Primăria Florești s-a apărat cu mâinile goale în procesul în care a pierdut 5,8 milioane de lei în favoarea USAMV Cluj-Napoca

Unul dintre cele mai importante procese pe care Primăria comunei Florești le-a pierdut a fost cel intentat de Universitatea de Științe Agricole și Medicină Veterinară (USAMV) Cluj-Napoca în anul 2018, în urma căruia bugetul local s-a ales cu o gaură de 5,8 milioane de lei. Conflictul dintre cele două instituții a izbucnit după ce Primăria a expropriat mai multe terenuri deținute de USAMV în comuna Florești, cu o suprafață totală de 21.100 de metri pătrați, în schimbul cărora a oferit 1,9 milioane de lei, fiind evaluate la preţul de 93 lei/mp. 

Universitatea de Științe Agricole și Medicină Veterinară (USAMV) Cluj-Napoca a formulat o acțiune în instanță împotriva Primăriei Florești, în vara anului 2018, prin care a contestat cuantumul despăgubirilor stabilite de forul administrativ local în urma exproprierii terenurilor cu o suprafață de 21.100 de metri pătrați pentru realizarea Centurii de Sud a Floreștiului. Lupta în instanță nu a durat prea mult pentru că avocatul care a reprezentat Primăria condusă la acea vreme de Horia Șulea a pornit la război fără arme, contestând chiar înscrisurile instituției pe care o reprezenta.  Curtea de Apel Cluj a decis definitiv la sfârșitul anului 2019 că Primăria trebuie să achite către USAMV suma de 5.867.201 lei în contul terenurilor expropriate. 

Sămânța de scandal, plantată de Primărie

Primăria Floreşti a stabilit în anul 2016, printr-o Hotărâre de Consiliu Local că valoarea totală a despăgubirilor pentru terenurile expropriate cu o suprafaţă de 21.100 mp este de 1.962.300 lei, terenurile fiind evaluate la preţul de 93 lei/mp. USAMV Cluj-Napoca a solicitat pe cale separată, întocmirea unui Raport de evaluare de către un evaluator autorizat ANEVAR pentru stabilirea valorii de piaţă a terenurilor intravilane situate în localitatea Floreşti. Prin Raportul de evaluare întocmit s-a stabilit un preţ de 290,3 lei/mp, rezultând astfel pentru suprafaţa de 21.000 mp, ce urma a fi expropriată, o valoare de piaţă în cuantum de 6.125.610 lei. 

Disputa s-a mutat în sălile de judecată ale Tribunalului Cluj, iar pentru determinarea valorii de piaţă a terenurilor expropriate instanţa a încuviinţat efectuarea unui raport de expertiză care a stabilit că suma de 5.867.201 lei este cea corectă.

La momentul întocmirii raportului de expertiză pentru stabilirea valorii terenurilor supuse exproprierii comisia de experţi a stabilit în baza contractelor de vânzare-cumpărare puse la dispoziţie de reprezentanţii Primăriei preţul cu care se vând imobilele situate în imediata apropiere. Experții au evaluat cele patru parcele de teren la suma de 48 euro/mp.; 56 euro/mp.; 75,6 euro/mp. și 138 euro/mp. 

Cum s-a apărat Primăria Florești în intanță

Primăria Florești a adus în atenţia instanţei că prin raportul de expertiză tehnică judiciară s-a stabilit drept cuantum al despăgubirii suma de 62 Euro/mp, iar prin opinia separată s-a stabilit cuantumul despăgubirilor la valoarea de 44,88 Euro/mp, concluzionând astfel că instanţa nu a ţinut cont de niciun înscris depus în probaţiune sau de obiecţiunile la expertiză formulate.

USAMV Cluj-Napoca a arătat că numai expertul desemnat de către Comuna Floreşti nu a fost de acord cu cuantumul despăgubirilor stabilite în raportul de expertiză. 

În motivare, Curtea de Apel Cluj a desființat rând pe rând fiecare argument formulat de Primăria Florești în cererea de apel. 

