite în clădiri dedicate.

Conform PUG și RLU, S_UIs – Subzona de instituții și servicii publice și de interes public constituite în clădiri dedicate implică în sarcinabeneficiarilor investiției construirea și donarea către Primărie de clădiri destinate pentru „Instituţii şi servicii publice sau de interes public – funcţiuni administrative, funcţiuni de cultură, funcţiuni de învăţământ şi cercetare, funcţiuni de sănătate şi asistenţă socială, funcţiuni de cult.”, prin urmare această zonă impusă prin certificatul de urbanism, care ar fi crescut calitatea vieții pentru locuitorii din zonă, spre deosebire de funcțiunile economice incerte propuse prin zona S_Et_Bh -Zonă de activități economice cu caracter terțiar, care așa cum arătat deja, nu respectă prevederile legale incidente și vor crea doar trafic auto suplimentar și disconfort pentru locuitorii zonei.

5.

Propunerea de PUZ este nelegală întrucât include o modificare a funcționalității zonei UTR VE, nepermisă de reglementarea zonei, conform PUG, astfel cum se indică în Certificatul de urbanism.

Conform Certificatului de Urbanism, zona UTR VE cuprinde două cursuri de apă, respectiv două pâraie afluenți ai pârâului Becaș, fiind interzisă schimbarea destinației acestei categorii de spații.

Această reglementare, se arată la pag. 4 din Certificatul de Urbanism are caracter definitiv și nu poate fi schimbată prin PUZ.

Or, în Memoriu nu există o defalcare clară a zonelor de construit propuse prin PUZ raportat la UTR ULiu și UTR VE, astfel încât să poată fi verificată respectarea condiționărilor primare de urbanism cu privire la UTR VE.

Dimpotrivă, prin Memoriu se arată că terenul propus pentru elaborare PUZ se află în UTR ULiu și UTR Ve, fără a se avea în vedere că UTR-urile au un regim diferit de construire, fără a fi indicate reperele aferente fiecărui UTR pentru a se putea verifica îndeplinirea condițiilor legale.

6.

Proiectul de elaborare PUZ prevede o reducere drastică a zonelor de spații verzi reglementate în zonă

Conform pct. 13, pag 6 din Certificatul de Urbanism, pe ansamblul unei parcele, spațiile verzi vor ocupa minim 40% din suprafața totală.

Or, prin Memoriu, se propune un procent de 20% spațiu verde pentru zona S-Et-Bh și 25% pentru LiuBh (zonă locuințe individuale).

Astfel, contrar prevederilor urbanistice valabile în prezent pentru zona Borhanciului, se intenționează o reducere la jumătate a spațiului verde, creându-se o densitate mai mare a suprafețelor construite, cu rezultatul prejudicierii mediului înconjurător și al confortului locuitorilor din zonă, care la alegerea zonei de locuit au avut în vedere procentul generos de spațiu verde neconstruibil.

Reducerea spațiilor verzi și creșterea gradului de ocupare a terenului cu construcții nu numai că nu poate fi de natură să crească atractivitatea zonei, așa cum afirmă beneficiarii, ci dimpotrivă, va avea ca efect modificarea drastică a condițiilor de trai pentru proprietarii din zonă care au respectat restricțiile urbanistice la momentul edificării locuințelor propria și va afecta atractivitatea zonei, care în mod tradițional a fost zonă rezidențială.

6.

Propunerea de PUZ este nelegală întrucât încalcă prevederile Certificatului de Urbanism coroborate cu art. 32 din Legea nr. 350/2001 cu privire la înălțimea clădirilor propuse.

Astfel:

➢Prin Certificatul de urbanism sunt admise înălțimi de maxim 2 niveluri supraterane la care se poate adăuga o mansardă sau nivel retras (pag 5, pct 10)

➢în timp ce prin PUZ-ul solicitat se intenționează construirea unor clădiri de 5 niveluri supraterane, incluzând demisolul, în contrast cu restul locuintelor edificate în zonă.

