Şmecherie urbanistică ”cu dedicaţie” în noul PUG al municipiului Cluj-Napoca

Odată cu noul Plan Urbanistic General al municipiului Cluj-Napoca, s-a făcut în cartierul Gheorgheni o schimbare surprinzătoare pentru a servi, probabil, interesele anumitor persoane. Astfel, investitorul unui proiect a reuşit să primească o autorizaţie de construcţie ce prevede un imobil de patru etaje, când chiar în vecinătate, noul PUG permite doar construirea unor locuinţe cu regim redus de înălţime, într-o zonă de case.

La finalul anului 2014 a intrat în vigoare noul Plan Urbanistic General (PUG) al Municipiului Cluj-Napoca, chiar dacă proiectul a fost contestat, atât de cetăţenii simpli, cât şi de investitori. Acest Plan Urbanistic General a funcţionat, timp de aproape doi ani de zile, în paralel cu PUG-ul vechi, fapt care a dus la multe dispute şi procese privitoare la amenajările teritoriale din Cluj-Napoca.

În regulamentul local de urbanism al noului PUG se arată că o parte din strada Bistriţei a fost încadrată ”cu dedicaţie”, zicem noi, în zona RrM2 cu regim maxim de înălţime de 16 m, şi nu în zona Liu, care se află imediata vecinătate cu un regim maxim de înălţime de 12 m. Prin această delimitare forţată, se vede clar şi din planşa noului PUG că s-a vrut ca doar o mică parte de pe strada Bistriţei să beneficieze de un regim mai permisiv de construire.

Este vorba despre cele trei parcele aflate la numerele 57-59-61care sunt preferenţiate în noul PUG. Iniţial, în această zonă au existat trei case mici, însă, după patru luni de la intrarea în vigoare a noului PUG, Gamoni SRL a primit autorizaţia de demolare a celor trei case, iar în august 2016 a primit şi autorizaţia de construire pentru un imobil de S+P+3E+4R (subsol+parter+trei etaje+etaj retras). În speţă, delimitarea bruscă a zonei RrM2, de Liu, este o şmecherie urbanistică, încadrarea acordându-se preferenţial pentru cele trei parcele pe care se construieşte acum imobilul de patru etaje.

Beneficiarul autorizaţiei eliberate de primăria Cluj pentru strada Bistriţei nr. 57-59-61- firma Gamoni SRL din comuna Botiz, judeţul Satu Mare este administrata de Gavril Şuta şi are ca principal domeniu de activitate fabricarea de mobilă. În anul 2015 firma a înregistrat o cifră de afaceri de 11.734.340 lei şi un profit de 303.514, cu un număr mediu de 105 angajaţi.

Diferenţa Liu-RrM2

În fapt, utilizările admise pentru zona Liu sunt: ”Locuinţe individuale (unifamiliale) şi anexele acestora: garaje, filigorii, împrejmuiri, platforme carosabile şi pietonale, amenajări exterioare, piscine. Locuinţe semicolective (familiale), cu maximum două unităţi locative”. Regimul de înălţime admis în această zonă este de trei niveluri, respectiv parter + etaj + mansardă sau nivel retras. Aşadar, potrivit noului PUG, proiectul imobiliar de pe strada Bistriţei nr. 57-59-61nu se putea realiza dacă era încadrat în această zonă, aşa cum era şi normal. Însă, aceste trei parcele, încadrate isteţ în zona RrM2 s-a făcut în aşa fel încât ca imobilul să beneficieze de o structură funcţională mixtă incluzând locuire colectivă care permite un regim de înălţime de patru etaje.

Cine au făcut legile urbanistice

Licitaţia pentru PUG a fost câştigată de Universitatea Tehnică Cluj Napoca (UTCN) care a cerut pentru realizarea PUG-ului 2,4 milioane de lei fără TVA. Pe lângă arhitecţii UTCN-ului s-au mai asociat birourile de arhitectură Planwerk şi Bogart Construct (condusă de Bogdan şi Mircea Petrina.), subcontractorii USAMV şi societăţile IHS România şi DASAT Invest. DASAT Invest este deţinută de profesorul UTCN, Gavril Torsin, cealaltă societate, IHS Romania (Institute for Housing and Urban Development Studies Romania) este deţinută de off-shore-ul Institute for  Housing and Urban Development Studies BV, de Nicolaie Ţarălungă şi de Sorina Racoviceanu.

SC Planwerk SRL şi-a pus amprenta pe dezvoltarea urbanistică a tuturor oraşelor mari din Transilvania. Ei au realizat regulamentul de dezvoltare al oraşelor Sibiu, Oradea, Cluj-Napoca şi Timişoara, dar şi strategia urbanistică (PUG) a acestora. Arhitecţii firmei Planwerk sunt Şerban Ţigănaş (preşedintele Ordinului Arhitecţilor din România şi membru al Comisiei Tehnice de Amenajare a teritoriului şi Urbanism a Primăriei Cluj-Napoca. Acţionar şi la firma Dico&Tigănaş), Eugen Pănescu (membru al Comisiei Tehnice de Amenajarea teritoriului şi Urbanism a Primăriei Cluj-Napoca), Adrian Borda (şef de proiect pentru Planul Urbanistic General al municipiului Cluj-Napoca), Tudor Pănescu, Tiberiu Ciolacu şi nemţii Marcel Benjamin Kohl, Buck Michael şi Ullrich Franz Ferdinand.

PUG-ul vechi de 12 ani

În momentul de faţă, Planul Urbanistic General a fost conceput în 1999, însă de atunci, strategia de dezvoltare a oraşului a depăşit acest PUG. Spre exemplu, în 1999 nu exista actualul flux rutier sau cele două mari centre comerciale din oraş. Zona centrală a oraşului care ar trebui supravegheată şi reglementată prin intermediul unui PUZ (Plan Urbanistic Zonal) este în „aer” din pricina faptului că Primăria nu este în stare să comunice cu societatea care a obţinut trasarea PUZ-ului central. Acest plan ar trebui să includă Zona Centrală Protejată, arie în care se află Centrul Istoric al municipiului, dar în care prin lipsa unor reglementari clare au apărut şi vor continua să apară construcţii care în mod normal nu ar avea ce căuta într-un spaţiu arhitectural protejat. Zona centrului istoric al oraşului (600 de hectare) este delimitată între Fabrica de bere „Ursus” (la Vest), zona Gării (la Nord), strada Tutunului din cartierul Mărăşti (la Est) şi strada Măceşului din cartierul Zorilor (la Sud).