„Referitor la cuantumul despăgubirilor solicitate de către USAMV Cluj-Napoca, contrar alegaţiilor apelantei, în mod corect şi legal instanţa de fond a dispus obligarea UAT Floreşti la achitarea în favoarea USAMV Cluj-Napoca a despăgubirilor stabilite prin raportul de evaluare administrat în cauză. Faptul că Hotărârea Comisiei de expropriere prin care s-a stabilit cuantumul despăgubirilor nu este legală şi temeinică şi nu reflectă valoarea de piaţă a imobilelor la data exproprierii a fost confirmat de Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de către Comisia de experţi numită potrivit art. 22 alin. (5) din Legea nr. 255/2010, dar şi de Raportul de evaluare întocmit de către evaluator autorizat ANEVAR, la solicitarea USAMV Cluj-Napoca şi depus la dosarul cauzei.

Totodată, contrar supoziţiilor apelantei, la momentul în care instanţa a pronunţat sentinţa civilă nr. 346/F/2019 a ţinut cont atât de cuantumul despăgubirilor acordate de către UAT Floreşti şi care potrivit raportului de expertiză nu reflectă valoarea reală a imobilelor, cât şi faptul că raportul de evaluare a fost întocmit în baza contractelor de vânzare-cumpărare puse la dispoziţie de reprezentanţii comunei Floreşti.

Prin urmare s-a constatat că susţinerile apelantei potrivit cărora instanţa a ignorat cuantumul despăgubirilor stabilite de către Comisia de expropriere sau înscrisurile depuse de UAT Floreşti în timpul cercetării judecătoreşti nu sunt întemeiate. (…) În ceea ce priveşte criticile privind restricţiile legale. Destinaţia terenului din comparabile şi regimul de înălţime admis s-a arătat cu titlu preliminar, faptul că apelanta şi-a contestat propriile înscrisuri în condiţiile în care contractele de vânzare-cumpărare au fost puse la dispoziţia Comisiei de experţi de reprezentanţii Comunei Floreşti.

Critica apelantei cu privire la restricţiile legale, destinaţia terenului din comparabile şi regimul de înălţime admis a fost reţinută de către instanţa de fond astfel experţii „au apreciat oportună utilizarea drept comparabile a imobilelor ce fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare puse la dispoziţie, mai mult aceste imobile se află în apropierea imobilelor ce fac obiectul prezentei expertize, totodată experţii au argumentat în cadrul răspunsului la obiecţiuni şi soluţia adoptată cu privire la ajustarea valorilor, apreciind că s-au impus ajustări diferenţiate în june fie de caracteristicile imobilelor, aşa cum sunt acestea descrise pe larg în cuprinsul lucrării”.

Prin răspunsul la obiecţiuni, experţii cu opinie majoritară au arătat că au respectat standardele de evaluare recomande de GEV 630, în ceea ce priveşte ce a mai bună utilizare – CMBU a terenului potrivit PUG Floreşti.

Referitor la opinia separată a expertului desemnat din partea Comunei Floreşti s-a arătat că apelanta nu a formulat obiecţiuni la răspunsul la obiecţiuni formulat de către cei doi experţi cu opinie majoritară şi nici nu a solicitat efectuarea unei contraexpertize.”, se arată în motivarea instanței. 

Primăria Florești a adus critici în cererea de apel cu privire la modul în care a fost efectuat raportul de expertiză tehnică judiciară, critici pe care nu le-a prezentat în fața instanței de fond. În acest sens, Curtea de Apel Cluj a arătat că raportul de expertiză tehnică judiciară a fost depus la dosar, în faţa primei instanţe, în data de 30.01.2019, obiecţiunile la acest raport formulate de Primăria Floreşti fiind încuviinţate de instanță. 

„(…) apelanta nu a înţeles să solicite efectuarea unei noi expertize.  Criticile aduse raportului de expertiză prin declaraţia de apel nu pot fi primite atâta timp cât au fost soluţionate în faţa primei instanţe, nefiind formulată o cerere de efectuare a unei noi expertize în termenul prevăzut de art. 338 alin. 2 NCPC.

Astfel cum se arată în răspunsul la obiecţiuni, la efectuarea expertizei au fost avute în vedere contactele de vânzare – cumpărare puse la dispoziţie de către pârâtă, iar în cadrul expertizei s-a efectuat un studiu de piaţă, s-au căutat date despre imobile cu suprafeţe identice sau cel puţin similare, dar nu s-au găsit, situaţie în care s-a considerat oportună utilizarea drept comparabile a imobilelor care fac obiectul contractelor de vânzare cumpărare puse la dispoziţie, cu atât mai mult cu cât aceste imobile se află în apropierea imobilelor care au făcut obiectul expertizei.”, arată motivarea instanței.