Previziuni sumbre pe piaţa imobiliară

Începând din toamna anului 2008, piaţa imobiliară a intrat în declin. Considerate până atunci cele mai sigure investiţii, imobilele nu mai reprezintă acum un as în mânecă. Tranzacţiile îngheţate pe segmentul rezidenţial în ultima parte a anului trecut au dus la disponibilizări, scăderi salariale şi o stare de tensiune în rândul angajaţilor din agenţiile imobiliare şi de consultanţă în real estate. După ani buni în care preţurile locuinţelor au crescut aproape continuu, piaţa a intrat în impas. Acum toată lumea se întreabă până unde vor ajunge preţurile apartamentelor. Specialiştii în imobiliare sunt de părere că acestea vor scădea până când vor atinge nivelul pe care îl aveau la începutul anului 2006. Din cauza faptului că nu se mai fac tranzacţii, din ce în ce mai mulţi dezvoltatori au decis să închiriereze locuinţele noi pe care le construiesc. Încă din perioada verii, închirierea a devenit o opţiune pentru proprietarii care nu reuşeau să-şi tranzacţioneze locuinţele la preţul sperat. Totuşi, această variantă nu a putut fi adoptată decât de către cei care nu depindeau financiar de această vânzare şi aveau deja o reşedinţă. În ultimile luni acest tip de tranzacţie a dominat piaţa, nivelul mediu al chiriilor crescând cu aproape 30%. Totuşi, potrivit specialiştilor în imobiliare, în anul 2009 preţul chiriilor se va stabiliza. În acest moment în Bucureşti există societăţi de construcţii care acordă clienţilor şansa de a prelua un apartament nou, gata utilat şi mobilat, în schimbul unei chirii lunare, iar pe parcurs, dacă aceştia se hotărăsc să cumpere apartamentul respectiv, această chirie se poate transforma în avans. Analiştii imobiliari mai susţin că astfel de situaţii vor fi tot mai des întâlnite în 2009. În ultima perioadă numărul de contracte de închiriere a crescut simţitor astfel încât în acest moment există cam 20-30 de potenţiali clienţi pentru o singură locuinţă. Unele agenţii imobiliare încheie acum în fiecare zi cam trei – patru contracte de închiriere.

Floreşti şi Baciu, privite cu scepticism

Criza economică mondială a afectat piaţa imobiliară din Cluj-Napoca atât de mult încât preţurile apartamentelor au scăzut cu aproximativ 30%. Pentru cumpărători acest lucru ar putea fi o veste foarte bună dacă Banca Naţională a României nu ar fi înăsprit condiţiile de creditare odată cu scăderea preţurilor. De aceea, cu toate că apartamentele sunt mult mai ieftine acum, tranzacţiile sunt îngheţate. Zonele în care preţurile au scăzut cel mai mult sunt Floreşti şi Baciu, zone unde s-a construit foarte mult dar calitatea lăsa de dorit. De aceea, băncile nu mai acordă credite pentru imobilele din zonele respective şi astfel au început să fie privite cu scepticism de către cumpărători. În acest moment, o garsonieră în Floreşti costă în jur de 19.000 de euro iar un apartament cu două camere, aproximativ 27.000 de euro. În comuna Baciu, preţurile sunt puţin mai mari decât în Floreşti, respectiv 29.000 de euro pentru o garsonieră iar 39.000 pentru un apartament cu două camere. „În momentul de faţă Floreştiul nu ar putea sta mai rău de atât. Preţurile apartamentelor de acolo nu ar putea fi mai mici decât atât”, declară un responsabil pe partea de marketing al unei agenţii imobiliare clujene. „Nu mai este cerere pentru aceste zone iar în astfel de situaţii, lăsăm aceste zone pe locul doi şi ne axăm pe cele cu potenţiali clienţi. În acest moment noi ne bazăm pe Cluj şi nu pe cartiere mărginaşe precum Floreşti sau Baciu. Nu există însă cartiere din Cluj cu mai multe sau mai puţine cereri decât celelalte, deci toare sunt cam la acelaşi nivel”, afirmă Carmen Miron, director de vânzări al agenţiei imobiliare Edil Casa. Cei care doresc să achiziţioneze un aprtament cu două sau trei camere în această perioadă în unul din marile cartiere ale Clujului pot face acest lucru la preţuri începând chiar de la 38.000 de euro.

Totul depinde de BNR

De asemenea, în municipiul Cluj-Napoca numărul tranzacţiilor a scăzut cu peste 60% faţă de începutul anului 2008 iar proiecte noi nu mai există. Ba mai mult decât atât, chiar şi unele proiecte deja începute anul trecut sunt scoase la vânzare în stadiul în care sunt acum. „În ultimele săptămâni piaţa imobiliară nu s-a prea schimbat în bine. Preţurile au scăzut şi mai mult. Practic acum sunt cu aproximativ 30% mai mici decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. O garsonieră care înainte era 50.000 de euro, acum este 40.000 de euro”, ne-a declarat directorul de vânzări al agenţiei imobiliare Edil Casa. De aceeaşi părere sunt şi reprezentanţii agenţiei Napoca House: „Aparent, preţurile nu s-au prea schimbat însă de fapt, ele sunt tot în scădere. Practic, sunt mai mici acum cu 30 – 40% decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. Acum, la apartamentele noi, un metru pătrat costă aproximativ 700 de euro cu toate taxele incluse”. Întrebată dacă au existat tranzacţii de la începutul acestui an, Carmen Miron a declarat „nu are rost să ne ascundem după deget. Trebuie să recunoaştem că nu prea sunt tranzacţii în această perioadă însă cererile de închiriere sunt încă numeroase. Limita până unde vor ajunge preţurile depinde de finanţare. Noi nu putem cum va evolua piaţa pe viitor pentruz că acest lucru depinde doar de bănci. Practic, totul depinde de bănci: piaţa imobiliară, piaţa auto”. Reprezentantul agenţiei Napoca House susţine că „a trecut mult timp de când am încheiat ultima tranzacţie de vânzare – cumpărare. Dar la fiecare început de an există o lipsă a tranzacţiilor. În schimb, stăm mai bine pe partea de închiriere. Contracte de închiriere încheiem mult mai des”.

2009, fără proiecte noi

Un alt fapt care va caracteriza anul 2009 este lipsa proiectelor noi. Centrele comerciale ale căror lucrări erau planificate să înceapă în 2009 au fost amânate, singurele lansări la care vom asista în 2009 fiind de proiecte aflate deja în faze avansate de dezvoltare. Principalele tranzacţii previzionate pentru 2009 vor avea ca actori, pe de o parte, investitori care dispun de lichidităţi iar pe de altăparte – companiile care se confruntă cu serioase probleme financiare.

2009, anul falimentelor

Anul 2009 este considerat şi anul falimentelor. Unii specialişti imobiliari susţin că în acest an vor începe să apară falimentele pe piaţa imobiliară românească, principalul motiv fiind afluxul mare de investiţii derulate de companii fără experienţă, care nu vor rezista în condiţii de concurenţă tot mai mare. Unele vor rezista, dar mai mulţi sunt cei care vor dispărea. De asemenea, în acest an se preconizează că vor reveni la modă clădirile mici din cauza riscurilor mici la care se expun dezvoltatorii.

Andreea Mitrică