Prin înățimea propusă se intenționează nu numai depășirea cu două niveluri a reglementărilor legale de urbanism din zonă, dar se depășește în mod evident și CUT-ul maxim admis de prevederile art. 32 din Legea nr. 350/2001 raportat la PUG -ul existent.

8.

În Memoriul de elaborare PUZ nu se prevede dacă terenurile beneficiarului sunt aferente fâșiilor de protecție a cursurilor de apă, context în care 10% din suprafața urbanizată trebuie să treacă în proprietatea publică,  operațiune ce trebuie să reglementată în cadrul fiecărui PUZ de urbanizare, în acord cu prevederile Certificatului de Urbanism.

9.

Prin proiect PUZ nu se studiaza:

• retragerile fata de cele 2 (doua) cursuri de apa, ce marginesc parcela pe laturile de nord, respectiv, de vest (afluenti fara nume ai paraului Becas). Acestea atrag dupa sine cel putin nerespectarea zonelor de protectie din LEGEA nr. 107 din 25 septembrie 1996 legea apelor, 5 metri de la limita albiei minore, conform Anexei nr. 2 LĂŢIMEA ZONELOR DE PROTECŢIE ÎN JURUL LACURILOR NATURALE, LACURILOR DE ACUMULARE, ÎN LUNGUL CURSURILOR DE APĂ, DIGURILOR, CANALELOR, BARAJELOR ŞI A ALTOR LUCRĂRI HIDROTEHNICE. Cu toate acestea propunerea de PUZ nu e insotita de studiu hidrologic (s.n. cursul de apa e nepermanent, deci nu poate fi determinata albia de topometrist in orice moment al anului, trebuie hidrolog care stie cand si cum se masoara), aviz de la Apele Romane, etc.

• Menționăm că pârâul (cursul de apă) de la vest e cuprins în PUG, dar nu este reglementat prin PUZ. De asemenea, precizăm faptul ca pârâul (cursul de apă) de la nord, chiar dacă nu este prevăzut în PUG, este mai mare decât cel de la vest, și prezintă valențe inundabile după ploi – colecteaza toate apele care vin de pe dealul Borhanciului.

10. Propunerile PUZ încalcă prevederile art. 17 din Legea nr. 348/2003 privind legea pomiculturii

Precizăm că pe terenurile propuse pentru elaborarea PUZ se află 2 (doi) nuci, dintre care unul este cel mai impunător nuc din zonă. Planșele aferente proiectului nu îi mai indică însă, de unde deducem că s-a luat decizia tăierii și eliminării lor., Or, conform art. 17 din Legea nr. 348/2003, nu sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru tăiere, fapt care este ignorat în mod deliberat în propunerea de admitere a PUZ-ului.

Astfel, conform art. 17 lit d, din legea 348/2003, criteriile care stau la baza documentaţiei în vederea autorizării tăierii nucilor răzleţi/castanilor comestibili sunt: 1. pomii sunt îmbătrâniţi şi prezintă ramuri uscate în proporţie de 60% din coroană; 2. pomii sunt amplasaţi într-un perimetru unde urmează să se construiască obiective de interes naţional sau de interes al comunităţii locale; 3. pomii sunt amplasaţi pe aliniamentele drumurilor naţionale şi se pune în pericol siguranţa circulaţiei rutiere. Suntem în situația în care pe teren sunt nuci răzleți, care urmează a fi tăiați pentru a face loc unor construcții incerte ca și înălțime și funcțiuni, iar prevederile legale nu permit eliminarea nucilor decât în condiții extrem de stricte, care nu sunt respectate în speță.

