Tribunalul Cluj a admis acţiunea Asociaţiei pentru Protecţia Urbanistică a Clujului (APUC) împotriva Consiliului Local Cluj-Napoca, a primarului şi a societăţii Cyane SRL, dezvoltatorul ansamblului Luminia, pentru anularea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) şi a autorizaţiilor de construire. Care sunt motivele pentru care APUC a trimis Cyane în judecată?
Tribunalul Cluj a hotărât anularea PUZ-ului şi autorizaţiilor ansamblului rezidenţial
Secţia de contencios administrativ a Tribunalului Cluj a hotărât anularea PUZ-ului şi a şase autorizaţii de construire pentru blocurile din ansamblul Luminia din cartierul Europa.
Soluţia pe scurt: ”Respinge excepţiile invocate în raport cu cererea de anulare a HCL 603/25.09.2007 de aprobare a PUZ. Admite cererea formulata si dispune anularea HCL 603/25.09.2007 de aprobare a PUZ. Respinge excepţiile invocate în raport cu cererea de anulare a autorizaţiilor de construire. Admite cererea formulata si dispune anularea AC nr. 115/2014, AC 117/2014, AC 118/2014, AC 119/2014, AC 340/2013, AC 341/2013. Obliga pârâţii în solidar la plata în favoarea reclamantei a cheltuielilor de judecata în cuantum de 24981,39 lei. Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Recursul se depune la Tribunalul Cluj”.
Raportul APUC
Prin HCL nr. 603/25.09.2007 a fost aprobat Planul Urbanistic Zonal şi Planul Urbanistic de Detaliu pentru ansamblul rezidenţial de comerţ şi birouri din Eugen Ionescu. Aceste documentaţii vizează o suprafaţă de aproximativ 2ha de teren, aflate limitrof străzii Eugen Ionescu prin PUZ şi PUD urmărindu-se realizarea unui complex de construcţii cu un regim de înălţime mare şi o funcţiune diferită de cea anterior existenţă. Prin PUZ aprobat prin HCL 603/25.09.2007 s-a stabilit încadrarea funcţională UTR CM1 – zonă mixtă cu clădiri având regim de construire cuplat sau izolat, cu înălţimi maxim P+10 E, cu indici de ocupare teren POT 31,3% şi CUT 2,14 ADC/mp teren, deşi terenul se afla iniţial în UTR L3c – zona locuinţelor individuale şi colective mici.
Pe terenul vizat de PUZ au fost eliberate şi autorizaţia de construcţie pentru edificarea a şapte construcţii. În 2007-2008 au fost emise AC 2031/16.11.2007 – bloc A de locuinţe colective cu regim de înălţime S+P+6E+E retras+E tehnic, AC 752/2008 – bloc D şi C de locuinţe şi împrejmuire AC 753/2008 – bloc E de locuinţe şi împrejmuire.
Acest proiect imobiliare nu a fost pus în executare deoarece după eliberarea autorizaţiei de construire, societatea Abaris Grup SRL, beneficiară iniţial a acestui proiect a turnat doar fundaţia la Blocul A şi a început excavaţiile la un al doilea bloc.
În noiembrie 2008 lucrările au fost situate ca urmare a condiţiilor economice, societatea Abaris intrând şi în procedură de insolvenţă. APUC a constatat că în 2013şi apoi în 2014, la cererea Cyan, au fost emise noi autorizaţii de construire, în general pentru continuarea lucrării fără modificarea constructivă. Se constată că în teren faptul că proiectul a fost demarat, un prim bloc colectiv, fiind deja edificat în contract totul, cu regimul de înălţime al construcţiei din zonă şi de asemenea cu specificul construcţiei din cartierul Europa, unde sunt preponderent locuinţe individuale sau colective mici.
În acest context, imediat ce APUC a constatat această stare de fapt şi a aflat de existenţa actelor administrative mai sus menţionate, APUC a formulat plângeri prealabile cu privire la actele administrative a căror anulare a solicitat-o.
Nelegalitatea prin care a fost aprobat PUZ şi PUD ansamblul rezidenţial ”Luminia”
Prin HCL 603/25.09.2007 a fost aprobat Planul Urbanistic Zonal realizându-se prin acest act administrativ schimbarea funcţiunilor terenului vizat de PUZ în contradicţie cu funcţiunea diferită reglementată anterior pentru acelaşi teren şi în dezacord cu funcţiunea terenurilor învecinate ţi cu caracteristicile şi funcţiunile preponderente ale cartierului Europa.
Pentru parcela de teren în care e amplasat Ansamblul ”Luminia”, încadrarea era UTR L3c. În planşă se poate observa faptul că UTR=CM3 se regăsea doar pentru parcelele cu deschidere la Calea Turzii.
Prin PUZ aprobat de HCL 603/25.09.2007 s-a realizat modificarea indicilor urbanistici reglementaţi, modificarea regimului de înălţime precum şi modificarea funcţionării de încadrare funcţională UTR L3c proprie terenurilor limitrofe străzii Eugen Ionescu în UTR CM1 (n.r. – subzonă mixtă cu clădiri având regim de construire continuu sau discontinuu pentru dezvoltare zonă de servicii) proprie terenurilor limitrofe Căii Turzii. O astfel de schimbare funcţională nu este cu nimic justificată. Terenul reglementat de acest PUZ se înscrie şi face parte din cartierul Europa fiind limitrof străzii Eugen Ionescu, dar au ”împrumutat” caracteristicile şi funcţiunile proprii ale unei zone ce este limitrofă Căii Turzii. Această transpunere nu se justifică prin achiziţionarea terenurilor, nu se justifică prin interesul locuitorilor din zonă, nu este acreditată de circulaţiile existente, nu este în acord cu specificul unui cartier rezidenţial şi nu conduce la îmbunătăţirea condiţiilor de viaţă, ci din contră.
Regimul de înălţime mare şi indicatorii urbanistici maximi mult superiori celor obligatorii în L3c se justifică doar în cazul zonei limitrofe Căii Turzii.
HCL 603/2007 a aprobat PUZ-ul ca urmare a prezentării unei stări de fapt nereale
HCL 603/2007 aprobă un PUZ ca urmare a prezentării unei stări de fapt nereale în ceea ce priveşte accesul, planşele aferente PUZ prezentând datele nereale cu privire la accesul la teren HCL c603/2007 conţine prevederi ce sunt ireconciliabile cu situaţie terenului.
Prin HCL 603/2007 s-a aprobat PUZ şi PUD în condiţiile în care s-a prevăzut expres ”Accesul se realizează din strada Eugen Ionescu şi Calea Turzii, pe o alee de acces auto şi pietonal”. Ori, în realitate terenul vizat de PUZ şi PUD nu are acces din Calea Turzii. O astfel de cale de acces nu există în fapt, nici în prezent şi nu exista nici în 2007. Această împrejurare este de natură să califice ca nelegală HCL 603/2007, ea fiind bazată pe o documentaţie ce conţine date false cu privire la un acces aşa zis existent din Calea Turzii.
Prin PUZ s-a stabilit încadrarea funcţiei UTR CM1 cu înălţime maxim P+10E, deşi terenul se afla iniţial în UTR L3c – zona locuinţelor individuale şi colective mici. Noua documentaţie urbanistică trebuia ”să justifice şi să demonstreze posibilitatea intervenţiei urbanistice solicitate”. Această prevedere nu face altceva decât să releve cerinţa de legalitate a oricărui act administrativ. Astfel, în ceea ce priveşte HCL 603/2007 de aprobare a PUZ şi PUD, aceasta este nelegală, în primul rând având în vedere că nu este motivată. Nu se poate deroga de la aceste reglementări fără motivarea necesităţii adoptării regimului derogatoriu.
Actul administrativ este emis cu exces de putere, el nefiind emis pentru motive obiective, ci doar pentru şi în scopul satisfacerii intereselor imobiliare a unor particulari. Nu există nicio acţiune sau fundament urbanistic pentru intercalarea într-o zonă de locuinţe individuale şi colective mici a unor clădiri cu total alt regim şi funcţiune. Dezvoltarea coerentă şi în acord cu potenţialul zonei şi interesele locuitorilor este desocotită.
PUZ nu conţine o documentaţie care să ateste şi să justifice aprobarea sa nefiind respectate cerinţele Reglementării ”Ghid privind metodologia de elaborare şi conţinutul cadru al planului urbanistic zonal indicativ GM-010-2000 aprobată prin Ord: 176/2000 MPLAT, respectiv prevederile pct. 2.1. Etape în elaborare, pct. 1.5. Condiţii de elaborare, 2.2. PUZ, 3.1. Studii de fundamentare. Din documentaţia care a stat la baza aprobării HCL se constată că PUZ-ul aprobat nu este fundamentat prin studii de specialitate realizate de către echipe pluridisciplinare şi nici nu a avut în vedere şi analizat nici măcar interesul şi opţiunea vecinilor ori a locuitorilor din zonă. Nici măcar un studiu de trafic nu a fost parte a documentaţiei care a stat la baza eliberării PUZ-ului.
APUC mai menţionează că PUZ şi PUD încalcă prevederile privitoare la distanţele dintre construcţiile situate pe aceeaşi parcelă.
APUC: ”Lucrările de construire autorizate afectează întreaga zonă”
Nelegalităţile HCL nr. 603/25.09.2007 implică şi atrage nulitatea actelor subsecvente, a actelor emise prin aplicarea actului normativ nelegal. Nelegalitatea autorizaţiilor rezultă din nelegalitatea HCL de adaptare PUZ.
APUC consideră că lucrările de construire autorizate afectează întreaga zonă în care se edifică un cartier rezidenţial a unei zone importante a municipiului Cluj-Napoca. Ele conduc la o aglomerare urbană ce va avea efecte negative în ceea ce priveşte conflictul locuitorilor din zonă. Se va crea o aglomerare urbană în dezacord cu potenţialul zonei şi cu specificul cartierului, urmând a fi grav afectată întreaga circulaţie.