Practic, niciun criteriu din cele prevăzute de reglementările legale nu este incident în cazul nucilor de pe terenurile ce face obiectul propunerii de reglementare prin PUZ, ceea ce atrage o data în plus nelegalitatea propunerii. Chiar dacă acest aspect nu este inclus în legislația specifică de urbanism, este totuși o prevedere legală imperativă, supusă sancțiunii în caz de nerespectare, care nu se poate regăsi într-un document aprobat la nivelul Consiliului Local al Municipiului Cluj Napoca.

UPDATE: la data de 2 noiembrie 2024, între data înregistrării obiecțiilor la anunțul de intenție de elaborare a PUZ și data stabilită pentru ședința CTATU, cei 2 nuci au fost defrișați, probabil fără respectarea vreunei prevederi legale în acest sens. Dovezi foto și video privind tăierile sunt disponibile la cerere.

11.

Propunerea de PUZ nu respect retragerile laterale obligatorii

Astfel:

– la pct 2.5 din Memoriu se precizează că distanta fata de limitele laterale este h/2. De asemenea, în Plansa de reglementari se precizeaza distanta de 5m.

– Pe de altă parte, la indici propuși pentru zona S-Et-Bh se popune un regim de înălțime de D+S+P+3, inaltime max cornisa 14m.

–

În acest context, retragerile laterale ar trebui să respecte o distanță de 7 m (14 m/2).

– Pe de altă parte, inaltimea la cornisa se masoara in fiecare punct, deci in partea de jos a blocurilor/spatiilor comerciale S+D+P+3E, inaltimea la cornisa va fi de cel putin 6 nivele x 3 metri (si daca ignoram atic), deci 18 metri/2 echivalează cu o retragere 9 metri.

12.

Prevederile Memoriului cu privire la accesul în strada Borhanci încalcă flagrant prevederile Normativului pentru amenajarea intersectiilor la nivel pe drumuri publice AND 600-2010, aprobat prin Decizia CNADNR 898/11-11-2010 publicata in BTR 4/2010.

Astfel, conform art. 2.4 din Normativ, Densitatea intersecțiilor, distanta minima intre 2 intersectii noi proiectate este de minim 200 metri, pentru o viteza de proiectare mai mica de 60 km/ora.

Precizam ca Normativul AND este aplicabil si in interiorul localitatilor.

Se observa lesne ca între intersectia strazilor Remenyik Sandor (s.n. prima intrare pe str. Remenyik Sandor in dreptul casei cu nr. 4, in care locuiesc petentii) si Borhanciului si intersectia strazii proiectate prin PUZ cu str. Borhanciului, distanta este de sub 20 metri, cu incalcarea flagranta a Normativului pentru amenajarea intersectiilor la nivel pe drumuri publice AND 600-2010. Situatia se mentine si in directia opusa fata de intersectia existent a strazilor Borhanciului cu Bicaz.

Totodată, cu privire la circulație, în propunere se prevede că “Circulația auto de pe str. Borhanci dispune de două benzi auto pe sens, acestea deservind și transportul în comun – autobuzele M13 și L20, care leagă str. Borhanci de zona central a orașului Cluj-Napoca.”. Arătăm că aceste suțineri contravin realității, strada având doar 1 banda pe sens.

De asemenea, trebuie avute în vedere și restrictiile din CU si aviz de oportunitate, conform cărora ca nu se emit autorizatii pana la finalul anului 2026 sau construirea centurii metropolitane. Nici in PUG strada Borhanciului nu este prevăzută cu 2 benzi pe sens, dupa largirea acesteia la 18 metri.

CONCLUZII

Regulile generale de urbanism constituie un ansamblu de principii urbanistice cu un caracter general, prin care se stabilește modul în care pot fi ocupate terenurile, precum și amplasarea și conformarea construcțiilor și amenajărilor, în acord cu prevederile legale. Prin aplicarea acestora trebuie să se asigure concilierea intereselor cetățeanului cu cele ale colectivității, respectiv protecția proprietății private și apărarea interesului public.

Acest proiect de PUZ nu respectă reglementările în domeniul urbanismului și normele tehnice de protecție a mediului, a populației, siguranța construcțiilor și echipare edilitară, și nici destinația urbanistică stabilită pentru zona vizată.

Pentru toate aceste motive, o multitudine de locuitori din zona afectată de acest PUZ am solicitat Instituției Arhitectului Șef al Municipiului Cluj-Napoca, precum și comisiilor de avizare a propunerii PUZ să nu avizeze favorabil și, prin referatul arhitectului șef, să recomande Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca respingerea propunerii PUZ.

Ne-am adresat dvs., presei, a patra putere în stat, deoarece ne îndoim că demersul nostru va avea vreo finalitate administrativă, înainte de a ne adresa instanțelor de judecată competente materiale și teritorial, în condițiile în care elaboratorul propunerii de PUZ este nimeni altul decât Arh. VLAD NEGRU – reprezentantul Registrul urbaniștilor din România – Biroul teritorial al regiunii de dezvoltare  N-V în Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și de Urbanism (C.T.A.T.U.). Dar se pare că, în România cel puțin, o asemenea situația nu reprezintă conflict de interese!

Terenul mediatic a fost deja pregătit pentru aprobarea acestui proiect controversat în CTATU, în condițiile în care articolele publicate în ziarele locale până la acest moment, sub titlu „79 de case în cartierul Borhanci” (sursa https://zcj.ro/administratie/79-de-case-in-cartierul-borhanci–273243.html) și „79 de case. Proiect imobiliar pentru locuințe individuale în cartierul Borhanci” (sursa https://media9.ro/79-de-case-proiect-imobiliar-pentru-locuinte-individuale-in-cartierul-borhanci/) elogiază acest proiect, ignorând complet atât propunerea de Zonă de clădiri destinate activității economice cu caracter terțiar, S+D+P+3E (adică 6 niveluri suprapuse) cât șiprevederileCertificatului de Urbanism nr. 3276/28.12.2022 emis de Primăria Mun. Cluj-Napoca care impuneau cu caracter de obligativitate crearea prin PUZ a zonei S_UIs – Subzona de instituții și servicii publice și de interes public constituite în clădiri dedicate. Dar, conform PUG și RLU, S_UIs – Subzona de instituții și servicii publice și de interes public constituite în clădiri dedicate implică doar obligații și costuri pentru beneficiarii investiției (s.n. respectiv, construirea și donarea către Primărie de clădiri destinate pentru „Instituţii şi servicii publice sau de interes public – funcţiuni administrative, funcţiuni de cultură, funcţiuni de învăţământ şi cercetare, funcţiuni de sănătate şi asistenţă socială, funcţiuni de cult.”), prin urmare această zonă impusă prin certificatul de urbanism, care ar fi crescut calitatea vieții pentru locuitorii din zonă, dar care este neprofitabilă pentru investitor, a fost pierdută pe parcurs.

Surse documentație propunerea PUZ:

Variantă supusă dezbaterii publice la data de 09.08.2024:

Informarea și consultarea publicului PUD și PUZ

https://files.primariaclujnapoca.ro/2024/08/09/PARTE-DESENATA.pdf

https://files.primariaclujnapoca.ro/2024/08/09/CERTIFICAT-DE-URBANISM-NR.-3276-DIN-28.12.2022.pdf

https://files.primariaclujnapoca.ro/2024/08/09/AVIZ-DE-OPORTUNITATE-nr.-79-din-23.05.2023.pdf

Variantă supusă dezbaterii din ședința CTATU programată la data de 16.12.2024 ora 10:30:

https://files.primariaclujnapoca.ro/2024/12/10/Parte-scrisa.pdf (s.n. 9 pagini în plus față de varianta supusă dezbaterii publice)

https://files.primariaclujnapoca.ro/2024/12/10/Parte-desenata.pdf (s.n. 7 pagini în plus față de varianta supusă dezbaterii publice)

Scris de Mihai Samarghitan